Тема 4. Экономическая оценка и использование городских земель

4.1.Теоретические основы экономической оценки земельных участков в городах

Экономическая оценка городских земельных участков имеет не менее, а возможно и более важное значение для общества, чем оценка сельскохозяйственных участков, поскольку городское население численно значительно превышает сельское и сталкивается с ценой земли всякий раз внося квартирную (арендную) плату, прямо связанную с ценой участка. Аналогичные проблемы возникают при покупке квартир и земельных участков, цены которых весьма различны в разных районах города. Поэтому очень важно разобраться в том, что определяет стоимость городской земли и как это сказывается на благосостоянии населения.

Специфика оценки городских земель состоит в том, что эти земли не предназначены для сельскохозяйственного использования. Это значит, что аграрная продуктивность земли для городской застройки не имеет практического значения. Однако, поскольку земля покупается у сельскохозяйственных производителей, она должны отражать их альтернативное аграрное (лесохозяйственное) применение, как основного вида использования.

Вторая категория, включаемая в расчеты, - исчисление так называемых планировочных издержек, т.е. затрат на подготовку участка к застройке. Сюда входят издержки на срез и террасирование склонов, засыпку оврагов и понижений, отсыпку (гидронамыв) основания для строительства зданий и сооружений.

Третья категория – градостроительные затраты, необходимые для создания инфраструктуры. Они включают плату за строительство автодорог (подъездов), подведение сетей электро-, водо-, теплоснабжения, канализации и пр. Часто планировочные затраты включают в градостроительные, хотя по сути они различны. Планировочные затраты в значительной степени зависят от естественных свойств земельного участка, тогда как затраты на инфраструктуру отражают их в значительно меньшей степени.

Первые три категории затрат образуют как бы общий фон или основу для оценки городских земельных участков. Но они далеко не исчерпывают их реальной цены. Это относительно постоянная составляющая затрат, колеблющаяся в относительно небольших пределах. Переменную, широком смысле, составляющую образует четвертая, рентная категория.

Рентная оценка городских земель основана на исчислении дополнительных выгод и преимуществ, получаемых собственником хорошо расположенных участков. Предположим, Вам предлагают на выбор купить квартиру в центре или на окраине города, по соседству с химическим заводом или городским парком, рядом со скоростной магистралью или в глубине старого квартала с непроезжими переулками и тупиками. Квартиры одной площади и стандарта стоят одинаково. При таких условиях, по всей вероятности, большинство молодых и деловых людей предпочтут центр, с хорошим уровнем благоустройства территории вблизи скоростной магистрали и, желательно, чистой окружающей средой. Но такое желание создаст конкуренцию за квартиры, в результате чего строительная кампания будет продавать их дороже реальной стоимости. Этот излишек и составляет ренту. Как видим, она создается почти исключительно местоположением участка и ограниченностью таких участков в городе.

Теперь рассмотрим ситуацию с позиций компании, занимающейся жилой застройкой. Предположим, у нее есть два варианта: обустроить новый участок на городской окраине и построить жилой дом в центре. В первом случае она полностью несет все постоянные затрат, относимые нами к категориям один – три, во втором же случае эти затраты минимальны, поскольку все необходимые работы проведены ранее и надо лишь «согласовать» подключение дома к действующим сетям. Застройка в центре имеет явное преимущество и строительная компания получает выгоду (излишек) за счет значительного снижения градостроительных затрат.

Поскольку снижение издержек при строительстве в центре не сказывается на цене квартир, строительная компания получит рентный излишек дважды: за счет экономии градостроительных издержек и при продаже жилья, за счет роста конкуренции. Но такая политика недальновидна. Уплотнение жилой застройки в центре, влекущее за собой уменьшение площади проездов, парков и скверов, перенапряжение инфраструктурных сетей, обострение экологических проблем и т.д., уменьшает конкуренцию, ведет к падению цен и может превратить престижный район в трущобы.

Города средневековья и эпохи раннего капитализма, с точки зрения условий проживания в них и цен на жилье (соотношения цены и качества), были далеко не идеальны. К началу ХХ века возникло понимание необходимости создания теории оценки городских участков, в разработке которой приняло участие множество крупнейших ученых.

