Покупная цена: 35 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000

Итого: $2500

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1010

- Потери от простоя (5%) $50,50

Общий доход: $959,50

 

Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $75

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Резерв: $25

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $423

Итого: $523

(Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)

Чистый месячный доход: $436,50

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($436,50 × 12): $5238

÷

Капитал, вложенный в собственность $2500

Прибыль на вложенный капитал: 209%

 

Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.

Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:

Покупная цена: 60 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500

Итого: $3000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1300

- Потери от простоя (5%) $65

Общий доход: $1235

 

Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $80

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Резерв: $35

- Комиссия за управление (5% от ренты) $0

- Погашение кредита (на 15 лет под 6,5%) $622,66

Итого: $737,66

Чистый месячный доход $497,34

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $5968,08

÷

Капитал, вложенный в собственность $3000

Прибыль на вложенный капитал: 198%

 

Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.

Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев

Покупная цена: 43 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600

Итого: $1100

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1000

- Потери от простоя (5%) $50

Общий доход: $950

 

Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $75

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Комиссия за управление (5% от ренты) $0

- Резерв: $25

- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $405,28

(Примечание банк предоставил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)

- Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8%) $148,50

Итого: $653,78

Чистый месячный доход $296,22

 

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $3554,64

÷

Капитал, вложенный в собственность $1100

Прибыль на вложенный капитал: 323%

 

Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки. Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.

С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.

Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита задом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.

 

 

Что я буду делать дальше

Моя первоочередная цель состоит в том, чтобы поручить кредит под мои доходы и использовать эти деньги для покупки новой жилой недвижимости. К 2006 году Я планирую стать владельцем 16 доходных домов и квартир. К 2010 году у меня будет не менее 40 объектов доходной недвижимости, генерирующих ежемесячный денежный поток в размере 10 Тысяч долларов, а то и больше.

К тому времени, когда мне исполнится сорок, я полностью погашу как минимум 10 ипотечных кредитов. Затем я намерен продать выкупленное жилье, а также другую приобретенную недвижимость, и произнести обмен на «похожее» инвестиционное имущество* согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США. Вырученные средства я использую в качестве первого взноса для покупки крупной недвижимости. Скажем, я продам 10 домов по 60 тысяч долларов. Шестисот тысяч долларов хватит, чтобы заплатить первый взнос за многоэтажный жилой комплекс. В таких случаях Налоговое управление США предоставляет владельцам недвижимости отсрочку и снижает налог на прирост капитала при продаже собственности.

К тому времени мой денежный поток должен будет составлять от 18 до 20 тысяч долларов в месяц.

 

 

Будущее будет светлым

Деньги - вещь важная, с этим никто не спорит. Но в жизни есть и другие вещи, которые гораздо важнее денег. Мой отец, фармацевт, работает на себя и всю жизнь трудится с утра до поздней ночи. Люди нуждаются в его советах и услугах, и он никогда им не отказывает. Однако он не может одновременно находиться в двух местах; и если он на работе, то его нет дома. Я не хочу, чтобы меня ожидала такая же участь. (Кстати, рад вам сообщить, что мои родители - отец скоро выходит на пенсию, - а также мои тетя и дядя уже два с половиной года занимаются приобретением инвестиционной собственности.)

Мне 27 лет. У меня нет слов, чтобы описать, как приятно чувствовать себя хозяином своей финансовой судьбы. Меня радует уже одна мысль о том, что мои доходы не будут зависеть ни от кого, кроме меня самого. Даже представить себе не могу, что на свете существует средство, способное еще больше повысить уважение человека к самому себе.

 

Глава 5

Совсем другое образование

Валерии Л. Коллимор, доктор медицины

Белвью, штат Вашингтон

Примерно три года назад я оказалась на финансовом распутье. Передо мной лежали две дороги. Я могла ползти дальше в объезд экономического шоссе, как делала это всю жизнь. Я держалась этого проселка, потому что страх показаться тупицей в финансовых вопросах перевешивал желание набраться финансового ума. Второй вариант заключался в том, чтобы нажать на газ и вырулить на финансовую автостраду, по которой мчатся скоростные машины, управляемые богатыми и сведущими в финансах людьми, хорошо знающими, куда они хотят попасть.

Финансовая автомагистраль манила, но я застряла на въезде. Мне нужно было больше, чем просто тронуться с места. Мне требовалось совершенно новое топливо и другая карта, на которой обозначены дороги в тот мир, где я страстно желала поселиться.

К этой развилке меня привело интересное стечение обстоятельств. Мы с семьей жили в Денвере, где у меня обнаружилась тяга к благотворительности. Работая волонтером, я познакомилась с супругами, которые не скрывали своего более чем скромного образования. Они не считали себя особо одаренными в интеллектуальном отношении. Тем не менее они были очень богаты.

