Покупная цена 221 тысяча долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $25 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого $25 000

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1950

Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

 

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) $99,72

Страховка $41,67

Ремонт и эксплуатация $50

Резерв $0

Комиссия за управление $0

Погашение кредита (на 3 года под 7%): $1141,12

Итого $1 332,51

Чистый месячный доход $617,49

 

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($617,49 × 12): $7406,88

÷

Капитал, вложенный в собственность $25 000

Прибыль на вложенный капитал: 29,6%

 

В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход.

В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов.

Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.

 

Покупная цена 105 тысяча долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $10 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0

Итого $10 000

 

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1040

Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0

 

Ежемесячные расходы:

Налоги (на имущество) $88,06

Страховка $33,33

Ремонт и эксплуатация $50

Резерв $0

Комиссия за управление $0

Погашение кредита (на 3 года под 7%): $524,37

Итого $695,76

Чистый месячный доход $344,24

 

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($344,24× 12): $4130,88

÷

Капитал, вложенный в собственность $10 000

Прибыль на вложенный капитал: 41,3%

 

В 2003 году эта собственность была оценена в 130 тысяч долларов.

То, что с августа 2002 года я побывала там лишь однажды, позволяет мне думать, что с покупкой я не прогадала.

 

 

Но иногда приходится терпеть неудачу

Но должна признаться, что не все мои инвестиции были такими удачными. В 2000 году я потратила дивиденды от медицинской практики на то, чтобы начать с нуля бизнес натуральных пищевых продуктов, идея которого показалась мне интересной.

После двух лет работы без прибыли я закрыла дело, потеряв на нем несколько сотен тысяч долларов. Как такое могло случиться? Я продолжала вкладывать деньги в тонущий корабль. С таким же успехом я могла взять вложенные мной 375 тысяч долларов и сжечь. После этого случая я зареклась пускаться в рискованные предприятия, не собрав предварительно все необходимые сведения о новой сфере деятельности. Но так как этот бизнес я начинала с нуля, то никаких опробованных организационных или финансовых схем, а тем более книг о нем не существовало.

Когда человек покупает предприятие, которое уже работает, то у него есть возможность проанализировать цифровые показатели и просчитать, будет такая инвестиция выгодной или нет. То, что сделала я, можно сравнить разве что с глупой азартной игрой — а ведь мне азартные игры никогда не нравились.

Я рассматриваю эту неудачу как очень дорогостоящий и достаточно болезненный урок. Но все же мне кажется, что на свете не так уж много людей, способных после таких серьезных финансовых потерь идти дальше и добиваться новых успехов. А это именно то, что делаю я, и делаю это не в одиночку

 

 

Моя команда на моей стороне

В соответствии с рекомендациями Богатого Папы моя команда состоит из экспертов в разных областях, ютовых в любой момент представить мне детальную информацию по всем интересующим меня вопросам. В данной ситуации моя недостаточная образованность — это плюс. Я понимаю, что ничего не смыслю в недвижимости, и поэтому нанимаю людей, которые в этом деле мастера. Я засыпаю их вопросами, а они терпеливо объясняют мне азы и посвящают в нюансы. Таким образом я свожу риск к минимуму.

В результате у меня сложилась команда, в которую входят:

• консультант по недвижимости (и одновременно - брокер по ипотекам), которая перепроверяет для меня каждую сделку;

• агент по недвижимости, которая знает, что я ищу, и помогает находить объекты, соответствующие моим критериям;

• оценщик зданий, который сообщает мне точную стоимость каждого объекта.

Между прочим, я до сих пор испытываю трудности со сложением и вычитанием, не говоря уже о таблице умножения. Но зато у меня есть вполне приличный калькулятор. Поэтому я могу с полным основанием заявить, что все мои расходы тщательно просчитаны!

Но если оставить шутки, то грандиозные перемены в моей жизни во многом связаны с пониманием разницы между «хорошими» и «плохими» долгами. От Богатого Папы я узнала, что «хороший» долг образуется при покупке активов, за которые мне никогда не придется платить, а «плохой» долг - это чужие деньги, потраченные на безделушки, которые начинают терять свою стоимость с той самой минуты, как я за них заплатила.

