Посвідчення договорів застави нерухомого майна

Застава — це спосіб забезпечення зобов'язань. Вона виникає внаслідок укладення договору чи на підставі закону.

Договір про заставу укладається між кредитором (за-ставодержателем), з одного боку, та боржником чи його майновим поручителем (заставодавцем), з іншого. На підставі цього договору, за умови невиконання боржником своїх зобов'язань, заставодержатель для задоволення своїх вимог може звернути стягнення в порядку, встановленому законом чи договором, на заставлене майно чи майнові права. Причому він має перевагу перед іншими кредиторами.

Нотаріус зобов'язаний пересвідчитись у правильному, з огляду додержання встановленого порядку, оформленні зобов'язання.

Нотаріальне посвідчення договору застави є обов'язковим тоді, коли предмет застави — нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти. Стаття 32 Закону вирізняє як специфічну групу договорів іпотеку і також установлює для них нотаріальну форму. Іпотекою визнається, згідно зі ст. ЗО Закону, застава землі, нерухомого майна, за якої земля (або) майно, які становлять предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.

Отже, нотаріальна форма є обов'язковою для договорів застави такого майна:

• нерухомого майна (іпотека);

• транспортних засобів;

• космічних об'єктів.

Договір застави як нотаріальна дія, залежно від предмета застави, має певне місце його посвідчення. Так, договір застави нерухомого майна посвідчується за місцезнаходженням майна. Місцем посвідчення договору застави транспортних засобів чи космічних об'єктів є місце реєстрації цих засобів та об'єктів.

До тексту договору застави пред'являються певні вимоги. Зокрема, він обов'язково має містити такі відомості:

• найменування сторін, прізвища, імена, по батькові;

• місцезнаходження (місце проживання) сторін;

• суть забезпеченої заставою вимоги;

• розмір забезпеченої заставою вимоги;

• строк виконання зобов'язання;? • опис предмета застави;

• інші умови, відносно яких за заявою однієї зі сторін повинна бути досягнута згода.

Сторонами договору застави є заставодавець і заставодержатель. Як заставодавцем, так і заставодержателем можуть бути фізичні особи, юридичні особи та держава.

Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа — майновий поручитель. Останнім є особа, яка надає майно чи майнові права для того, щоб кредитор, у разі невиконання боржником своїх вимог, міг звернути на них стягнення для задоволення своїх вимог із його вартості. Майновий поручитель — не боржник, у нього немає обов'язку погасити заборгованість, але він може при особистому зверненні отримати достовірну інформацію про стан погашення кредиторської заборгованості, будь-коли припинити звернення стягнення на надане ним у заставу майно чи майнові права виконанням зобов'язань у повному обсязі. Він і майновим поручителем, і заставодавцем стає одночасно від моменту посвідчення договору застави. Без договору застави, за яким надається в заставу майно чи майнові права, майнового поручителя не існує. Законодавство містить положення щодо поруки, але порука і майнове поручительство — зовсім різні речі. За поруки поручитель стає зобов'язаною особою, а майновий поручитель лише передає майно чи майнові права в заставу, тобто предметом застави забезпечує виконання зобов'язання.

Заставодавцем під час застави майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно. Визначення поняття особи, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на майно, а також порядку передачі як майна, так і права застави на нього, чинне законодавство не містить. У цьому випадку, зважаючи на те, що особа, якій передано майно та право застави на це майно, не є власником, але вона може розпоряджатися майном, і якщо стороною договору є фізична особа, то мова може йти про повірену особу як боржника, так і майнового поручителя. Ця особа (повірена особа) не є власником майна, вона керується чиїмись вказівками щодо застави, її повноваження можуть базуватися на підставі доручення. Однак повірена особа діє в інтересах особи, яку репрезентують. Тому повірена особа може передати майно в заставу, але тільки чітко виконуючи надані вказівки власника майна за зобов'язаннями, що їх він теж визначає.

Державне підприємство, за яким майно закріплено за правом повного господарського відання, самостійно здійснює заставу цього майна, за винятком цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд, застава яких здійснюється з дозволу та на умовах, погоджених з органом^ уповноваженим управляти відповідним державним майном. Відкрите акціонерне товариство, створене у процесі корпоратизації, всі акції якого знаходяться в державній власності, здійснює заставу належного йому майна за погодженням із засновником цього товариства в порядку, передбаченому для державних підприємств.

Якщо заставодавцем є особа, якій передано майно і право застави на це майно, нотаріусові подаються документи, що стверджують факт передачі майна і права його застави.

Предметом застави можуть бути як майно, так і майнові права. Майно, що заставляється, має бути таким, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення. Майно вже може находитись у власності заставодавця, а також право власності на предмет застави може виникати в заставодавця після укладення договору застави, у майбутньому.

