Мы сами воздвигаем препятствия, нам их и преодолевать

Роберт Кийосаки много пишет о препятствиях, которые тянут людей назад. Я думаю, теперь вы убедились, что для меня одним из самых трудных препятствий был страх. Формы и размеры страха неисчислимы. Я боялась, что в случае моего финансового успеха от меня отвернутся люди. Я боялась, что если возьму в свои руки управление семейным бюджетом, то нарушу равновесие сил в нашем браке. Кроме того, я постоянно боялась показаться некомпетентной. Учитывая мое образование, многие люди считали, что я знаю ответы на все финансовые вопросы. Они ошибались. Впервые в жизни я добилась положительного сальдо на своем счете, когда мне было 46 лет.

Еще одним препятствием были дурные привычки. Одной из самых ужасных было неудержимое желание тратить деньги - с помощью расточительности я даже пыталась Доказать слишком заносчивым официантам или клеркам, что им не следует судить о финансовом благосостоянии человека только на основании цвета его кожи. Кроме того, у меня была привычка ставить чужие интересы выше личных, а в итоге мне не хватало времени на решение собственных финансовых проблем.

 

 

Изменения продолжаются

Сегодня, благодаря поддержке Богатого Папы, я держу в своих руках практически 100 процентов наших финансов. Разительным контрастом с предчувствием финансовой опасности и материальных потерь, которое преследовало меня всю жизнь, стало радостное предвкушение скорого успеха. Я совершаю поступки, которые сделают меня свободной в финансовом отношении. В то же время я испытываю чувство тесной связи с другими людьми, следующими по пути к финансовой свободе.

Впервые за много лет я страстно увлеклась новой для меня темой финансовых и поведенческих перемен. И хотя впереди еще очень много работы по приобретению и приведению в порядок активов, которые гарантируют нам финансовую свободу, я смотрю в будущее с нетерпением. Но после того, как осуществится моя мечта о «владении 10 объектами доходкой недвижимости», вряд ли я сумею остановиться -это слишком увлекательное занятие!

Сейчас я уверена в том, что каждый человек способен оправиться от ошибок и превратить их в бесценные уроки. Именно такой урок преподал мне Богатый Папа - и для этого мне даже не пришлось садиться за парту.

 

Глава 6

Не бойтесь выходить на площадку

Рид Дж. Швейцер

Ваната, Индиана

Долгое время я ничего не понимал в деньгах. Несмотря на то что примерно с 20 лет я стал прилично зарабатывать — всю жизнь проработал торговым агентом за комиссионные, — отслеживание счетов и контроль над финансами не входили в число моих приоритетов. Неудивительно, что в большинстве случаев мои денежные проблемы становились результатом моих слабостей. Превышение кредита и просроченные счета служили вечным источником финансовых неприятностей.

Не обладая навыками планирования бюджета, я никогда не думал о возможности избавиться от необходимости подстраиваться под размеры моих доходов. В конце концов начало сказываться эмоциональное напряжение, связанное с нестабильным заработком. Страх банкротства мешал мне при заключении сделок, что приводило к снижению объемов продаж.

Только когда я решительно принялся за осуществление мечты — я хотел заняться строительным бизнесом и недвижимостью, — мои доходы стабилизировались, а ошибки в планировании бюджета стали исчезать как бы сами собой. Я сумел сделать все, что нужно для воплощения мечты в реальность и достижения финансовой свободы. Убежден, что, когда вы занимаетесь любимым делом, деньги не заставляют себя долго ждать. Поиск любимого дела я начал с ранних лет

 

 

Профсоюзный идеал

Первые 12 или 13 лет моей жизни наша семья жила бедно, что во многом объяснялось состоянием экономики в тот период. Рецессия конца 1970-х и начала 19.80-х годов привела к замораживанию многих строительных объектов, и мой работяга-отец — он был оператором башенного крана и активистом профсоюза — лишился постоянной работы. Он хватался за все, что только мог найти, но все равно для нас это были тяжелые времена. Правда, у нас — моей матери, двух сестер и меня — была крыша над головой и всегда хватало еды на столе. Но вместо того, чтобы покупать деликатесы в магазинах «JCPenney», мы «отоваривались» в Армии Спасения. Излишков у нас не водилось; мы еле-еле сводили концы с концами.

Когда период спада наконец закончился и отец снова получил постоянную работу, уровень жизни нашего «синеворотничкового» семейства — жили мы в северо-восточной части штата Индиана рядом с озером Мичиган — заметно вырос.

