Статья 49. Форма и государственная регистрация сделок с земельными участками и правами на них

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством, и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.

Общая характеристика перехода прав на земельные участки от одного лица к другому в зависимости от определенных обстоятельств

· Переход права собственности, права пожизненного наследуемого владения на переданный по наследству ЗУ (ст. 52, 53 КоЗ)

· Переход права на ЗУ при переходе прав на расположенные на них капитальные строения, незавершенные законсервированные строения или долей в праве на данные объекты (ст. 55 КоЗ)

· Переход прав на ЗУ при реорганизации ЮЛ (ст. 56 КоЗ)

· Упрощенный механизм возникновения прав на ЗУ у лиц в указанных случаях.

· При переходе права на ЗУ другому лиwe сохраняются также ограничения, обременения на данный земельный участок

 

2. Отчуждение земельных участков

Правовые основы: ст. 31, 47-49, 51 КоЗ, Указ №667 (именно Указ), Указ №87 от 7.02.2006, нормы ГК о соответствующих договорах

Особенности:

· Возможность отчуждения лишь ЗУ, находящихся в частной собственности 

· Граждане, негосударственные ЮЛ РБ имеют право отчуждать ЗУ соответствующему исполкому, другим гражданам РБ, негосударственным ЮЛ РБ,

но существуют особенности субъектного состава сделок, обусловленные целевым назначением ЗУ: граждане еще могут отчуждать ЗУ сельским/поселковым исполкомам, в случае с ЗУ предоставленными для ведения личного подсобного хозяйства ЗУ могут отчуждаться только соответствующему исполкому либо гражданам РБ, зарегистрированным по месту жительства в сельском н/п, ПГТ;

отчуждение исполкому происходит на основании заявлений собственников, по решению местного исполкома, при условии сохранения целевого назначения этих ЗУ. Тенденция к расширению субъектного состава по отчуждению ЗУ, ранее граждане могли отчуждать соотв исполкомам и гражданам, а негос ЮЛ – только соотв исполкомам и др негосударственным ЮЛ.

· Если ЗУ предоставлены их собственником без внесения платы, то их отчуждение местным исполкомам не производится, они могут быть добровольно переданы в гос собственность в порядке, предусмотренном ст. 54 КоЗ; данное правило не распространяется, когда ЗУ предоставлен без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд;

· Проявляется принцип единства судьбы ЗУ и расположенных на нем капитальных строений в следующих правилах:

▪ ЗУ, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями, включая незавершенные законсервированные и наоборот; не распространяется при отчуждении капитальных строений, незавершенных законсервированных на снос

▪ Происходит одновременное отчуждение таких ЗУ и расположенных на них капитальных строений (ст. 5 КоЗ)

· Правовой запрет на отчуждение ЗУ, предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на данных ЗУ капитальные строения, за исключением 2 случаев: отчуждение соответствующему исполкому и отчуждение с расположенными на них законсервированными капитальными строениями

· Граждане, получившие ЗУ в частную собственность как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий до истечения 8 лет со дня гос регистрации возведенных на них жилых домов вправе отчуждать такие участки и расположенные на них объекты недвижимости только местным исполкомам

Отчуждение незавершенных законсервированных строений, расположенных на таких ЗУ, не допускается, за исключением местным исполкомам

· При совершении сделок по возмездному отчуждению ЗУ их стоимость устанавливается в договоре и не может быть ниже кадастровой стоимости ЗУ на момент совершения сделки (ст. 31 КоЗ).

 

3. Залог в земельных правоотношениях

Залог – один из способов обеспечения обязательств. Включение ЗУ в гражданский оборот, предоставление правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения к земельным отношениям.

Формы (виды) залога

· Залог ЗУ как недвижимости – ипотека

· Залог права аренды ЗУ

Земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет все свои права по его использованию на срок договора.

Правовые основы: ст. 47-50 КоЗ, гл. 23 ГК, Закон «Об ипотеке», Указ от 2.06.2009, ст. 330-331 ГК, Декрет от 1.03.2010, Постановление СМ от 28.10.2008.

ЗУ, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом ипотеки, а право аренды ЗУ – предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

4. Переход права на ЗУ в зависимости от определенных обстоятельств

Наследование ЗУ

Правовая основа: ст. 52, 53 КоЗ, раздел 6 ГК, ППВС от 21.12.2001

Наследование ЗУ осуществляется по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей земельного законодательства. Могут передаваться ЗУ, которые находятся на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения. Наследование возможно, как по закону, так и по завещанию. ЗУ может перейти по наследству как гражданам РБ, так иностранным, ЛБГ, являющимися родственниками наследодателя.