Эволюция категории недвижимости в российском законодательстве

Аннотация: Актуальность данной статьи обуславливается тем, что такая категория как «недвижимость» является весьма экономически и социально зна­чимой на сегодняшний день как для граждан, так и для юридических лиц. Это связано с тем, что недвижимость стала перспективной сферой вложения капи­тала, а также в связи с бурным развитием экономических отношений. Кроме того, «недвижимость» является общемировой категорией и существует практи­чески во всех современных правовых системах. Нельзя не отметить, что в усло­виях несовершенства действующего законодательства о недвижимости, на прак­тике часто суды по-разному определяют существенные признаки недвижимого имущества и, как следствие, признают идентичные по всем признакам объекты в одних случаях недвижимостью, а в других движимым имуществом.

Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, история поня­тия недвижимости, содержание категории «недвижимость», признаки недвижи­мого имущества.

 

Категория недвижимости в России была известна с дореволюционных вре­мен. Термин «недвижимое имущество» впервые был употреблен в Указе Петра I «О единонаследии» (18 марта 1714 г.). Это понятие объединило в себе содержа­ние ряда остальных понятий, применявшихся ранее в отношении такого рода имущества.

Несмотря на то, что термин присутствовал в законодательстве, отсутство­вало легальное его определение, посему содержание понятия раскрывалось лишь теоретически. В большинстве своем ученые-цивилисты определяли недви­жимые вещи по способности к перемещению без повреждения сущности и уменьшения ценности^[157]. 

Величайший отечественный цивилист Г.Ф. Шершеневич писал, что дви­жимые и недвижимые вещи различаются между собой по тому признаку, спо­собны они или нет к перемещению без повреждения сущности и уменьшения ценности. В его понимании недвижимость – это, прежде всего часть земной по­верхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи^[158].

В дореволюционном законодательстве недвижимость разграничивалась «по природе» и «по назначению». Недвижимостью по природе считались земель­ные участки, сооружения, заводы и т.д. Стоит подчеркнуть, что в большинстве правовых систем того времени содержание недвижимости по природе было ана­логичным.

К недвижимости по назначению (принадлежностям) отечественное право относило:

- все движимые вещи, присоединенные к недвижимости таким образом, что без повреждения этих вещей или самой недвижимости отделить их невоз­можно;

- предметы, располагающиеся в пределах недвижимости, необходимые для ее эксплуатации и разного рода обслуживания.

Советская история развития понятия недвижимости имела свои, присущие соответствующему политическому режиму черты и особенности. Так, в начале 20-х годов прошлого столетия земля, недра, воды и леса в нашем государстве признавались его исключительной собственностью. По этой причине выделение недвижимых вещей, закрепившееся в большинстве правовых систем мира, было отвергнуто отечественной доктриной как буржуазное, а также бесполезное с практической точки зрения. В ГК 1922 г. указывается, что разделение имущества на движимое и недвижимое упраздняется, в связи с отменой частной собствен­ности^[159].

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалось небольшое количе­ство норм, которые выделяли право собственности на недвижимое имущество и совершения сделок с ним в отдельные правовые институты:

- личная собственность на жилой дом;

- договор купли-продажи жилого дома или дачи^[160].

Поскольку право собственности на землю не могло присутствовать в зако­нодательстве, появился специальный правовой режим для сооружений, доста­точно похожий на режим недвижимости.

Нельзя не вспомнить, что такие термины как: «жилой дом», «дача», «часть дома», «часть дачи», «квартира в многоквартирном доме жилищно-строитель­ного коллектива индивидуальных застройщиков» мно­гократно употребляются в Законе РСФСР от 2 августа 1974 г. «О государственном нотариате»^[161]. Однако это стало пределом законодателя в отношении данных определе­ний, поскольку ни в одном нормативно-правовом акте страны не раскрывалось содержание указан­ных понятий. Более того, в юридической литературе отсут­ствовало даже упоми­нание как о самой недвижимости, так и об отдельных ее разновидностях.

Лишь в 1990 году в Законе РСФСР № 443-1 «О собственности в РСФСР» впервые за последние 70 лет в отечественном гражданском законодательстве по­явился термин «недвижимость»^[162]. Позднее был дан перечень объектов недвижи­мости, а также сделана попытка определить критерии выделения таких объектов: «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» (утв. ВС СССР 31.05.1991 № 2211-1) определили, что недвижимым имуществом призна­ются земельные участки и то, что с ними прочно связано^[163]. Таким образом, в ос­нову выделения недвижимого имущества был положен традиционный для рос­сийского законодателя критерий физических, природных свойств вещи, т. е. спо­собность или неспособность вещи к перемещению.

На сегодняшний день термин «недвижимость» раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса РФ, в современном гражданском законодательстве ему уделено достаточно большое внимание.

К недвижимым вещам ГК относит земельные участки, участки недр и все объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без не­соразмерного ущерба их назначению, в т.ч. здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

Кроме того, недвижимостью являются морские суда, суда внутреннего плавания и воздушные суда, которые подлежат обязательной государственной регистрации. Закон также может отнести к недвижимым вещам иное имущество.

К недвижимым вещам по закону ГК причисляет жилые и нежилые поме­щения, а также машино-места, с учетом соблюдения порядка описания границ таких вещей^[164].

Несмотря на достаточно значительную историю категории «недвижи­мость», определение недвижимости в современном российском гражданском за­конодательстве отсутствует, как и отсутствовало в прежние времена. Ни в отече­ственном, ни в зарубежном законодательстве никогда не содержалось дефини­ции термину «недвижимость». Во всех правовых системах и в различные пери­оды и эпохи лишь раскрывалось его содержание через определенные признаки. Рассматривая данный вопрос в ретроспективе, подытожим, что изначально при­знаками недвижимости были по природе и по назначению. Признак отнесения недвижимости в силу закона появился в России лишь на заре 90-х годов.

      Дунаев Виктор Александрович

магистрант 2 курса

Юридического факультета им. А.А. Хмырова

Кубанского государственного университета, г. Краснодар

 

Научный руководитель: Босых А.И.,

доцент кафедры гражданского права

Кубанский государственный университет, г. Краснодар

кандидат юридических наук, доцент