И все же я навсегда запомнил, каково жить в бедности. Благодаря этому я понял, что работа на хозяина или на крупную компанию никогда не станет радикальным решением денежных проблем. Даже после того, как отец вернулся на постоянную работу и начал получать приличную зарплату, мои родители, которые экономили и откладывали каждый цент, никуда не вкладывали деньги по одной простой причине: они не имели абсолютно никакого понятия, что с ними нужно делать, твердо веря в то, что профсоюз отца о них позаботится. Страховой полис, пенсионные фонды, сбережения — все было привязано к профсоюзу. Интересно отметить, что, несмотря на всю свою симпатию к профсоюзу, мой папа никогда не хотел, чтобы я пошел по его стопам. Он понимал, что попал в ловушку и что его благополучие и благополучие его семьи находятся в полной зависимости от бесконечного цикла долгов, выплат и совершенно незнакомых ему людей. Но закладная за дом и четыре голодных рта не позволяли ему даже думать о том, чтобы использовать деньги каким-нибудь непривычным образом. Для него это было слишком рискованно.

В то же время я наблюдал совсем другой образ жизни. Мой дедушка по матери владел строительной компанией. Его окружала аура финансовой стабильности. Дело было даже не в шикарном доме, новых машинах и полных карманах денег. Он просто Жил в совсем другом мире, потому что не работал на чужого дядю. Кроме того, он жертвовал крупные суммы церкви, чего мы никогда не могли себе позволить.

Оглядываясь назад, я вижу, что мечта работать на себя или стать владельцем бизнеса родилась у меня благодаря примеру дедушки. Но свою трудовую этику я явно унаследовал от отца.

 

 

Юный бизнесмен

Я начал работать в младшем классе средней школы. Это был классический вариант «мальчика с газонокосилкой». Закончив косить лужайку у одного соседа, я стучался в двери следующего, увеличивая список своих клиентов. (Многие из моих друзей смотрели на меня как на ненормального. «Чего ради лишний раз обливаться потом в летнюю жару?» - заявляли они. Я пропускал их слова мимо ушей, и дополнительные денежки текли в мои карманы.)

Когда я поступил в колледж, мои родители были уверены, что я оправдаю их надежды. Они посчитали, что через четыре года я получу диплом и меня возьмут на работу в крупную корпорацию. Мир «белых воротничков» ждал меня с распростертыми объятиями. Я мог стать даже биржевым маклером. (Другим вариантом был профессиональный бейсбол. Я был принимающим в команде колледжа и даже участвовал в отборе игроков для «Cleveland Indians» и «Baltimore Orioles». Жаль только — не прошел по конкурсу.)

Но в глубине души я лелеял мечту стать боссом. К тому же, хорошо зная себя и свою антипатию к выполнению чужих приказов, я понимал, что работа в корпорации не принесет выгоды ни мне, ни той компании, которая меня возьмет. Я прошел несколько собеседований, в ходе которых мне ясно дали понять, что по меньшей мере два первых года начинающие биржевые маклеры занимаются исключительно «холодными звонками».

На предпоследнем курсе я откликнулся на объявление о наборе торговых агентов и восемь месяцев спустя уже получал неплохие деньги. Компания, выпускающая пылесосы, выдала мне лицензию на оптовую торговлю, а после покупки пакета акций я стал совладельцем фирмы. Я контролировал работу двух филиалов, занимался обучением продавцов и вел все бухгалтерские книги. Неплохо для двадцатилетнего юнца.

Проучившись три года на финансовом факультете, я бросил колледж, чтобы возглавить созданную мной дистрибьюторскую сеть. Тот факт, что я получал больше моих преподавателей, явился дополнительным оправданием моего решения. Родителей расстроило то, что я не дотянул до диплома, хотя со временем смог получить свидетельство выпускника общественного колледжа по специальности «управление бизнесом».

Я был очень хорошим продавцом, но слишком мало знал о ведении бизнеса. Я взвалил на себя слишком много обязанностей. Объемы продаж были потрясающими, но в отчетности царил полный хаос. Деньги, конечно, текли рекой, но восемьдесят, а то и больше рабочих часов в неделю выматывали все силы, а налоги были просто убийственными. Работники начали уходить.

Будучи слишком молодым, чтобы правильно распорядиться заработанными деньгами, не говоря уже об управлении бизнесом, я с головой увяз в текучке, по гордость не позволяла мне попросить помощи. Вместо того чтобы найти толкового консультанта, юриста или бухгалтера, я пытался сам справиться со всеми проблемами. Все закончилось позорным провалом. Восемнадцать месяцев спустя я сдался.

