Развитие земельных отношений в городском хозяйстве России

В феодальные времена застройка российских городов мало отличалась от европейской. Города представляли собой крепости, что соответствует их номинальному смыслу – «огороженное место». Внутри крепости (кремля) проживал князь с дружиной, а за ее пределами находились посады – место жительства ремесленников, торговцев и иного люда. Время от времени они тоже огораживались для защиты стенами. Так, в Москве Бульварное и Садовое кольцо проложены на месте снесенных оборонительных заграждений, и некоторые улицы сохраняют их названия, например, Крымский вал. С образованием стрелецкого войска появились стрелецкие слободы, а потом это название распространилось на другие пригороды. Принципы застройки при этом практически не менялись. Заметьте, что Москва не имеет главной улицы.

До эпохи Петра I застройка городов носила достаточно хаотичный характер. Хозяин выбирал место для подворья, руководствуясь соображениями рельефа или собственной прихоти. Поэтому улицы были кривыми и не имели определенного порядка. При строительстве Санкт-Петербурга Петр I применил новый принцип. Это город сооружался по определенному плану, улицы стали прямыми и пересекались под прямым углом. Застройщику отводилось определенное место и он должен был согласовывать план застройки с муниципалитетом. Так появился Генеральный план застройки города.

Впоследствии, планирование застройки стало распространяться на все города империи. О значении генерального плана говорит и то, что его подписывал лично император. Взгляд на карту исторической части Тюмени отмечает ярко выраженную прямоугольную планировку, обеспечивающую хорошее проветривание и препятствующую образованию смога от печных дымов в длительные периоды господства антициклонального типа погоды. Центральные улицы, ныне Ленина и Республики, проходят по водоразделу и не перекрывают поверхностный и подземный сток. Город имел городские сквер и сад, занимавшие значительную часть в застройке.

До революции города империи, за исключением Санкт-Петербурга, где жило около 2 млн. чел, были относительно невелики. Поэтому больших различий в оценке земель центра и периферии не наблюдалось. В советское же время земля была объявлена не имеющей стоимости, а следовательно, бесплатной. Утвердившаяся административно-командная система получила в свои руки бразды управления земельной собственностью, а вместе с ней, и рентными отношениями.

В отечественной практике получил распространение затратный, называемый еще стоимостным или градостроительным, принцип оценки городских земель. Его сущность заключается во включении в стоимость участка аграрной цены земли и затрат на подготовку ее к застройке. Последние включают отсыпку и планировку строительной площадки и подведение всех необходимых коммуникаций (сетей электро-, водо-, теплоснабжения, канализации, дорог и пр.).

Очевидно, что отечественная практика включает два первых принципа Р. Мейера, игнорируя реальные факты ограниченности участков в городе и роста их цены за счет возникновения ренты, а также получения известных доходов за счет продажи подготовленных площадок. Казалось бы, что это приведет к снижению цен на участки, подготовленные к застройке, и снижению стоимости жилья. Реальность состоит в том, что рентные факторы объективны. Населению не все равно где жить - в центре или на окраинах, в экологически чистых районах или за забором завода. Рента взимается если не мэрией, то застройщиками. Таким образом, вопрос состоит не в том, взимать ренту или нет, а в том, кому взимать ренту.

Другой стороной официального отрицания ренты была консервация застройки городов. Получается, как это ни парадоксально, что земля в центре дешевле, чем на окраинах, поскольку здесь все коммуникации давно подведены и градостроительная оценка ниже. Поэтому в центрах много ветхого жилья, промышленные предприятия не желают перемещаться на окраины, усугубляя сложную экологическую ситуацию. Разумеется, по соображениям престижности в центрах появляются новые современные здания, но происходила не благодаря включенному экономическому механизму.

В советское время возникло немало промышленных городов, возникших вокруг крупных заводов. По соображениям транспортной доступности население предпочитало селиться ближе к центру, тем самым попадая в наиболее неблагоприятную экологическую обстановку. Очень много таких городов находится на Урале – Н. Тагил, Магнитогорск, Карабаш и пр. Сама столица Урала – г. Екатеринбург состоит из совокупности таких призаводских поселков: Уралмаш, Химмаш, Эльмаш, ВИЗ и т.д.

