Тема 4.5. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

Тема. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимости и продаже предприятия

 

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите вопросы по плану практического занятия.

2. Изучите информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»;

от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»;

от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Решите задачи (Гражданское право: практикум: в 2 ч. Ч. 2. – 4-е изд. перераб. / отв. ред. Н.Д. Егоров, А. П. Сергеев. – М.: Проспект, 2009. –
С. 18–19, № 7–9).

4. Подготовьте реферат (см. № 78–79 Примерной тематики рефератов).

II. План практического занятия

(Форма обучения: очная)

1. Обсуждение учебных вопросов:

– понятие, предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости;

– форма договора купли-продажи недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость;

– порядок передачи недвижимости;

– особенности продажи жилых помещений;

– договор купли-продажи предприятия.

2. Заслушивание и обсуждение реферата по теме «История правового регулирования оборота недвижимости в России».

3. Решение задач.

4. Анализ судебной практики по спорам, связанным с договорами купли-продажи.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к практическому занятию

Продажа недвижимости и продажа предприятия в ГК РФ выделены как разновидности договора купли-продажи. При этом они имеют ряд общих черт по форме и порядку заключения (ст. 550, 551, 560 ГК РФ). Кроме того, в этих договорах два существенных условия – предмет и цена.

При изучении темы необходимо обратить внимание на права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ), а также на права кредиторов при продаже предприятия (ст. 562 ГК РФ).

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II // Собрание законодательства Российской Федерации 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29; 2010. № 19.

2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30; 2001. № 11, № 16; 2002. № 15; 2003. № 24; 2004. № 27, № 30, № 35, № 45; 2005. № 1, № 50; 2006. № 1, № 17, № 23, № 27, № 30, № 50, № 52; 2007. № 31, № 41, № 43, № 46, № 48 (Ч. II); 2008. № 20, № 27, № 30, № 52; 2009. № 1, № 19, № 29, № 52; 2010. № 15, № 25, № 49; 2011. № 13.

Основная литература

1. Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2009. – Т.2. – С. 108–129.

 

Судебная и арбитражная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.1998. № 1.

2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 4.

3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 12.

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. – С. 180–230.

2. Гражданское право: практикум: в 2 ч. Ч. 2. – 4-е изд. перераб. / отв. ред. Н.Д. Егоров, А. П. Сергеев. – М.: Проспект, 2009. – С. 18–19.

3. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2009. – 590 с.

4. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011. –
С. 261–289.

V. Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие нормативные правовые акты регулируют оборот недвижимости в Российской Федерации?

2. В чем состоят особенности продажи жилых помещений?

3. Какие права не могут быть переданы по договору продажи предприятия?

4. Какие меры предусмотрены в ГК РФ по защите интересов кредиторов предприятия?

5. В чем заключаются общие черты договора продажи недвижимости и продажи предприятия?

Тема. Оформление договоров продажи недвижимости и продажи предприятия

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите содержание договоров продажи недвижимости и продажи предприятия как сделки.

2. Изучите содержание договоров продажи недвижимости и продажи предприятия как правоотношения

3. Составьте проекты договоров продажи недвижимости, продажи предприятия.

II. План практического занятия в форме тренинга

(Форма обучения: очная)

1. Определение цели тренинга; разъяснение основных этапов подготовки проектов договоров продажи недвижимости и продажи предприятия и их структуры.

2. Формирование умения формулировать условия договоров продажи недвижимости и продажи предприятия:

– преамбулы договора;

– предмета и другие существенных условий;

– прав и обязанностей сторон по договору;

– условия об ответственности сторон.

3. Подведение итогов тренинга.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к практическому занятию

При подготовке к тренингу важно помнить, что в соответствии с нормами ГК РФ предмет и срок являются существенными условиями договоров продажи недвижимости и продажи предприятия.

При выполнении второго задания к тренингу необходимо иметь в виду, что из договора продажи недвижимости и продажи предприятия как сделок возникают договорные правоотношения, содержание которых составляют взаимные права и обязанности сторон. Следовательно, необходимо знать правовое регулирование содержания этих договоров. Кроме того, следует обратить внимание на правила ГК РФ, которыми регулируется ответственность сторон по договорам.

 

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. II // Собрание законодательства Российской Федерации 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29; 2010. № 19.

 

Основная литература

1. Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2009. – Т.2. – С. 108–129.

 

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. – С. 180–230.

2. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2009. – 590 с.

3. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011. – С. 261–289.

V. Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие существенные условия договора продажи недвижимости (продажи предприятия) закреплены в гражданском законодательстве?

2. Какие общие права имеют покупатели по договору продажи предприятия и продажи недвижимости?

3. Какие общие обязанности выполняют продавцы по договору продажи предприятия и продажи недвижимости?

 

Тема 4.6. Договор дарения

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите вопросы по плану практического занятия.