После этого я пробовал себя в роли владельца строительной фирмы и агентства по рекламе промышленной продукции. Первым предприятием, которое продержалось два года, я владел на паях с двоюродным братом. Тут я получил еще один хороший урок: неплохо разбираясь в строительстве, я был слишком слаб по части маркетинга. Второй бизнес я открыл после того, как увидел рекламный ролик товара. Тут меня хватило всего на несколько месяцев.

В итоге на трех этих предприятиях я потерял порядка 15-20 тысяч долларов.

К сожалению, я не сделал необходимых выводов из провала своего первого бизнеса. Я повторил свои ошибки еще дважды с такими же результатами. В конце концов до меня дошло, что каждому бизнесмену нужны квалифицированные помощники, призванные следить за тем, чтобы все делалось правильно и законно. Никто не может и не должен пытаться делать все сам. Если ты продавец - продавай. Не бери на себя функции бухгалтера, юриста или любого другого профессионала, если ты этому не обучен. Ты только сделаешь хуже самому себе.

 

 

Борьба со своим страхом

В течение следующих трех лет я работал в строительной компании и получал неплохие деньги (но по-прежнему не следил за своими финансами). Затем случилось нечто такое, что полностью изменило мое отношение к работе, к будущему и, самое главное, к моему страху.

«Страх всегда был для меня непреодолимым препятствием. Незадолго до того, как я купил книгу «Богатый папа, бедный папа», страх заставил меня отказаться от участия в сделке, которая принесла моему знакомому примерно 80 тысяч долларов чистого дохода. Он заплатил мне полторы тысячи комиссионных за то, что я оказал ему помощь в оформлении соглашения.

Анализируя причины своего отказа от сделки, я понял одну вещь, которая никогда раньше не приходила мне в голову. Я сумел заключить сделку! Я знал, что нужно делать и как это нужно делать, но побоялся сделать это сам. Мой страх обошелся мне и моей семье в 80 тысяч долларов. Мне трудно было в это поверить!

Если бы мне не были так нужны полторы тысячи долларов, я бы просто не пошел обналичивать чек. Мне было больно даже смотреть на него. Именно тогда я решил: «Все! Хватит! С этого момента я наберусь мужества и начну действовать». Разумеется, я знал, что буду искать. Пришло время пожинать плоды, а не заниматься оформлением сделок, которые делают богатыми других. Я видел, как другие делают то, что хотел делать я. Мне нетерпелось начать меняться.

Примерно через два месяца после прочтения книги «Богатый папа, бедный папа» я занялся инвестированием в недвижимость, потому что мне представилась исключительная возможность. Мне кажется, именно книга помогла мне разглядеть ее. В компанию, где я работал, постоянно приходили клиенты, ищущие землю в штате Индиана для постройки дома. Решение казалось предельно простым: купить землю там, где люди хотят купить участки, и продать ее им.

Проблема заключалась в том, что в двух районах, где клиенты желали строить дома, земля продавалась только крупными лотами. Несмотря на то, что я неоднократно ставил этот вопрос перед руководством компании, они не принимали никаких мер. Тогда это сделал я.

 

 

Вот как я это сделал

Я выяснил, что потребуется для покупки крупного участка земли, разделения его на мелкие и продажи но частям. Все оказалось проще, чем я ожидал. Моим первым проектом стал участок площадью в 5,1 акра* в Честертоне, штат Индиана. Я купил землю у семейной трастовой компании. Несколько лет назад владельцы разделили землю на три лота, чтобы другие члены семьи могли получить участки для строительства, К счастью, мне не пришлось платить гонорар за технические услуги и оплачивать расходы на землемерную съемку. Это сэкономило мне по меньшей мере 3 тысячи долларов.

Хотя начальная цена продавца составляла 90 тысяч долларов я сначала предложил 45 тысяч долларов, потому что надеялся получить конкретную сумму дохода. Я подсчитал, что при продаже дотов смогу получить за каждый порядка 30-33 тысяч долларов, и, хотел сорвать максимальный куш - Кроме того, проценты с суммы в 45 тысяч долларов составляли примерно 300 долларов в месяц, и я вполне мог позволить себе нести такие расходы, пока не продам землю.

Когда владельцы снизили цену до 55 тысяч долларов, я согласился не моргнув глазом. Я уже успел посоветовать нескольким клиентам съездить осмотреть землю, а затем высказать мне свое мнение. Я сказал им, что в этом районе скоро появятся участки на продажу, и возможно, Они будут заинтересованы в покупке. Почти сразу же мне позвонил один из клиентов и сказал, что место просто превосходное. Он сообщил, что готов заплатить за лот в этом районе 31 тысячу долларов. Это решило судьбу сделки. Я понял, что просто обязан купить эту землю.