Концептуально этот вопрос начал решаться в Х1Х в. в трудах ученых классической и неоклассической экономических школ. Так, А. Маршалл в 1890 г. считал, что цена участка земли Р равна его аграрной ренте R а плюс цене выгод местоположения Rm и градостроительным издержкам I:

P = Ra + Rm. + I

Основной интерес вызывает исчисление ренты по местоположению. А. Маршалл считал, что она создается в результате столкновения различных возможностей использования земли (различные отрасли промышленности, селитьба, парки и т.д.), т.е. конкуренции между альтернативными видами ее использования. По результатам торгов побеждает наиболее эффективный на данном участке вид деятельности. То есть в каждый отдельно взятый промежуток времени на участки складывается равновесная цена.

В результате, происходит перераспределение видов деятельности по территории. Например, селитьба сосредоточивается в центре, а промышленные предприятия - на периферии. Выделяются кварталы с многоэтажной и малоэтажной застройкой, районы бедные и богатые и пр. Другими словами, благодаря конкуренции за наиболее эффективное использование земли, городская застройка упорядочивается.

Однако, рента понималась им достаточно узко, как экономия на транспортных затратах при перемещениях внутри города. На рис. 4.1а городская территория изображена в виде круга с радиусом L. Такую конфигурацию имели многие небольшие города, возникшие вокруг общегородского центра – замка, завода, рыночной площади и пр. Человек, живущий в центре (точка О) имел явное преимущество перед горожанином, живущим на окраине в точке А, потому что для перемещения в точку Б ему потребовалось бы вдвое меньше времени.

Но уже в 1909 г. Р. Хард показал возрастающее значение для застройки городов транспортных магистралей. Люди предпочитают селиться вдоль них, поскольку, используя технические средства перемещения, по магистралям они передвигаются значительно быстрее, экономя при этом время. Оказалось, что граница городской черты описывается временной линией транспортной доступности от центра и измеряется не в километрах, а в часах и минутах, которые необходимы для его достижения. С совершенствованием транспорта географический рисунок города стал напоминать звезду или амебу, особенно в крупных городских агломерациях (рис. 4.1б). Однако изогнутая линия, окаймляющая городскую черту в географических координатах, превращается в окружность во временных единицах измерения транспортной доступности центра.

Согласно выводам Р. Харда, а вслед за ним Р. Хэйга (1927 г.), совершенствование транспортных магистралей имеет громадное значение для жизни города, поскольку расширяет границу транспортной доступности и тем самым снижает скученность населения в центре, способствует снижению цен на земельные участки и стоимости арендной платы за жилье. Между арендной платой на наем жилья и транспортными издержками существует обратная связь. Следовательно. величина арендной платы (и цены земли) становится выражением экономии на транспортных издержках. Основной вывод Р. Хэйга состоит в том, что улучшение транспорта сокращает расстояния и снижает контрасты в оценке земель.

Французский ученый М.Хальбвахе (1909 г.), на базе изучения эмпирического материала по Парижу, пришел к выводу, что тот или иной квартал оцениваются людьми в зависимости от сложившегося общественного мнения. Меняя общественное мнение в положительную сторону можно значительно выиграть от перепродажи участков. Таким образом, он ввел в концепцию понятие земельных спекуляций.

Английский ученый Р. Тарвей (1957 г.) обратил внимание на несовершенный характер конкуренции за городские земельные участки. Свободной конкуренции мешают многие обстоятельства как объективного, так и субъективного характера.

К первым относятся различные ограничения, налагаемые городскими властями, например, архитектурного порядка (невозможность сноса исторической застройки), ограничение ставок арендной платы, условия грунта, рельефа и пр. Субъективные ограничения состоят в нежелании собственников продавать участки в данный момент, выжидании момента поднятия их стоимости, а потенциальных покупателей - ее снижения и т.д.

Р. Ратклифф (1961 г.) раскрыл использование городских земель как адаптивный процесс смены типов освоения, нарастания его интенсивности и изменения качества. С течением времени многие промышленные предприятия перемещаются из центра на периферию, центр застраивается офисами, а затем может превратиться в трущобы. Некоторые районы города демонстрируют стабильность, другие, наоборот, - нестабильность. Цена земельных участков постоянно меняется, а с ней меняется и тип их освоения. В результате, город находится в процессе постоянно трансформации.

В еще большей мере динамику развития города отразил П. Уэнд (1956), связав ее с развитием техники, особенно транспортной, дифференциацией благосостояния жителей, ограничениями конкуренции за земельные участки (по его мнению, на рынке городских земель чаще всего господствует режим монополии). Его труды отразили большую сложность оценки городских земель по сравнению с сельскохозяйственными, что однако не означает невозможности проведения оценочных работ. Последние имеют огромное значение для городского хозяйства, прогнозов развития рынка недвижимости и решения совокупности социально-экономических и экологических проблем.

