Договор ренты жилых помещений.

Правовая база: Глава 33 ГК РФ.

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. (Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года).

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

 

Сторонами договора ренты являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица.

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как имущество.

Договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты. Даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении.

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и пр. (п. 1 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога (ипотеки) на это имущество. Отсюда следует, что отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя. Такое право залога, возникшее в силу указания закона, по праву следования сохраняется при отчуждении плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

 

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. Согласно п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК).

 

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).

Договор пожизненной ренты - срочная сделка. Следовательно, обязательства, возникшие из этого договора, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. Даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК).

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество были отчуждены бесплатно, то при существенном нарушении плательщиком условий договора получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).

 

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

В случаях, когда по условиям договора гражданину - получателю ренты предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, данное право обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), которое является вещно-правовым обременением переданной в ренту жилой недвижимости.

91. Договор подряда: понятие и содержание

Договор подряда – это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работыи оплатить его(ст. 702 ГК).

Договор подряда является:

· двусторонним,

· взаимным,

· консенсуальным

· возмездным.

Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик.

Если речь о небольшом объеме технически несложных работ – выполняются лично подрядчиком, в другом случае (сложность, комплексность) применяется принцип генерального подряда (ст.706) – подрядчик имеет право привлечь к исполнению обязательств других лиц – субподрядчиков.

Виды договора подряда:

· бытовой подряд – подрядчик обязан выполнить по заданию заказчика (физического лица) определенную работу для удовлетворения бытовых или других личных потребностей заказчика, а заказчик обязан принять и оплатить ее.

· строительный подряд – подрядчик обязан построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить

· подряд на выполнение смежных и изыскательных работ – подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить

· подрядные работы для государственных нужд – подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их гос или мун заказчику, а гос или мун заказчик обязуется принять и оплатить их

Содержание договора подряда

· Предмет – ст. 702 – как сама работа, так и ее овеществленный результат. Если в договоре нет условия о предмете или соглашения по нему, договор считается незаключенным.

· Цена – ст.709 – должна указываться в догорове сама по себе или устанавливливаться способы ее определения.

o Складывается из двух составляющих: компенсация издержек, понесенных подрядчиком, и вознаграждение за выполненную работу.

o Если работы невелики – определяется общая цена, если виды работ разнообразны и сложны для общего определения, то цена работы определяется составлением сметы.

o Может быть приблизительной (возможны отступления) или твердой (отступления не допускаются, только при существенном возрастании стоимости может попробовать потребовать больше).

o По ст. 710 при уменьшении расходов подрядчик сохраняет право на ту же оплату, если полученная экономия не повлияла на качество работ.

· Срок – ст.708 – указываются начальный и конечный, по соглашению могут указываться промежуточные сроки (по завершению отдельных работ).

o Если сроки не указаны, применяется ст. 314 – работа должна быть исполнена в разумный срок. Если не исполнено в разумный срок, должно быть исполнено в течение 7 дней со дня предъявления требования о его исполнении.

· Качество – ст. 721 – должно соответствовать условиям договора, при отсутствии или неполноте условий в самом договоре – требованиям, обычно предъявляемым к работе такого рода. Законом, НПА (нормативно-правовой акт) могут быть предусмотрены как обязательные требования к качеству (тогда подрядчик обязан выполнять работу в соотвествии с ними), так и срок, в течение которого работа должна соответствовать условиям договора о качестве (гарантийный срок).

Права, исполнение обязательств из договора подряда ( Основные по ГК кратко )

Подрядчик

· Основная обязанность – выполнение работы на свой риск

· Если нет иного в договоре – работы выполняется за счет материалов и оборудвания подрядчика, он несет ответственность за их качество (ст. 704)

· Если материалы заказчика – использовать экономно и расчетливо с отчетом и возвратом остатка. Если результат работы неудовлетворителен, однако из-за плохих материалов заказчика – может требовать оплаты в любом случае (713).

· Вправе требовать аванса или задатка по закону/договору (711)

· Вправе не приступать к работе при нарушении заказчиком своих обязательств (719)

· (716)Обязан предупредить заказчика, если:

o Непригодность материалов

o Проблемы с документацией

o Возможность неблагоприятных последствий из-за проведения работ

o Иное, не позволяющее завершить в срок

Если не предупреждает – то при сдаче работы не вправе ссылаться на эти проблемы

Заказчик

· Обязан оплатить работу в установленный срок (711)

· Может в любое время до сдачи отказаться от договора, уплатив цену пропорционально уже выполненному объему+возмещение убытков (717)

· Обязан содействовать подрядчику в выполнении работ (718)

· (723)Если работа не соответствует качеству, заказчик вправе требовать:

o безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

o соразмерного уменьшения цены

o возмещение расходов на устранение недостатков