Если к 31 тысяче прибавить 10 процентов первого взноса, который я заплачу из своих собственных денег, то я останусь должен менее 20 тысяч долларов за остальные два лота, которые уйдут не менее чем за 60 тысяч. Все было просто как дважды два, и я согласился купить землю за 55 тысяч долларов;

Благодаря спросу на землю в этом районе я сумел получить кредит на один год всего под 4,7 процента. Участки в этой местности шли нарасхват, и я не сомневался, что проблем с продажей лотов не будет. Кроме того, заем можно было пролонгировать. Если бы в течение первого года лоты не продались, я смог бы продлить кредит под текущий рыночный процент. В итоге мне пришлось сделать три платежа на общую сумму примерно в тысячу долларов.

В течение шести месяцев я продал все три лота, оцененные в 90 тысяч долларов, за 93 тысячи. И хотя мне пришлось выплатить 10 тысяч долларов за непредвиденную прокладку канализации, я заработал 27 тысяч долларов практически без труда. Расчет прости: 93 000 - 55 000 = 38 000 -10 000 -1000 - 27 000 долларов.

Моя следующая инвестиция оказалась такой же успешной. Я позвонил агенту по недвижимости, чтобы спросить ее о каком-то пустяке, а она поинтересовалась, не желаю ли я приобрести что-нибудь на рынке недвижимости. Разумеется, я сказал «да», и она рассказала мне о небольшой «халупе» стоимостью в 40 тысяч долларов. Я съездил посмотреть на дом, и он меня не впечатлил. Однако меня очень впечатлили 40 акров пахотной земли, которые его окружали. Агент прислала мне справки на оба лота, и оказалось, по они принадлежали одному и тому же человеку. Он просил 40 тысяч за дом и 200 тысяч за остальные 38 акров, что в сумме составило 240 тысяч долларов.

Сначала я предложил 150 тысяч долларов за весь макет. Я выяснил, что женщина, которая жила в доме, умерла, и, скорее всего, главным предметом сделки была земля. Владелец рассчитывал получить 200 тысяч долларов только за землю. Я предложил 160 тысяч долларов за весь пакет, после чего владелец сразу же снизил цену до 170 тысяч долларов. У меня отвисла челюсть! Я только что купил маленький дом и 40 акров земли всего за 170 тысяч долларов!

На этот раз с финансированием дело обстояло немного сложнее. Мне пришлось согласиться на первый взнос в размере 30 процентов. Как раз перед этим я заработал немного денег, но 51 тысячи долларов у меня не было. Я вспомнил слова Роберта, который писал, что в присутствии богатого папы ему было запрещено говорить: «Я не могу этого себе позволить», и поэтому мне пришлось задать себе вопрос: «Как я могу себе это позволить?»

Я поговорил со своим знакомым банкиром, который согласился войти со мной в долю, после чего мы заплатили первый взнос и купили землю. Около 5 тысяч долларов мы потратили на полевой анализ грунта и почвенную съемку, а через семь месяцев мы уже продали семь из десяти лотов за общую сумму 229 тысяч долларов. В результате мы заработали 50 тысяч долларов и не должны ни цента за оставшиеся три лота, которые рассчитываем продать за 103 тысячи долларов. Когда это будет сделано, итоговая сумма нашей прибыли должна будет составить не менее 80 тысяч долларов!

В течение срока действия нашего кредита мы выплатили примерно 3000 долларов в виде процентов. Мы разделили землю на участки площадью от двух до десяти акров и назначили за них цену от 28 до 54 тысяч долларов,

Дом находился в ужасном состоянии, поэтому мы его снесли и продали землю под ним за 28 тысяч долларов. Оглядываясь назад, я думаю, что это было ошибкой, потому что от этой операции мы не получили пассивного дохода. Мы с партнером разошлись во мнениях о том, что делать с домом. Я хотел его отреставрировать и сдать в аренду или просто попытаться продать. Но он отговорил меня от этой затеи, о чем теперь мы оба жалеем. Но раз уж за нашу самую большую ошибку нам все-таки заплатили 28 тысяч долларов, то думаю, слишком сильно расстраиваться по этому поводу не стоит. Мы все равно получили на этом лоте около 19 тысяч прибыли. Я не против, чтобы все мои ошибки приносили мне столько денег (28 000 - 4 250 за каждый акр двухакрового лота = - 19 500 долларов прибыли).