2. Решите задачи (Гражданское право: практикум: в 2 ч. Ч. 2. – 4-е изд. перераб. / отв. ред. Н.Д. Егоров, А. П. Сергеев. – М.: Проспект, 2009. – С. 22–23, № 4–8).

3. Составьте проект договора дарения недвижимого имущества.

4. Подготовьте реферат (см. № 80–82 Примерной тематики рефератов).

II. План практического занятия с тренингом

(Форма обучения: очная)

1. Обсуждение учебных вопросов:

– понятие и юридическая квалификация договора дарения;

– элементы договора дарения;

– пожертвование.

2. Решение задач.

3. Заслушивание и обсуждение реферата по теме: «Договор дарения по российскому дореволюционному праву».

4. Тренинг по подготовке проекта договора дарения.

4.1. Определение цели тренинга; разъяснение основных этапов подготовки проекта договора дарения и его структуры.

4.2. Формирование умения формулировать условия договора дарения:

– преамбулы договора;

– предмета и другие существенных условий;

– прав и обязанностей сторон по договору;

– условия об ответственности сторон.

4.3. Подведение итогов тренинга.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к практическому занятию

Среди договорных правоотношений по передаче имущества в собственность особое место занимает договор дарения, так как в результате одаряемый приобретает право собственности на имущество безвозмездно.

Договор дарения – это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право требования к себе или к третьему лицу либо даритель освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьими лицами (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Признаки договора дарения:

– безвозмездный характер;

– приводит к увеличению имущества одаряемого и уменьшению имущества дарителя;

– может быть и реальным, и консенсуальным (т.е. обещание дарения);

– производится при жизни дарителя (отличает этим от наследования).

Необходимо обратить внимание на то, что предметом договора дарения может быть:

– передача одаряемому вещи в собственность;

– передача одаряемому имущественного права требования дарителем к себе;

– передача одаряемому имущественного права требования к третьему лицу путем цессии;

– освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой, т.е. прощение долга;

– освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьими лицами, т.е. перевод долга.

Стороны договора дарения: даритель и одаряемый. Дарителями могут быть дееспособные граждане и юридические лица – собственники имущества, унитарные предприятия – только с согласия собственника (п. 1 ст. 576 ГК РФ). Одаряемые: граждане независимо от дееспособности; некоммерческие организации; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В статье 575 ГК РФ закреплены случаи запрещения дарения.

Форма договора дарения зависит от предмета договора, его суммы, субъектного состава, момента передачи вещи.

Особое внимание законодатель уделяет правам дарителя отменить дарение или потребовать в судебном порядке отмены дарения (п. 1 ст. 578, п. 1 ст. 577 ГК РФ). В ГК РФ определены правила о правопреемстве при обещании дарения (ст. 581 ГК РФ).

Даритель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи.

Пожертвование – дарение вещи в общеполезных целях (п. 1 ст. 582 ГК РФ). Основные черты пожертвования:

– предмет – передача вещи или передача имущественного права;

– ограничение круга субъектов на стороне одаряемого;

– обусловленность определенным назначением;

– не требуется согласия одаряемого.

При подготовке к тренингу важно помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а также то, что договор дарения считается односторонним, т. е. у одаряемого имеются только права.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.II // 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29; 2010. № 19.

2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30; 2001. № 11, № 16; 2002. № 15; 2003. № 24; 2004. № 27, № 30, № 35, № 45; 2005. № 1, № 50; 2006. № 1, № 17, № 23, № 27, № 30, № 50, № 52; 2007. № 31, № 41, № 43, № 46, № 48 (Ч. II); 2008. № 20, № 27, № 30, № 52; 2009. № 1, № 19, № 29, № 52; 2010. № 15, № 25, № 49; 2011. № 13.

 

Основная литература

1. Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2009. – Т. 2. – С. 139–149.

 

Дополнительная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. – С. 270–370.

2. Гражданское право: практикум: в 2 ч. Ч. 2. – 4-е изд. перераб. / отв. ред. Н.Д. Егоров, А. П. Сергеев. – М.: Проспект, 2009. – С. 22–23.

3. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II. Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2010. – С. 294–302.

4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Спарк, 1995. – С. 336–342.

V. Контрольные вопросы для самопроверки

1. Какие субъекты гражданского права могут быть участниками договора дарения?

2. Какие объекты могут передаваться по договору дарения?

3. В каких случаях дарение запрещено законом?

4. В каких случаях даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать одаряемому в будущем вещь?

5. В чем заключается специфика пожертвования?

Тема 4.7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите вопросы по плану практического занятия.

2. Решите задачи (Гражданское право: практикум: в 2 ч. Ч. 2. – 4-е изд. перераб. / отв. ред. Н.Д. Егоров, А. П. Сергеев. – М.: Проспект, 2009. –
С. 23–24, № 9–10).