Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Раздел 8. Девелопмент как способ организации управления инвестиционно-строительной деятельности.
Под девелоперской деятельностью будем понимать способ организации инвестиционно-строительного процесса, в основе которого - разработка инвестиционно-строительного проекта; - организация партнерского взаимодействия; - обеспечение финансирования; - реализация инвестиционно-строительного проекта на всех стадиях его жизненного цикла. В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, до 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста в сочетании с лидирующим положением девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционно-строительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития. Это особенно важно в условиях масштабности задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу». Сложившиеся условия предопределили необходимость формирования строительными организациями в своем составе всей технологической цепочки: от инвестиционного замысла, разработки проектно-сметной документации и получения необходимых разрешений до осуществления строительства, запуска проекта в действие и его ликвидации. Практика показала, что объединение в рамках одного предприятия столь многообразных видов деятельности эффективно в условиях соответствующего масштаба деятельности и наличия диверсифицированного портфеля инвестиционно-строительных проектов. Хозяйственная практика характеризуется двумя принципиально различными путями возникновения девелоперских компаний: · эволюционным; · революционным. Эволюционный путь был присущ · строительным компаниям; · инвестиционно-строительным компаниям; · предприятиям стройиндустрии. Так последовательно развивалась, к примеру, финансово-строительная компания «Конти», которая начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей компании. Революционный путь был характерен, прежде всего, для далеких от строительной деятельности компаний, таких как научно-производственное предприятие «Тема», концерн «Нефтяной», холдинг «Базовый элемент», а также для риэлторских компаний (компании «Декра», «Петербургская», корпорация «Жилищная инициатива» и др.).
Революционный путь имел несколько модификаций: 1) девелоперские компании в ряде случаев образовывались посредством выделения из крупных финансовых холдингов (например «Базэл») и ведомственных застройщиков («Теско»); 2) путем приобретения непрофильными компаниями крупных строительных предприятий с последующим расширением их функций (так, концерн «Нефтяной» приобрел «Мосинжстрой» и др.); 3) за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях, в строительные проекты (например «Декра» - в 1994, 1995гг. являлась одним из ведущих риэлторских агентств. Начиная с 1996г., она стала соинвестором строительных проектов, а с 2001г. – сначала расширив деятельность до реализации функций «заказчика - застройщика», с 2002г. замкнула девелоперскую цепочку); 4) учреждаясь в качестве девелоперских (например, «Баркли» (1993г.), «Жилстройиндустрия» и «Первая ипотечная компания» (1995г.)). В то же время несмотря на огромное разнообразие проектных портфелей, степени полноты охвата объемов работ на рынке недвижимости, приоритетов развития и др., можно выделить общие черты девелоперских компаний, отличающие их от других участников инвестиционно-строительной деятельности (рис.8.1.). Рис.8.1. Особенности деятельности девелоперских компаний
Характеризуя особенности деятельности девелоперских компаний, отметим: 1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокую капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемую высокой степенью его диверсификации, как требование обеспечения устойчивости функционирования. 2. Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическими.
3. Принципиальную возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обуславливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских компаний. 4. Повышенную степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения. 5. Несопоставимо более развитую правовую, аналитическую и оценочную службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом. 6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др. Проблемы деятельности девелоперских компаний показаны на рис.8.2.
Рис.8.2. Проблемы деятельности девелоперских компаний
В отличие от зарубежных девелоперов, стартовый успех отечественных лидеров девелопмента в основном определяется наличием административного ресурса и только отчасти может быть отнесен к разряду: реализации незаурядных финансовых способностей в построении сделок, созданию долгосрочных партнерских связей с финансовыми институтами, умению организовать строительство высочайшего класса, изменению представлений о качестве и функциях недвижимости, феноменальному пониманию рынка и способности использовать его колебания или формированию команд из специалистов экстра-класса… Международная практика девелопмента позволяет выделить 7 основных секретов успеха девелоперской деятельности (рис.8.3.). Рис.8.3. Семь секретов успеха девелоперской деятельности Систематизируя реальные черты отечественных девелоперских компаний (рис.8.4.), отметим:
Рис.8.4. Особенности российской девелоперской модели
Рассмотрим более подробно основные особенности девелоперской деятельности: 1. Девелоперские компании действительно становятся системными интеграторами инвестиционно-строительной деятельности, организуя и частично осуществляя процесс от возникновения инвестиционной идеи до ее технико-экономического обоснования, разработки бизнес-плана, получения исходно-разрешительной документации и привлечения инвестиций с последующим строительством, сдачей в эксплуатацию, продажей или управлением возведенным объектом. Несмотря на то, что считают себя девелоперами и риэлторские, и проектные компании, и строительные организации, и даже консалтинговые фирмы, те из них, кто, приобретая опыт, сможет обеспечивать, пусть даже на аутсорсинговой основе, целостность процесса, эволюционирует в направлении реализации способа организации инвестиционно-строительной деятельности по девелоперскому типу. 2. Явно выраженной тенденцией двух последних лет становится интенсивное освоение девелоперами рыночных технологий, в т.ч. финансовых. И если в маркетинговых технологиях прогресс очевиден, то в организационно-управленческих и финансовых он только начинается и связывается с имплантацией фондовых механизмов в девелоперскую деятельность.
3. Тяготение основных игроков на рынке услуг к экономически безопасным схемам деятельности, требующим развития аналитических, юридических и даже силовых подразделений, усиления контрольных функций и более жесткой договорной увязки интересов участников девелоперской деятельности.
4. Углубление специализации девелоперских компаний при одновременной диверсификации портфеля инвестиционно-строительных проектов, имея в виду появление отечественных «звезд» в области рекламы и конструкторских идей, специализирующихся на всевозможных согласованиях и организации строительства, позиционирующих себя как управляющих недвижимостью или инвесторов. 5. По-прежнему высокая степень ангажированности органами власти, позволяющая быть первыми в распределении участков под застройку, получать самые выгодные условия инвестиционного контракта, использовать административные рычаги давления на прочих контрагентов инвестиционно-строительной деятельности. В заключении отметим, что современная конфигурация способа интеграции инвестиционно-строительной деятельности должна стать основой комплексной концепции управления государственными и муниципальными активами как необходимого условия развития страны.
|
|||||||
Последнее изменение этой страницы: 2021-12-15; просмотров: 93; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.145.101.192 (0.011 с.) |