Начиная с «хрущевской оттепели» в 1960-е гг. была предпринята попытка разделить промышленную и селитебную застройки. В пригородах начали возникать «спальные» микрорайоны. При этом государство вложило громадные средства в градостроительную подготовку земли и создание инфраструктуры. Эти инвестиции являлись средствами налогоплательщиков, а не частных инвесторов, которые можно было бы получить или возвратить за счет поступления рентных платежей.

Границы городов значительно расширились, но расширение не сопровождалось развитием транспортной инфраструктуры. Транспортная проблема была одной из наиболее острых и продолжает оставаться такой и сейчас. В перспективном планировании не учитывался рост парка личного автотранспорта, который искусственно сдерживался. Советский норматив в 80 автомобилей на 1000 жителей давно превзойден в несколько раз. Не хватает современных транспортных магистралей, парковок, гаражей.

Российские города продолжают сохранять многоэтажную застройку, предполагающую высокую скученность населения. Расширение границ города искусственно сдерживается бюрократическим заслоном на пути перевода сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные. Если оборот земель сельскохозяйственного назначения в целом законодательно разрешен, то покупка участка поля для строительства дома должна получить административное одобрение.

Таким образом, в советское время российские города развивались во многом не в соответствии с мировыми тенденциями, а в разрез с ними. В наследие от того периода остались нерешенными многие проблемы, в том числе – экологическая. Продолжительность жизни в стране самая низкая среди развитых стран-членов восьмерки, и причинами является невнимание и не владение способами решения экологических проблем со стороны городского руководства, транспортные и иные стрессы, возникающие от неустройства жизни.

С началом перестройки в России начал развиваться рынок городских земель. В частности, была введена конкурсная передача земельных участков под застройку. Однако, при этом не было решено множество проблем. Главнейшей среди них была проблема собственности земли, прямо связанная с присвоением ренты.

Признанное Конституцией России право частной и муниципальной собственности на земельные участки (ст. 9) реализовано лишь частично. Было произведено наделение крестьян земельными паями (без конкретного выделения на территории), но горожане оказались пораженными в своих правах. Жители многоквартирных домов, а их численность составляет большинство населения страны, не имеют права собственности на находящиеся под домами и прилегающие земельные участки. Земля в городах до сих пор принадлежит не муниципалитету, а федеральному центру, решающему, какую часть ренты забрать себе, а какую оставить на месте. Причем «правила игры», т. е. распределение долей, постоянно меняются.

Проведение земельных аукционов в этих условиях в значительной степени фиктивно, так как муниципалитет не заинтересован в максимальной выручке, которая уйдет в Москву. Наоборот, ему важно реализовать больше участков в пределах наличествующего капитала местных строительных фирм, который может быть ассигнован на покупку земли. Поднимать цену участков означает также, что городское население облагается дополнительным налогом. Если бы он оставался на месте, то тратился бы на осуществление общегородских программ. При «вывозе капитала» город обескровливается, лишается инвестиционных возможностей и оборотных средств.

В современной России отсутствует рыночный опыт оборота земельной собственности, специалисты, способные дать рыночную оценку участкам, четко осознание их преимуществ и недостатков покупателями. В этих условиях ставка делается на бюрократические методы оценки земли, в частности, на земельный кадастр. Рыночные же условия постоянно меняются. Автору представляется, что земля в городах значительно переоценена на периферии и недооценена в центре. Переоцененность земельных участков, в частности, проявляется в чрезвычайно заниженных ставках земельного налога, составляющего 1/200 и 1/300 от номинала в год.

Неверная предпродажная оценка очень сильно влияет на земельный рынок. Переоцененные участки не смогут быть проданы, так как покупатель не предложит за них требуемой цены. Недооцененные же участки, если активность покупателей невелика или имеют место нерыночные формы их передачи в собственность, будут активно использоваться, а застройка – переуплотняться. Этим, в частности, объясняется переуплотнение застройки в центре г. Тюмени, где появляются все новые «вставки» в сложившуюся застройку, дома «выходят» на тротуар, сокращается площадь дворов, скверов, площадей, перекрываются проезды и пр. В 10-20-летней перспективе, когда на смену нынешним придет новая система ценностей, такой район вполне может превратиться в трущобу.