Попытки обосновать теоретически схемы оценки городских земель предпринимались разными авторами. Так, в модели Л. Уинго цена на землю выводится как функция от обобщенных транспортных издержек на достижение центра. Предположим, что есть горожанин, живущий на максимальном расстоянии от центра (l), т.е. на границе городской черты (рис.4.1а). Его затраты на перемещение в центр составят С(l). Затраты же любого другого жителя города составят С(х), где х - индивидуальное расстояние его жилья от центра, т.е. x < l. Соответственно, любой другой житель получает ренту (R) в размере:

R = C(l) - C(x).

Полученная величина поддается картированию и позволяет составить представление об оценке земель.

Л.Уинго в своей теории учитывает такие факторы, как часовой заработок и ограниченность времени досуга, в результате чего оно приобретает цену. Время вводится им как ограниченная, а поэтому приобретающая глубокий экономический смысл, категория. Затраты времени на перемещения - это или незаработанные деньги (добавляющиеся к прямым издержкам на транспорт), или уменьшение периода отдыха.

Понятие «незаработанные деньги» подразумевает, что, продлив время работы, например, на 1 час, человек может получить определенную денежную сумму, которую он в ином случае теряет при перемещении. Например, если его почасовая ставка составляет 30 руб., затраты времени на перемещение 1 час и транспортные расходы 50 руб., то ему нет смысла селиться ближе к центру. Если же он получает 300 руб./час, то экономия на транспортных издержках будет значительнее (250 руб.) и он может затратить часть ее на оплату более дорогого жилья в центре.

Аналогично обстоит дело с так называемым «отдыхом». Отдых, обычно, не пустое времяпровождение, а просмотр газет, журналов, книг, телевизора, работа по домашнему хозяйству и пр. Во время «отдыха» человек повышает свой культурный кругозор, вникает в социальные, экономические и политические проблемы, которые потом может обсудить на работе и зарекомендовать себя как всесторонне развитая личность, что немаловажно для продвижения по службе. Заметьте, что жители крупных мегаполисов Москвы и С.-Петербурга в метро или пригородных электропоездах обычно читают. Поэтому «отдых» имеет вполне ощутимый экономический смысл.

Таким образом, чем выше почасовая ставка работника, тем меньше его чувствительность к арендной плате на наем жилья и выше возможность поселиться ближе к центру. Менее же оплачиваемые жители города вынуждены селиться на окраинах. Территория города приобретает вид вложенных друг в друга концентрических кругов, заселенных разными по достатку слоями населения.

Концепция Л.Уинго достаточно схематична, поскольку не учитывает многих факторов, связанных с влиянием разных центров притяжения города, транспортных магистралей, отдельных местоположений и соображений престижности. В дальнейшем, применительно к США, она была усовершенствована Уильямом Алонсо (1964 г.).

У. Алонсо рассматривал влияние цен на землю на расселение семей (домохозяйств, хаусхолодов) в соответствии с их доходами и размещение промышленных предприятий. Исходя из общих положений экономической теории, он считал, что каждая семья будет стремиться к извлечению максимальной выгоды в рамках располагаемых ею доходов. Последние располагаются между расходами на оплату всех благ, за исключением оплаты стоимости земельного участка, занятого домом, и транспорта. Эти расходы характеризуются количеством z и стоимостью рz; расходами на покупку (аренду) земельного участка площадью q, при стоимости единицы площади r(x), где х - расстояние до центра города; транспортными издержками на ежедневные трудовые (маятниковые) поездки k(x). Таким образом, доход семьи (у) равен:

y = pz · z + r (x)· q + k (x).

Все три произведения правой части уравнения являются переменными, поскольку расходы на оплату необходимых семье благ также связаны с местоположением (престижностью) района. В трехмерном пространстве они образуют многоугольник бюджета семьи. Выгоды же, получаемые семье от удовлетворения этих трех потребностей (u), являются функцией u = f(z, q, x), составляя на графике трехмерный многоугольник выгодности. При сбалансированности многоугольники бюджета и выгодности образуют касательные поверхности. В этом случае отношение предельных значений выгодности трех видов затрат (на землю, транспорт и другие блага) равно отношению их предельных стоимостей и, следовательно, цен.

