Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде.

Правовая база: ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» - до 1 марта 2015 г., Жилищный кодекс РФ.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Бронирование жилых помещений – процедура закрепления прав на жилое помещение за временно отсутствующими жильцами. Сейчас не актуально:

Ранее жилищное законодательство предусматривало предельные сроки такого отсутствия, по истечении которых граждане могли быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение, а также перечень уважительных причин, при наличии которых отсутствие граждан в их жилье допускалось сверх определенных законом сроков. Законодательную отмену данного срока следует рассматривать как один из случаев усиления гарантий жилищных прав граждан. В связи с этим отпала также целесообразность получения гражданами в некоторых случаях их временного отсутствия специального свидетельства на занимаемое жилое помещение - брони, оформление которой влекло возникновение особых жилищных правоотношений по бронированию жилого помещения (в силу которых у наймодателя возникала административно-правовая обязанность не заселять забронированное помещение и тем самым обеспечивать его сохранность).

В 1995 г. нормы об указанном предельном сроке, включая предусмотренную ими возможность утраты права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на период свыше такого срока, были признаны неконституционными.

Каждый гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда только один раз. Объектом приватизации не могут быть аварийные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными ими органами). При этом могут возникнуть отношения общей (долевой или совместной) собственности граждан на приватизированные в таком порядке жилые помещения.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает у гражданина с момента регистрации договора. Одним из принципов бесплатной приватизации жилья наряду с ее добровольностью стала однократность: гражданин, получивший жилье в собственность в порядке приватизации, не вправе в дальнейшем приватизировать другое жилье, полученное им в государственном или муниципальном жилищном фонде (это ограничение не касалось членов семьи такого гражданина, не ставших собственниками или сособственниками приватизированного жилья и потому сохранивших право на приватизацию).

Вместе с тем с 2002 г. появилась возможность "реприватизации жилья", т.е. возвращения его в публичную собственность и заключения с проживающими в нем гражданами договора жилищного (социального) найма.

86. Договор найма жилых помещений: понятие, виды, содержание.

Правовая база: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (Глава 35. Статьи 671-688 – лучше ознакомиться).

ЖК РФ:

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилищные отношения - общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан. Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан.

Консенсуальный договор (от лат. consensus — согласие) — гражданско-правовой договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами. Большинство гражданско-правовых договоров относится к консенсуальным (например, договор купли-продажи, договор найма, договор поставки и др.). Консенсуальный договор не требует каких-либо условий по оформлению и выполнению, кроме как обоюдное согласие сторон на его заключение.

 

Понятие:

 

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 

Три вида договора:

1) договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);

2) договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);

3) договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма".

Содержание:

Общие черты видов:

1) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

2) стороны именуются "наймодатель" и "наниматель" (нанимателем может быть только граждани);

3) по своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК);

4) письменная форма;

5) срок – не более 5 лет (для соц. найма – без срока); краткосрочный наём – до 1 года;

6) единообразно определены в них обязанности нанимателя и наймодателя; кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части - поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 - 79 ЖК);

Обязанности наймодателя жилого помещения:

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

3. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Обязанности нанимателя жилого помещения:

1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

2. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

3. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

+ По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

 

Различия:

1) договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма - по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами;

2) что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание важнейших условий.

87. Договор социального найма жилых помещений: понятие, основание заключения, участники, содержание.

Правовая база: ЖК и ГК РФ.

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Понятие:

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Основание заключения:

Договор социального найма заключается на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК). Он может быть заключен только на помещение, указанное в решении о его предоставлении и соответствующее названным ранее правилам жилищного законодательства. Поэтому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательному письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения представляет собой не только его обязательную проформу, а в соответствии с ч. 2 ст. 63 ЖК утверждается федеральным правительством в качестве нормативного акта.

Участники:

Наймодателем при социальном найме выступает публичный собственник жилого помещения либо действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления (публичной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы) и т.п.), которые наделяет правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также выступать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья (заключение договора социального найма). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК).

Содержание:

1) по своей юридической природе договор является консенсуальным и взаимным; он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке;

2) предмет - лишь жилые квартиры и их части, имеющие отдельный вход. В этом качестве не может выступать неизолированное жилое помещение: часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная, т.е. проходная или "запроходная" комната) (ч. 2 ст. 62 ЖК). Вместе с тем смежные комнаты в совокупности могут быть предметом одного договора найма. При этом жилье предоставляется гражданам по месту их жительства (согласно ч. 5 ст. 57 ЖК - в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину);

3) права нанимателя:

a) содержание правомочий нанимателя состоит в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. (ср. ч. 1 ст. 67 ЖК);

b) вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК);

c) вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.);

d) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помещения или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору: потребовать уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом, либо устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК);

4) обязанности нанимателя:

a) использовать жилое помещение только для проживания;

b) обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт;

c) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

d) информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК);

e) федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя;

5) права наймодателя:

a) возможность требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством;

6) обязанности наймодателя:

a) наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (пп. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК);

b) согласно ч. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному договору входит также осуществление капитального ремонта жилого помещения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснабжению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение.

 

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, попадая в категорию "временных жильцов".