Использование городских земель в развитых странах

Помимо факторов, которые могут быть в настоящее время достаточно точно количественно измерены, существует и множество других условий оценки городских земель, поддающиеся пока только качественной оценке. К ним относятся уровень благоустройства территории, ее экологическое состояние, так называемый «престиж адреса», особенно влияющий на репутацию знаменитостей и деловых организаций, уровень преступности в том или ином районе, этнические и расовые предпочтения, исторический опыт и т.д.

Для развитых стран характерны два основных типа расселения населения в городах развитых стран: европейский и американский.

Богатые европейцы предпочитают селиться в центрах больших городов и нести за счет этого дополнительные затраты на рентные платежи. Ввиду этого, стоимость земель в европейских городах довольно равномерно растет от периферии к центру. В США состоятельные жители, наоборот, покидают центры больших городов, предпочитая жить в богатых, экологически чистых пригородах. Цена земли здесь формируется не так однозначно, как в первом случае. Участок в богатом пригороде может оцениваться выше, чем в районе, приближенном к центру.

Европейский тип городского расселения имеет исторические корни. Значительная часть европейских городов раньше была столицами небольших государств или феодальных владений. Они возникали вокруг замка или крепости и жилая застройка расходилась от центра концентрическими кругами, формируя кварталы разных веков и эпох. В настоящее время значительная часть европейских городов, за исключением промышленных и деловых центров, представляет собой как бы музей под открытым небом, притягивающий жителей и туристов.

 

Американские города возникли относительно недавно и не в своем большинстве имеют ярко выраженного исторического лица. Ментальность американцев заставляет их заменять городскую застройку, снося целые кварталы. Большое значение имеет и ранняя автомобилизация страны, позволяющая быстро преодолевать расстояния. Характерной чертой городов Северной Америки является наличие делового квартала, обычно застроенного высотными домами. Находящиеся вокруг него районы обычно быстро проживают отведенное им время.

Первоначально они застраиваются престижными домами, где селятся состоятельные горожане, а также средний класс. Со временем эта застройка ветшает, но, в отличие от Европы или России, редко ремонтируется капитально. Ремонт требует большого количества живого труда, который в Америке всегда был дорог, а новое строительство ведется индустриальными методами. Престижный ранее квартал превращается в трущобу. Из него выезжают состоятельные горожане и селится городская беднота. Поэтому в США в центральной части мегаполисов перемежаются кварталы с престижной и трущобной застройкой. Наконец, когда строения приходят в ветхость и их стоимость опускается ниже, чем находящаяся под ними земля, происходит снос и участок застраивается заново престижными домами. В 1980-е гг. американцы полностью снесли и фактически построили заново Балтимор - город с миллионным населением.

Рост населения города обычно создает дополнительную конкуренцию за земельные участки и сопровождается ростом ренты и цены земли. Один из выходов - увеличение площади городов за счет пригородов, а также совершенствование транспортных средств с целью уменьшения стоимости и затрат времени на передвижение. Участки вблизи скоростных транспортных магистралей поднимаются в цене. В англосаксонских странах, особенно в Великобритании, США и Канаде, предпочтение отдается индивидуальной застройке, требующей больших площадей. Поэтому новые жилые районы появляются на периферии, часто за пределами городской черты. Агломерации «расползаются» вширь далеко за пределы юридически установленных границ города. Это явление основывается на соответствующем развитии транспортного строительства.

Для развитых стран характерно компактное проживание этнических и расовых групп населения. Так, в последнее время широкую известность получили «Чайнатауны» - городские районы практически полностью заселенные выходцами из Китая. Во Франции с 1960 гг. стали возникать «бидонвили» - районы с низкокачественной застройкой, заселенные выходцами из Северной Африки. Однако наиболее распространено расово и этнически компактное расселение населения в городах США, значительно облегчающее процесс адаптации иммигрантов.

Существование таких районов очень затрудняет внутригородские миграции населения, а, следовательно, предварительную предпродажную оценку земли. В теоретические схемы оценки земли в таких случаях вносится множество исключений, и они перестают действовать адекватно. Поэтому наиболее надежным способом предаукционной оценки земельных участков часто является опыт, накопленный по обобщению цен прошлых аукционов. Это не отрицает существования ренты по местоположению. Просто расчет ее ведется другим методом.

В развитых странах подвижно не только население, но и промышленность. Особенность владения земельными участками для дирекций предприятий состоит в том, что основные фонды (здания, сооружения) по мере износа теряют свою цену, тогда как занятый ими участок, ввиду территориального роста городов, обычно поднимается в цене, нередко превосходя к концу амортизационного периода стоимость самого предприятия. Вследствие этого, в новом производственном цикле, предприятию часто выгоднее (учитывая также проблемы экологии, транспорта и пр.) переместиться из центра на периферию, продав старый участок под жилую застройку. Но в этом случае с ним перемещаются и места приложения труда, а население, сосредоточенное ближе к центру, вынуждено тратить время и деньги для трудовых поездок на периферию.

Эта проблема очень остра для крупных городов США. Их центры, заселенные малоквалифицированными слоями населения, страдают от высокой безработицы часто потому, что предприятия - потенциальные потребители их труда переместились на окраины. Перемещение же на периферию этих низкооплачиваемых семей или трудовые поездки туда из центра города сопряжены с расходами, которые они оплатить не в состоянии. Приемлемого решения данной проблемы в США пока не найдено.

Земельные отношения имеют большое значение для экономики городского хозяйства, обеспечивая существенную часть доходов городских бюджетов. В городской бюджет поступают арендные платежи за право пользования городскими землями и земельный налог с собственников участков.