Роль земельного кадастру у регулюванні земельних відносин та реалізації земельної реформи в Україні

Реформування земельних відносин у напрямі роздержавлення і приватизації землі з метою підвищення ефективності її вико- ристання й охорони супроводжується комплексом землевпорядних і земельно-кадастрових дій як правового, так і організаційно- господарського характеру. Спираючись на правову базу, чинне земельне законодавство України, у встановлені строки проведена інвентаризація земель, виділено землі запасу і резервного фонду, встановлено межі сільських, селищних рад, сільських населених пунктів, ведуться роботи з обліку якості земель населених пунктів з метою оподаткування громадян, підприємств, організацій тощо.Активно ведуться роботи з видачі власникам землі державних актів на право приватної власності на землю, сертифікатів на право власності на середню земельну частку (пай), а землеко- ристувачам – державних актів на право постійного користування землею тощо.

Проведення земельної реформи в країні свідчить, що вона потребує чіткої системи даних державного земельного кадастру, який призначений для забезпечення необхідною інформацією органів державної влади та місцевого самоврядування, заці- кавлених підприємств, установ і організацій, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального вико- ристання й охорони земель, визначення розміру плати за землю і цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою. Державний земельний кадастр забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних, ґрунтових, геобота- нічних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією земле- володінь і землекористувань та договорів на оренду землі, обліком кількості й якості земель, бонітуванням ґрунтів та економічною оцінкою земель. Державний земельний кадастр формувався в Україні, як і загалом у колишньому Союзі РСР, для задоволення в основному потреб колгоспно-радгоспної системи господарювання з орієн- тацією на великі розміри землекористувань. Необхідно сказати, що за цей час вже була налагоджена відповідна система одер- жання даних земельного кадастру з усіх його складових частин, яка відображалася у звітних матеріалах щодо наявності, стану використання й оцінки землі у 1980 – 1988 рр.

Однак на даний час і в майбутньому зі зміною форм власності на землю (переважно приватною) та розмірів землеволодінь, землекористувань більшого значення набуватимуть такі прин- ципи земельного кадастру, як правова захищеність, точність розмірів, об’єктивність оцінки природних властивостей ґрунтів тощо. У якому напрямі повинні розвиватися земельно-кадастрові роботи і який стан їх проведення в країні? Це повинна бути загаль- нодержавна система, для якої закладається відповідна правова основа, зокрема, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993р. “Положення про порядок ведення державного земельного кадастру” [11, с.330-348]. Ведення його покладається на Державний комітет України по земельних ресурсах та його місцеві органи. Підготовлений також на розгляд і затвердження Кабінету Міністрів України проект постанови “Про державну програму земельної реформи”, в якому серед першочергових заходів передбачено створити автоматизовану земельно-інформаційну систему. При цьому передбачається широке використання комп’ютерної техніки. Для розробки такої системи широких досліджень в Україні не проводилося, тому доцільно використати досвід зарубіжних систем та певний вітчизняний досвід. Серед зарубіжних систем інтерес становить “План впровадження земельної реєстраційної системи Торренс на Україні”, підготовлений компанією “Ума інжінієрінг” з допомогою уряду Канади та провінції Альберта і поданий Кабінету Міністрів України у лютому 1993 р. Мета цього плану полягає в запровадженні в Україні земельно-реєстраційної системи, започаткованої Робертом Торренсом у Північній Австралії у 1852 р., з метою забезпечити повну гарантію права власності на землю і спрощення процедур продажу землі та здійснення інших земельних операцій. Головна мета земельно- реєстраційної системи – надати законне підтвердження права власності і полегшити передачу землі від одного власника до іншого. Дійсність права на власність забезпечується державною гарантією на основі книги реєстрації, яка є остаточним і виключ- ним підтвердженням власності. Під кутом зору цих основних принципів системи Торренс підготовлений проект впровадження цього плану в Україні. Детальне вивчення поданих матеріалів дозволило висловити деякі міркування щодо їх наукової і практичної цінності. З наукової точки зору дана система повинна розглядатися як скла- дова частина єдиної системи державного земельного кадастру країни, до якої входять ще відомості про облік кількості і якості земель, бонітування ґрунтів та економічну оцінку земель. До речі, ведення реєстрації землеволодінь, землекористувань і обліку кількості земель налагоджене в Україні давно і достатньо науково- методично обґрунтоване. Функціонує чітка система юридичного оформлення права власності на землю і користування нею, в тому числі оренди. Законодавчо закріплені форми державного акта на право колективної власності на землю, державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право постій- ного користування землею, затверджена форма договору на оренду землі. Відповідно до цього діють інструкції щодо їх видачі власникам землі. У професійній діяльності землевпорядної служби вагоме місце займають земельно-кадастрові дії, спрямовані на забезпечення власників землі, землекористувачів, органів державної влади відомостями про правовий, природний і господарський стан земель з метою організації їх раціонального використання й охорони. Нині державний земельний кадастр України – це єдина дер- жавна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визначення факту виникнення або припинення права власності на земельні ділянки і права користування ними і містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих земельних ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі й землекористувачів.

Всі складові державного земельного кадастру (кадастрове зонування; кадастрові зйомки; бонітування ґрунтів; економічна оцінка земель; грошова оцінка земель; державна реєстрація земельних ділянок; облік кількості та якості земель) мають різне застосування в загальній системі управління земельними ресур- сами. Так, наприклад, кадастрове зонування включає встанов- лення:

місця розташування обмежень щодо використання земель;

меж кадастрових зон та кварталів;

меж оцінюваних районів і зон;

кадастрових номерів адміністративно-територіальних одиниць.

У період реформування земельних відносин в сучасних умовах велике значення мають кадастрові зйомки – комплекс робіт, вико- нуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Важливе значення мають дані бонітування ґрунтів, яке прово- диться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність.

Важливою складовою державного земельного кадастру є економічна оцінка земель різного призначення, що проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані

економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельних ділянок різного цільового призначення. Одночасно з посиленням ролі даних державного земельного

кадастру значно зросла роль грошової оцінки земельних ділянок, яка визначається на рентній основі. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використову- ється при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Значно зріс інтерес до оцінки земель в Україні на сучасному етапі, коли здійснюється приватизація землі в сільському господарстві, основним завданням якої є мотивація до більш раціонального використання та охорони земель. Цьому сприяє законодавче закріплення плати за землю залежно від якості землі та розташування земельної ділянки. У зв’язку з цим особливого значення набувають дані внутрішньогосподарської оцінки земель, які враховують технологічні властивості земель (енергоємність ґрунту, контурність, кам’янистість, рельєф земельної ділянки, віддаленість її від господарських центрів тощо). За результатами дослідження впливу технологічних властивостей земель на остаточний бал їх оцінки пропонується визначити поправні коефіцієнти, які виражають співвідношення природних власти- востей ґрунтів за затвердженою шкалою до цих показників на оцінюваній агрогрупі земель:

Отже, успішна реалізація земельної реформи в Україні тісно пов’язана зі станом організації державного земельного кадастру,!призначеного для забезпечення органів державної влади і органів місцевого самоврядування, заківлених підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про використання земель.