Сделать правильный выбор и действовать на основе этого выбора — вот формула, которую я использовала, чтобы оттуда, где была раньше, попасть туда, где нахожусь сейчас. И могу вас заверить, что тут мне гораздо лучше.

 

 

Что я буду делать дальше

У меня есть возможность не работать, а это совсем не то, что невозможность получить приличную работу. На меня работают мои деньги. Однако я намерена продолжать покупать недвижимость, увеличивать свой пассивный доход и умножать основной капитал. Через год мне бы хотелось владеть еще пятью доходными домами. Через пять лет я планирую заняться инвестициями в коммерческую собственность, включая многоэтажные жилые комплексы.

Я научилась не слушать людей, которые говорят мне: «Ты не сможешь сделать это здесь». У меня были случаи, когда агенты по недвижимости отказывались передавать продавцам мои предложения, потому что считали цену слишком низкой. (Кстати, когда я выразила желание купить медицинскую практику, кое-кто тоже говорил мне, что я не смогу сделать это.)

Возможно, самым поразительным результатом всего, что со мной случилось, стала перемена, которая произошла внутри меня. Теперь меня больше не беспокоят заботы о деньгах. Я чувствую себя в полкой безопасности, потому что твердо уверена в одном: если когда-нибудь, по какой-нибудь причине я потеряю все, то снова сумею добиться успеха. Мне не нужно надеяться на правительство или на кого-нибудь другого, потому что я чувствую под ногами твердую почву. Я уверена в безопасном будущем своего сына, по крайней мере в том, что касается денег. И это радует меня больше всего.

Мы с сыном вместе играем в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК для детей». В свои девять лет Уэстон знает, что такое безделушки (я регулярно напоминаю ему об этом), знает, что у меня есть доходная недвижимость и что я владею медицинской практикой. Он уже заработал немного денег на изготовлении моделей, и у него есть свой сберегательный счет. Мы посмотрим, захочет ли он инвестировать эти деньги.

Жаль только, что моим родителям было не суждено увидеть, на что я способна. Но мои братья и сестры, которые, глядя на мой успех, до сих пор недоумевающее качают головами, гордятся мной. Некоторых из моих подруг, с которыми я плавала на одной дырявой финансовой лодке, мой пример побудил заняться поисками информации, необходимой для того, чтобы причалить к твердой земле и начать все сначала. Я очень рада за них.

Сегодня мы с сыном живем примерно в десяти милях от Мэнджера. Иногда я приезжаю туда на машине. Сейчас это умирающий социально-экономический район, и меня тревожит судьба живущих там людей. Мне не дает покоя вопрос о том, как они собираются обеспечить свою финансовую безопасность.

Я знаю, что сумела пройти длинный путь с множеством труднейших препятствий. Это позволяет мне надеяться, что они смогут использовать ту же самую информацию Богатого Папы, которую использовала я, и со временем присоединиться ко мне.

 

Глава 20

Стратегия победы

Йонг-Сик Шин

Сеул, Южная Корея

В течение многих лет у меня не было другого источника доходов, кроме зарплаты и премиальных, Премии я получал регулярно, в конце каждого года. Размеры премий зависели от размеров годовой прибыли компании, а не от персонального вклада работников. Обычно премия составляла один или два месячных оклада.

Заработанных денег мне хватало, чтобы обеспечить семью в настоящем. Но перспективы будущего были безрадостными. Я хотел заниматься инвестициями, но считал, что не могу себе этого позволить. Откладывать часть зарплаты на сберегательный и пенсионный счета - это все, что я Мог сделать для защиты семьи от непредвиденных опасностей. Поэтому я начал депонировать 30 процентов зарплаты и использовать часть этих денег для погашения ссуды на покупку дома. Я получил ссуду, чтобы снять дом для своей семьи. Так же как все нормальные люди, мы хотели поселиться в хорошем районе, что означало хорошую школу для двоих наших дочек и хорошие жилищные условия. Тогда мне было 37 лет. Но проблемы с деньгами все же существовали. Однажды, когда я полгода остался без работы, мне пришлось открыть в банке персональную кредитную линию.

