Методы исследования, применяемые специалистом

Учитывая сложность поставленных перед специалистом вопросов, специалистом были использованы следующие методы:

- органолептический, основанный на использовании информации, получаемой в результате анализа восприятия органов чувств на основе имеющегося опыта или с применением технических средств;

- инструментальный (измерительный), основанный на использовании универсальных измерительных приборов и инструментов (для геодезической съемки границ земельного участка использовался DGPS, электронный тахеометр и электронная рулетка (дальномер));

- эмпирический, основанный на квалифицированном наблюдении, сопоставлении, измерении, фотофиксации;

- логический, основанный на анализе нормативных документов, синтезе.

Дата, время и место проведения исследования и составления заключения специалиста

Изучение представленных копий документов, нормативных документов, регламентирующих порядок формирования и предоставления земельного участка под многоэтажную жилую застройку в г. Челябинске, проводилось с 20 ноября 2012 года по 27 февраля 2013 года по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д.45, офис 9.

Кроме этого, специалист выезжал 05 февраля 2013 года в 12-30 часов местного времени на объект исследования, для геодезической съемки земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Копейское шоссе, дом 43.

Геодезическую съемку проводили сотрудники МУП «Архитектурно-планировочный центр».

Подготовка Заключения специалиста, проводилась с 05 февраля 2013 года по 27 февраля 2013 года по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д.45, офис 9.

 

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

2.1. Понятия и термины, применяемые экспертом в заключении

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст.130 ГК РФ).

Земли населенных пунктов (категория земель) - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (Земельный кодекс РФ, Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов).

Земельный участок - это часть земельной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного Кодекса РФ).

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (Федеральный закон от 2 января 2000г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся, в том числе, частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Жилые здания - к таким строениям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, общежития, спальные корпуса интернатов, пансионатов, дома для престарелых и др. К категории жилых домов следует относить также и строения дачно-строительных кооперативов, если они отвечают характеристике жилых домов.

В соответствии со статьёй 7 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

- назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

- назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

- вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 15).

Жилые помещения – это объекты жилищных прав (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 15).

Жилые помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 16).

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 16).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 16).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 16).

Многоквартирный дом - понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации не определено.

В соответствии с п. 6 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Общая долевая собственность в многоквартирном доме - собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, ст. 36).

Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Названы по цвету обозначения на картах проектов планировки территории.

Красные линии утверждаются в составе проекта планировки территории, отображаются на чертежах проектов межевания территории; в генеральных планах поселений, городских округов границы зон различного функционального назначения определяются с учетом красных линий; границы территориальных зон могут устанавливаться по красным линиям (Источник информации: http://ru.wikipedia.org/wiki).

Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года расширил понятие красных линий.

Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

Строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, ст. 1).

В ТСН 30-307-2002 «Нормы и правила проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы», утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 06.08.02 № 623-ПП, даны следующие понятия и определения:

Комплексное благоустройство территории - деятельность, направленная на обеспечение безопасности, удобства и художественной выразительности городской среды, осуществляемая с использованием средств пластической организации рельефа, покрытия поверхности земли, декоративного озеленения и обводнения, некапитальных сооружений, малых архитектурных форм, наружного освещения, визуальной информации, рекламы и иных средств.

Элементы комплексного благоустройства - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, растительные компоненты, различные виды оборудования и оформления, малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные сооружения, наружная реклама и информация, используемые как составные части комплексного благоустройства.

Нормируемый (обязательный) комплекс элементов благоустройства - необходимое минимальное сочетание элементов благоустройства для создания на территории города безопасной, удобной и привлекательной городской среды.

Объекты комплексного благоустройства - любые территории города, на которых осуществляется деятельность по комплексному благоустройству: площадки, дворы, кварталы, функционально-планировочные образования, территории административных округов и районов, город в целом, а также территории, выделяемые по принципу единой градостроительной регламентации (охранные зоны) или визуально-пространственного восприятия (площадь с застройкой, улица с прилегающей территорией и застройкой), другие территории города.

Объекты нормирования комплексного благоустройства - территории города, для которых в настоящем документе установлены: нормируемый (обязательный) комплекс элементов благоустройства, нормы и правила их размещения на данной территории. Такими территориями являются: площадки различного функционального назначения, пешеходные коммуникации, проезды, общественные пространства, участки и зоны общественной, жилой, производственной застройки, объекты рекреации, улично-дорожная сеть города, технические зоны инженерных коммуникаций.

Общественные пространства - свободные от транспорта территории общего пользования, в том числе пешеходные зоны, площади, улицы, скверы, бульвары, а также наземные, подземные, надземные части зданий и сооружений (галереи, пассажи, атриумы и другие), специально предназначенные для использования неограниченным кругом лиц в целях досуга, проведения массовых мероприятий, организации пешеходных потоков на территориях массового посещения общественного, делового назначения, объектов пассажирского транспорта.

Геодезическая съемка земельного участка – это комплекс работ для формирования границ нового владения, уточнения границ любого участка с привязыванием их к системе координат и подсчетом площади.

Межевание земельных участков - это целый комплекс работ, который представляет собой установление (восстановление), закрепление на местности границ участков, определение их площади и местоположения, а также камеральную обработку полученных измерений и подготовку документов на земельный участок.

Контур здания - в технический план включаются координаты характерных точек контура здания, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли (п.27 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403 «Требования к подготовке технического плана здания»).

 

 

Содержание результатов исследования

Объектом исследования явились копии документов, представленные Заказчиком, а так же результаты геодезической съемки придомовой территории необходимой для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, Копейское шоссе, 43.