Не можуть бути предметом застави такі об'єкти:

• національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності та занесені чи підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

• вимоги, що мають особистий характер;

• інші вимоги, застава яких забороняється законом;

• об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами;

• майнові комплекси державних підприємств та їхніх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації.

Земельна ділянка може бути предметом застави тільки за зобов'язаннями за участю кредитної установи.

Предмет застави може знаходитись як у приватній, так і у спільній власності. Остання існує у двох формах: спільна сумісна та спільна часткова. Якщо предметом застави є майно, що знаходиться у спільній сумісній власності, то воно може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників. Угода про заставу майна, яке є спільною сумісною власністю, підписується всіма співвласниками цього майна чи уповноваженими ними особами. Наприклад, приватизована квартира на підставі Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" може належати всім членам сім'ї за правом спільної сумісної власності. Такий договір повинен бути підписаний всіма членами спільної сумісної власності — приватизованої квартири.

Укладення договору застави, предметом якого є майно, що знаходиться у спільній частковій власності, має свої особливості. Якщо заставляється об'єкт майна в цілому всіма співвласниками, то всі вони виступають як заставодавці (боржники чи майнові поручителі), їхня згода досягається однорідністю їхніх намірів заставити майно та підтверджується тим, що вони виступають однією стороною в договорі.

Якщо предметом застави є лише частка, пай, тобто лише частина майна, що перебуває у власності одного зі співвласників спільної часткової власності, то вона може бути предметом застави лише за наявності двох таких умов:

• згоди всіх співвласників, оскільки в ч. 1 ст. 6 Закону України "Про заставу" зазначено, що майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передане в заставу лише за згодою всіх співвласників;

• виділення частки або паю в натурі.

Відповідно до ст. 115 ЦК виділення частки або паю в натурі може бути здійснене в добровільному чи судовому порядку. На практиці виділ в натурі слід відрізняти від договору конкретного користування майном (ст. 118 ЦК). Якщо частка майна не виділена в натурі, то навіть за наявності згоди всіх співвласників є перешкоди для посвідчення, наприклад, договору застави половини квартири.

Посвідчуючи договір застави, нотаріус зобов'язаний перевірити певні факти і витребувати необхідні документи.

Якщо предметом договору застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, інше майно, що підлягає спеціальній реєстрації, нотаріусові мають бути подані документи, які встановлюють право власності на це майно.

Крім того, нотаріус повинен також перевірити відсутність заборони відчуження чи арешту цього майна.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, то така перевірка здійснюється за даними Єдиного реєстру заборон, довідки з якого видаються Реєстраторами. Щодо іншого майна, то відомості про відсутність заборони його відчуження надаються заставодавцями і можуть бути перевірені нотаріусом лише за наявності спеціальних відміток на документах, які встановлюють право власності. Тому не можуть бути предметом застави товари, що знаходяться на складах митниці, якщо за них ще не сплачено митні збори. Таке майно не може вільно відчужуватись, у заставодавця немає вільного доступу до цього майна.

Якщо майно вже заставлене, то нотаріус повинен ознайомитися з умовами попереднього договору застави. Наступна застава вже заставленого майна може мати місце лише за умови, що це допускається законом чи передбачено попереднім договором застави.

Для посвідчення договорів застави жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража нотаріус вимагає довідку-характеристику БТІ.

Договори про заставу цілісного майнового комплексу підприємства, його структурних підрозділів, будівель і споруд посвідчуються нотаріусом за наявності дозволу та на умовах, погоджених з органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном.

З моменту прийняття рішення про приватизацію майна державного підприємства застава такого майна може здійснюватися підприємством з дозволу відповідного органу приватизації (регіонального відділення чи представництва Фонду державного майна України).

Право застави виникає від моменту укладення договору, а в разі, коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, — моменту нотаріального посвідчення такого договору. Якщо предмет застави відповідно до закону чи договору повинен знаходитись у заставодержателя, право застави виникає в момент передачі йому предмета застави.

Договір застави може містити певні умови, враховуючи специфіку предмета застави чи бажання сторін.

Звернення стягнення на предмет застави можливе тоді, коли в момент настання терміну виконання зобов'язання воно не буде виконане, якщо іншого не передбачено законом чи договором. У договорі можуть бути врегульовані питання щодо можливості та умов, за яких заставодержатель може звернути стягнення на майно до настання строку виконання зобов'язань.

Посвідчуючи договір іпотеки, нотаріус накладає заборону на відчуження предмета застави, крім випадків, коли сторони домовилися не накладати заборони на його відчуження.