На основании этих обобщений, У.Алонсо рассчитывал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния от центра (х) те цены на землю, которые семья готова платить, сохраняя прежний уровень жизни. Задача может быть решена как графическим, так и аналитическим способом.

Очевидно, что эта зависимость прямо связана с ценой земли, притягательности центра (uz) и обратно - с площадью предполагаемого к покупке земельного участка (q), выгод, которые можно извлечь из этого (uq) и изменений транспортных затрат (dk) на достижение центра. При слабой привлекательности общегородского центра и хорошо развитых транспортных магистралях, состоятельные семьи буду селиться на периферии, покупая участки большой площади. В этом случае цены в городском центре снизятся и его начнут заселять семьи с низкими доходами с целью экономии на транспортных затратах, покупая (арендуя) небольшие участки. При высокой притягательности центра цены на землю там будут возрастать благодаря высокой конкуренции состоятельных семей. Семьи с низкими доходами будут селиться на периферии.

В отношении анализа условий размещения промышленных предприятий У. Алонсо принимались во внимание следующие переменные: расстояние до центра (х), цены на землю r(x), условие сохранения максимальной прибыли В. Последняя величина представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции V, расходами на производство С и ценой на землю R:

B(V, x, q) = V(x, q) - C(V, x, q) - R(x, q);

при R(x) = r(x)*q.

Особенность владения земельными участками для дирекций предприятий состоит в том, что основные фонды (здания, сооружения) по мере износа теряют свою цену, тогда как занятый ими участок, ввиду территориального роста городов, обычно поднимается в цене, нередко превосходя к концу амортизационного периода стоимость самого предприятия. Вследствие этого, в новом производственном цикле, предприятию часто выгоднее (учитывая также проблемы экологии, транспорта и пр.) переместиться из центра на периферию, продав старый участок под жилую застройку. Но в этом случае с ним перемещаются и места приложения труда, а население, сосредоточенное ближе к центру, вынуждено тратить время и деньги для трудовых поездок на периферию.

Для Европы более подходящей является теория оценки стоимости городских земель, разработанная Р. Мейером (1965 г.), позволяющая, к тому же, выразить рассматриваемые связи при помощи более простых формул.

Среди факторов, определяющих цену на участки, Р.Мейером выделяются локальные факторы (микроположения) и факторы местоположения, или расстояния от разных центров тяготения в городе. Также как и У. Алонсо, он предполагал, что цена на земельные участки убывает от центра к периферии в соответствии с ценой потерянного времени на перемещение. Соответственно, цена земельного участка выражается нарастающей кривой, начиная с величины r(l), характерной для границы города. Стоимость земли состоит из четырех величин: аграрной оценки участка, издержек на улучшение участка при его подготовке к застройке, ожидаемого дохода (определяется исходя из предполагаемй цены участка после его включения в состав города), ренты, обусловленной ограниченностью городских земель.

Размещение в городе населения зависит от представления различных его групп о цене времени   Слои, для которых время имеет большее значение, видимо выберут местоположение ближе к центру. Соответственно, городская территория будет состоять из системы вложенных друг в друга колец (концентров) в каждом из которых будет преобладать население, обладающее сходными доходами и относящееся к одним социальным слоям.

Основные условия образования цены на земельный участок в зависимости от расстояния от центра r(x), описываются им следующим уравнением:

r (x) = r (L) -   _______ n dx V L X

где L - радиус города, V - скорость радиальных передвижений, r(L) - цена земельный участков на границе городской черты, n - число передвижений, совершаемых в городской центр за год (dx - отрицательная величина).

Очевидно, что цена участка прямо связана с частотой поездок в общегородской центр и оценкой человеком затраченного на это времени и обратно - со скоростью передвижения. Поэтому, снижение цены (и ренты) участков в центре можно добиться строительством скоростных радиальных магистралей, а также увеличением предложения пригодных к застройке участков на периферии. Однако увеличение радиуса города ведет к повышению цены участков в центре, что делает зависимость не столь однозначной. Кроме того, Р.Мейер показал, что повышение уровня доходов, а следовательно, и цены времени  а также мобильности (числа передвижений) ведет к тому, что цены на земельные участки возрастают пропорционально , т.е. быстрее, чем рост доходов. Это связано с тем, что коэффициент эластичности для времени досуга по сравнению с временем трудовой деятельности выше 1 (при росте дохода на 1% появляется тенденция увеличить время досуга более чем на 1%).