Недавно я принял предложения покупателей трех оставшихся лотов и поэтому могу представить вам полную раскладку:

Земля $ 170000

Анализ грунта / почвенная съёмка $ 5000

Проценты по кредиту $ 3000

Снос дома $ 1000

Общая сумма затрат $179000

 

 

Общая продажная цена лотов $ 323000

- общая сумма затрат $ 179000

Прибыль $144000

 

Эту землю мы продали около года назад. На весь проект я затратил менее 20 часов рабочего времени. Моя доля составляет 72 тысячи долларов, то есть за каждый час работы я получил примерно по 3600 долларов. Если подумать, как долго мне пришлось бы трудиться на почасовой ставке, чтобы заработать 12 тысячи долларов, то стоимость моего свободного времени окажется поистине бесценной.

К сожалению, компания, где я работал, посчитала, что мои инвестиции в недвижимость привели к конфликту интересов. Я продавал дома, которые предполагалось построить на земле, находившейся в моем владении. Поэтому после шести месяцев активной продажи земельных участков моим клиентам и клиентам других продавцов я решил, что пора уходить.

Менее чем через полгода я нашел работу в другой компании, занимающейся строительством жилых домов. Эта организация позволяет мне самому составлять свой график работы, поощряет мои инвестиции в землю и даже помогает ими заниматься. Формально я являюсь субподрядчиком, что позволяет мне появляться на работе в удобные для меня часы, и у меня остается достаточно свободного времени для того, чтобы перевести свою инвестиционную деятельность на следующий уровень. Стоит ли говорить, что я с радостью ухватился за возможность перейти в эту компанию.

Свой новый проект я без ложной скромности называю блестящим. Пару месяцев назад мне позвонил друг, который занимается жилищным строительством, и рассказал о заманчивой возможности. У одного из его клиентов было восемь акров земли, от которой он хотел избавиться по причине развода. Клиент считал, что местные правила зонирования не позволяют разделить участок на три лота. Я провел небольшую разведку и выяснил, что четыре из восьми акров фактически находились в пределах городской черты. Это означало, что благодаря разнице в ширине придорожной полосы я смогу разделить землю на шесть лотов.

Первоначальная цена этого участка составляла 50 тысяч долларов. Я предложил 25 тысяч. Он даже не ответил. Я выждал две недели и позвонил ему снова, чтобы повторить предложение. Процесс развода набирал обороты, и ему нужно было срочно избавляться от этой недвижимости. Я поднял цену до 30 тысяч долларов и обязался оформить сделку в течение двух недель. Услышав о таком сроке, он тут же согласился. Две недели спустя я заплатил ему 30 тысяч Долларов из собственных денег, полученных за две предыдущие инвестиции. (Так как у нас на счете лежали деньги от предыдущих Сделок, мы решили заплатить все сразу. Я знаю, что отказ от использования заемных средств идет вразрез с некоторыми принципами Богатого Папы, но продавец оказался в цейтноте, ему срочно нужны были деньги, и я с удовольствием помог ему выпутаться из трудной ситуации. Если бы нам понадобились деньги, заплаченные за эту землю, их можно было бы получить в любой момент, взяв кредит под залог недвижимости, и поэтому мы просто выписали ему чек.)

Общая первоначальная цена Шести лотов составила 120 тысяч долларов. Не прошло и месяца, как я получил предложение на первый лот. Мы продали два лота за 35 800 долларов, и у нас пока остаются четыре лота по 17 900 каждый. Если считать, что нам не придется платить проценты по кредиту и что мы отдали около 2500 долларов за почвенную съемку, то получится, что мы должны будем получить примерно 74 900 долларов прибыли за менее чем 10 часов, потраченных мной на этот проект.

Недавно мы с партнером купили инвестиционный дом с тремя спальнями и одной ванной. Мы сразу заплатили за него 46 500 долларов и вложили менее S тысяч долларов в ремонт. Через пять дней после выставления дома на продажу на предложили за него 88 900 долларов, и в течении двух недель мы оформили продажу.

Эти сделки принесли мне около 100 тысяч долларов, но что еще важнее, сейчас в моем полном владении есть еще девять лотов общей стоимостью 223 тысячи долларов. Воодушевленный таким успехом, сейчас я ищу участок площадью в 56 акров, который даст мне 44 лота на продажу. Надеюсь, по мере роста моего финансового благосостояния сделки будут становиться все крупнее.

В данный момент я работаю независимым консультантом по вопросам жилищного строительства и одновременно занимаюсь собственным бизнесом, продавая землю. В следующем году я планирую открыть собственный торговый центр, где сделки на покупку домов будут оформляться в течение нескольких часов. Покупатель сможет выбрать себе земельный лот, проект блочного дома и тут же подать заявку на ипотечный кредит. Каждый аспект такой операции будет приносить деньги.