Что касается моего отношения к работе и к компании, то я верил, что если буду трудиться достаточно усердно, то сумею пробиться в высшее руководящее звено до того, как в 60 лет уйду на пенсию. Я работал в индустрии программного обеспечения компьютерных игр с 1994 года. К тому же местом моей работы была крупная венчурная компания, где я занимал разные должности в отделах стратегического планирования и сбыта. В отделе стратегического планирования я занимался разработкой проектов, проведением экспертиз (анализом хозяйственной деятельности или эффективности руководства производственными подразделениями) и связями с общественностью (отношениями инвестора с клиентами).

Подобно многим представителям своего поколения я не представлял, что существует иной способ зарабатывать деньги, кроме как работа по найму. К сожалению, мне, как человеку, «сидящему» на окладе, приходилось сталкиваться с многочисленными ограничениями, в число которых входила корейская система старшинства. До самого последнего времени в корейском обществе продвижение человека по службе больше зависело от таких вещей, как возраст, образование и связи, чем от его способностей. В крупной компании, где я работал, это правило применялось неукоснительно, и поэтому у меня не было на этот счет никаких иллюзий. Хотя я приносил компании больше пользы, чем многие из моих коллег или вышестоящих руководителей, оплата моего труда была несоизмерима с моим вкладом.

Кроме того, передо мной стояла еще одна проблема. Несмотря на то что у меня было высшее образование, мой диплом не был выдан одним из так называемых «престижных» колледжей. Выпускники привилегированных университетов активно обмениваются информацией о вакансиях и помогают друг другу. Так как я не был одним из них, то эта важная информация до меня не доходила, и я чувствовал себя изгоем.

Но три года назад Богатый Папа помог мне изменить отношение к тому, как я работал, вел дела и зарабатывал деньги. Самое главное, что я изменил свою жизнь, а также взгляды на свое будущее и будущее своей семьи.

 

 

Нужный совет в нужное время

В начале 2000 года я наткнулся в книжном магазине на книгу «Богатый папа, бедный папа». Я искал книгу по менеджменту, но мое внимание привлекла обложка «Богатого папы». Я вспомнил, что один из моих старших товарищей рекомендовал мне книги этой серии, говоря, что если я хочу стать богатым, то обязательно должен их прочитать.

По ходу чтения книги мне показалась особенно близкой история о том, как трудно человеку, работающему за зарплату, стать богатым. Работа на окладе подразумевает необходимость мириться с корпоративной политикой и правилами, что приводит к ослаблению творческой инициативы и энтузиазма. А тот факт, что результативность труда, какой бы высокой она не была, не гарантирует никакого дополнительного вознаграждения, вызывает в людях неудовлетворённость своей работой.

Книга «Богатый папа, бедный папа» убедила меня в том, что богатым может стать каждый человек, даже если у него очень мало денег. Она же подсказала мне мысль о необходимости иметь конкретные цели в жизни. Мне стало ясно, что действительно богатым человека делают не только большие деньги; богатым становится тот, у кого открытая душа и щедрое сердце. Но самым главным для меня стало то, что благодаря этой книге я поверил в свою способность достичь всего, к чему стремился.

Призыв Богатого Папы к безотлагательным переменам попал на благодатную почву, потому что в моей ситуации срочно нужно было что-то менять. Чтобы прийти к такому выводу и приступить к действиям, мне потребовалось меньше часа с того момента, как я впервые раскрыл эту книгу. Первым моим шагом стало решение приходить на работу в 7:30 утра, когда там еще никого не было. Свободное время давало мне сразу несколько преимуществ. Я мог спокойно настроиться на предстоящий напряженный рабочий день, узнать свежие новости и просмотреть последнюю информацию с рынка недвижимости.