Наблюдая за этой парой и прислушиваясь к их разговорам, я поняла, что существует совсем другая разновидность «ума», которая не зависит от наличия ученой степени. Признаюсь, что это открытие меня потрясло. Я осознала, что жизнь предлагает для изучения совсем другие предметы, никак не связанные с тем, чему меня учили всю жизнь, и что дипломы, ученые степени и звания не способны обеспечить финансовую независимость. Мной овладело страстное желание узнать совершенно другую жизнь, которая не зависит от размера зарплаты. Мне стало понятно, как можно достичь заветной цели и получить достаточно времени для наслаждения семейными радостями, служения обществу и удовлетворения личных потребностей, одновременно занимаясь обеспечением финансового будущего.

Я поверила в то, что тоже могу обрести душевный покой, который приходит с ощущением уверенности в своих финансовых возможностях, и решила заняться самообразованием. Помнится, как раз тогда я подумала о том, что учитель приходит к человеку, когда тот готов учиться.

Вскоре после этого, в один из моих частых набегов на местный книжный магазин, я наткнулась на книгу «Богатый папа, бедный папа». В процессе ее чтения мной овладевали противоречивые эмоции. Сначала, когда пришлось признать, что все мое прошлое поведение было образцом глупости, мне стало очень больно. Затем я почувствовала облегчение, которое быстро сменилось воодушевлением. Эта книга не только показала мне, как выбраться из финансовой трясины, но и как, радикально изменив свой образ мышления и стиль поведения, осуществить мои финансовые мечты. Я поняла, что предлагаемые советы рассчитаны на то, что каждый человек воспользуется ими по-своему, применительно к собственной уникальной ситуации. Для меня это означало, что на первом этапе я должна использовать полученную информацию во благо моего мужа, моих дочерей, моей матери и моих будущих внуков. А когда я поверила, что в будущем смогу использовать полученные знания для обучения других, меня переполнило ощущение невыразимой радости.

Эта книга помогла мне найти в себе силы для решительного шага в направлении лучшей жизни как в финансовом, так и в эмоциональном отношении.

 

 

Хорошее образование – это далеко на всё

Мои слова о трудном материальном положении могут вызвать у вас недоверие, когда я скажу, что я довольно неплохой врач-педиатр. К тому же мой муж тоже врач, специалист по внутренним болезням. Мы познакомились в первые дни учебы в медицинской школе, хирургическо-терапевтическом колледже Колумбийского университета в Нью-Йорке. В моей семье образованию всегда придавалось первостепенное значение. Родители моего отца окончили аспирантуру, что в то время считалось для афро-американцев выдающимся достижением. Нам с мужем уже за сорок, и мы постоянно внушаем своим дочерям-подросткам мысль о необходимости хорошего образования.

Но несмотря на наши академические успехи, на то, что Бог наградил нас здоровыми и умными детьми, на высокие заработки (по сравнению с тем, сколько получали наши родители), на уважение, которым мы пользуемся у окружающих, и на блестящие профессиональные перспективы, я чувствовала, что нам не хватает чего-то очень важного. Нам не хватало уверенности в своем финансовом будущем.

Наша семья была достаточно обеспеченной. Часть заработанных денег мы тратили на красивые дома, путешествия и дорогие машины. Каждый год мы вносили максимальные вклады в наши пенсионные планы 401 (к). Часто я покупала гораздо больше безделушек, чем нужно было мне и детям. И как ни стыдно в этом признаться, мы слишком часто тратили безумно большие суммы только на то, чтобы вести себя так, как пристало высокооплачиваемым медикам.

Модель, по которой мы строили свою жизнь, привела еще к одной проблеме. Поскольку мы остро ощущали характерную для врачей проблему истощения сил и резкое ухудшение корпоративного климата в последние несколько лет, меня стал тревожить вопрос: что будет, если мой муж захочет или будет вынужден оставить работу? Ведь мы полностью зависели от его заработка.

Девять лет назад я ушла с хорошо оплачиваемой, но очень тяжелой и нервной работы палатного врача в отделении экстренной травматологии детской больницы Лос-Анджелеса. Поставив интересы семьи на первое место, я полностью переключилась на воспитание дочерей и уход за неизлечимо больной свекровью.

Несмотря на наличие ученой степени, я оставалась поразительно неграмотной в финансовом отношении. Меня беспокоило то, что мы постоянно оказывались по уши в долгах, но я не пыталась применять в решении финансовых вопросов ту строгую дисциплину и логику, которые привели меня к успеху на медицинском поприще.

В дополнение к прочим неприятностям я осознавала, что не смогу уже вернуться к работе в области экстренной травматологии. Тревога продолжала нарастать до тех пор, пока я не прочитала книгу «Богатый папа, бедный папа». Помнится, тогда я испытала огромное облегчение и с чувством глубокой признательности автору принялась использовать предложенные в этой книге идеи для построения плана действий. Чем дальше я читала и чем больше узнавала, тем сильнее становилось мое желание получить финансовое образование. Книга разожгла во мне энтузиазм, с каким я в свое время пришла в медицину. Кроме того, она указала мне путь изменения нашей жизни.

К изменениям образа жизни мне не привыкать, но в прошлом все такие изменения были вынужденными. Я пока не стала человеком, который берет контроль над своей финансовой жизнью в собственные руки и сам заставляет свою жизнь измениться.