Понятие, условия и сфера применения договора строительного подряда. Права и обязанности сторон договора. Техническая документация и смета.

1. Понятие и общая характеристика договора: По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).

По своей юридической природе данный договор, как и договор подряда, разновидностью которого он является, - двусторонний, консенсуальный и возмездный.

Особенности:

1. По договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ.

2. На стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

3. Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

- строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием "предмет договора строительного подряда" охватываются также следующие действия заказчика:

- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

- принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

- уплата обусловленной цены за выполненные работы.

4. Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям договора подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК).

5. Если в роли заказчика по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому договору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК).

6. Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

7. Предпосылки заключения договора: Согласно п. 1 ст. 747 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, который по своей площади и состоянию должен соответствовать условиям договора строительного подряда, а при отсутствии таковых - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или юридических лиц в собственность или по договору долгосрочной аренды.

Другой необходимой предпосылкой заключения договора строительного подряда является получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства в целях обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации (документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, техническим регламентам).

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой с последствиями, предусмотренными правилами ст. 222 ГК.

8. Сфера применения. В п. 2 ст. 740 ГК РФ определена сфера применения договора строительного подряда. Установлено, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (т.е. в этом случае отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику).

9. Права и обязанности:

Можно выделить следующие группы прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда:

- права и обязанности сторон, связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства (ст.743, 744);

- права и обязанности сторон по обеспечению строительства и осуществлению строительных работ (ст.745);

- права и обязанности сторон в области контроля и надзора за выполнением строительных работ (ст.748);

- права и обязанности сторон в области сотрудничества контрагентов (ст.750);

- права и обязанности сторон по сдаче-приемке результатов работ (ст.753);

- права и обязанности сторон по оплате строительных работ (ст.746).

Подготовка, изменение и уточнение проектно-технической документации и сметы

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно-технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в проектно-технической документации и в смете (п. 1 ст. 743 ГК).

Основными проектными документами на строительство являются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объекта и утверждаемый на его основании проект строительства объекта.

В необходимых случаях проектно-техническая документация должна пройти государственную экспертизу.

Договор строительного подряда должен предусматривать, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. Если соответствующая обязанность возложена на подрядчика, то проектно-техническая документация подлежит одобрению заказчика. Кроме распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации в договоре должны быть определены ее состав и содержание (п. 2 ст. 743 ГК).

В ходе исполнения договора строительного подряда подрядчик может обнаружить, что определенные работы не были учтены в проектно-технической документации и в связи с этим возникла необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства. В подобной ситуации у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, какие именно дополнительные работы следует провести. Заказчик, в свою очередь, должен в срок не позднее 10 дней с момента получения сообщения подрядчика, если законом или договором не предусмотрен иной срок, сообщить подрядчику о принятом им решении (например, о своем согласии либо несогласии с проведением дополнительных работ). При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в указанный срок подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем в строительстве объекта, на счет заказчика, если только последний не докажет отсутствия необходимости в проведении дополнительных работ (п. 3 ст. 743 ГК). В случае невыполнения этих обязанностей подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если только не докажет, что имелась необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

С другой стороны, в случаях, когда заказчик дает свое согласие на проведение и оплату дополнительных работ, подрядчик может отказаться от их выполнения лишь при том условии, что указанные дополнительные работы не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть им выполнены по не зависящим от него причинам (п. 5 ст. 743 ГК).

Заказчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техническую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изменениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в договоре строительного подряда. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согласовать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотра сметы в соответствии со ст. 450 ГК. При несогласии заказчика заключить с подрядчиком соглашение о внесении изменений в договор строительного подряда в части увеличения сметной стоимости работ подрядчик вправе добиваться соответствующего изменения договора в судебном порядке.

Подрядчику также предоставлено право требовать возмещения разумных расходов, понесенных им в связи с устранением установленных подрядчиком дефектов в технической документации.