Еще один важный фактор, мешающий нормальному функционированию земельного рынка, - менталитет управляющих и населения в целом. Принятие решений управляющими основывается на опыте, а не на рациональном осмыслении проблем. Опыт же рыночной оценки земель невелик, если вообще имеется, и к тому же искажен наслоениями прошлого и мифами настоящего.

Население современной России, мягко говоря, не богато и квартира часто представляет собой единственный недвижимый капитал. Этот капитал ментально переоценен в том смысле, что люди не склонны с ним даже на очень выгодных условиях. Пенсионер, например, не переедет из центра на окраину, где значительно спокойнее и чище воздух, в то время как наиболее деятельная молодая часть населения будет стремиться с окраин в центр «делать дело», теряя время в дорожных пробках. В результате, наблюдается низкая внутригородская миграционная подвижность населения (имеется в виду миграция в полном смысле, как перемена места жительства, а не как маятниковая, означающая ежедневное путешествие к месту работы и обратно). Для граждан развитых стран характерна обратная ситуация. Более того, население США, например, настолько подвижно, что большая его часть никогда не имела собственного жилья, предпочитая арендовать его у домовладельцев.

Особенностью российского менталитета является способность быстро обучаться. За полтора десятка лет, прошедших с начала перестройки, в стране внедрены многие механизмы рыночной экономики. Бюрократический аппарат сыграл в этот период важную роль, не дав распасться городскому хозяйству и, главное, тем связям людей, которые превращают их в общество, а не дезорганизованную массу. Консервативный по своей сути, он играет как положительную, так и отрицательную роль. В последней роли он тормозит формирование земельного рынка в городах, держась за старые догмы, благодаря которым сохраняется его влияние.

Нормальный оборот земли в городах начнется с появлением реального собственника сельскохозяйственного участка. Когда горожанин сможет купить участок для дома за пределами городской черты лишь регистрируя сделку в соответствующей инстанции, цены земельных участков в городе значительно упадут, поскольку абсолютно неэластичное предложение станет эластичным. За их основу можно будет принять цены на окраине, в полном соответствии с правилом А. Маршалла: аграрная цена плюс стоимость планировочных работ. Разница в оценке участков в центре и на окраине, для среднего по величине города как Тюмень, должна расходится не в разы, а в десятки раз.

Снижение рентного бремени на население может быть достигнуто также путем реализации многополярного города, с несколькими центрами. Деловой центр не обязательно должен совпадать с историческим или административным. Кроме того, престижность района обусловливается не только его местоположением, но и уровнем благоустройства, включающем хорошее экологическое окружение. В скором будущем россиянин будет знать, за что платит деньги, мыслить более рационально. Наша задача приблизить его, по возможности не допуская ошибок сейчас и связанных с ними экономических потерь.

Вопросы для самопроверки

1. Что важнее – оценка городских или аграрных земель?

2. Нужен ли учет цены агарных земель при оценке городских земель?

3. Для чего нужна оценка городских земель?

4. Как связано строительство транспортных магистралей в городе с ценой земли?

5. Почему застройка крупных городов имеет «амёбообразный» вид?

6. Как связан выбор места жительства с доходом человека?

7. Влияет ли «цена свободного времени» на выбор места жительства и если да, то каким образом?

8. Определяется ли цена земельного участка в городе исключительно расстоянием от центра?

9. Как на цену земельного участка в городе влияют уровень благоустройства, экология района и «престиж адреса»?

10. Почему в центре крупных городов сохраняются участки зеленых насаждений при очевидной дороговизне земельных участков – парки, скверы, аллеи и т.д.?

11. Почему промышленным предприятиям в рыночной экономике выгодно перемещаться из центра на периферию?

12. Чем отличается выбор места жительства в городах в Северной Америке от европейского?

13. По какому пути (европейскому или североамериканскому) пойдет Россия?

14. Чувствительно ли влияние центральности на цену земельных участков в крупных городах России?

15. Следует ли передать городскую землю России в собственность муниципалитетов или сохранить в собственности федерального правительства?

16. Приведет ли имеющее место сейчас уплотнение селитебной застройки к превращению жилых районов в трущобы в перспективе?