Перестраивать свою частную жизнь я начал с погашения кредитов. Благодаря Богатому Папе я понял, что бремя долгов может помешать осуществлению моих планов, и поставил перед собой задачу как можно быстрее избавиться от «плохих» долгов. Теперь у меня есть персональная кредитная линия и минусовый счет, открытый на случай чрезвычайных обстоятельств. Минусовый счет — это одна из разновидностей кредитных счетов. Его можно использовать как для снятия, так и для внесения денег. Несмотря на наличие счета, у меня нет никакого желания его трогать, потому что я намерен как можно дольше обходиться без кредитов.

Моя задача-максимум - отойти от дел прежде, чем мне исполнится пятьдесят, и войти в бизнес недвижимости своего отца.

Я всегда знал, что недвижимость — это прибыльное дело. Свидетельством тому был пример моего дедушки, человека из низов, который сумел сделать себе состояние, вкладывая отложенные по крохам деньги в недвижимость. Но заняться разработкой конкретных и эффективных планов я смог только после прочтения книг серии «Богатый Папа». Тщательный расчет прибыльности каждого проекта инвестиций в недвижимость на основе описанных Богатым Папой типовых схем стал моим непреложным правилом.

 

 

Следующая стадия

В ту пору на моего отца навалились серьезные финансовые трудности, связанные с долгами. Несмотря на то что физически он был совершенно здоров, работать ему было все труднее и труднее. Я знал, что он был владельцем тренировочной площадки для гольфа, и посоветовал ему построить на этой земле многоэтажный дом с однокомнатными квартирами типа студий.

Понимая, что отец не мог себе позволить еще один кредит, мы решили финансировать строительство за счет денег будущих жильцов. После получения банковского кредита каждый из них подписывал с нами контракт на покупку квартиры и выплачивал первый взнос.

Труднее всего было договориться с застройщиком, поскольку тарифы были очень высокими. К счастью, размер первоначальной инвестиции оказался не слишком большим. Кроме того, мы заплатили что-то около 140 тысяч долларов за проект здания и выплатили гонорар адвокату, оформлявшему разрешение на строительство. Осуществление плана прошло успешно, и я взял на себя заботу о продаже квартир.

Очень скоро я пришел к выводу, что работа в сфере недвижимости привлекает меня больше и получается лучше, чем все, чем я занимался ради зарплаты. Зарегистрировав собственную компанию по освоению земельных участков и управлению недвижимостью, я стал официальным менеджером проекта многоэтажного дома своего отца и одновременно взялся за разработку еще нескольких коммерческих проектов.

Еще одним стимулом для меня послужил другой совет Богатого Папы: если ты точно определил, что

именно хочешь сделать, начинай делать это немедленно. С появлением собственного бизнеса пришло ощущение власти над своим временем и своими действиями. Стремление к творчеству и агрессивность появились сами собой. Все это способствовало рождению интересных идей относительно того, как привлечь более качественные ресурсы - как человеческие, так и финансовые. Дополнительным плюсом стал рост вознаграждения за мой труд и возможность оплаты транспорта, связи и прочих расходов за счет компании.

Строительство многоэтажного дома принесло больше прибыли, чем продажа земли, на которой он* стоит. На сегодняшний день 98 процентов квартир уже продано. Площадь каждой однокомнатной квартиры-студии составляет от 40 до 50 м2. Семь квартир и девять помещений для культурных мероприятий мы оставили в резерве для использования в будущем.

Общая сумма дохода от продажи 388 квартир составит 32,6 миллиона долларов, а за девять помещений культурного назначения мы рассчитываем получить еще 2,75 миллиона долларов, что в итоге составит 35,35 миллиона долларов. За вычетом всех затрат, включая стоимость строительства, налоги, рекламу и гонорары консультантам, у нас останется 5,15 миллиона долларов чистой прибыли (3,2 миллиона долларов получит владелец земли).

После того как я своими глазами увидел, каким могло стать мое финансовое будущее, я потратил еще год на развитие своего бизнеса, прежде чем ушел с «постоянной» работы.