Понятие жилищного законодательства и договора найма жилища

Жилищное законодательство — это совокупность норматив­но-правовых актов, регулирующих общественные отношения по реализации конституционного права на жилье и связанные с ними отношения по управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонту.

Общие правила найма (аренды) жилища предусмотрены в гла­ве 59 ГК.

Специальным нормативно-правовым актом жилищного зако­нодательства является Жилищный кодекс Украины от 30.06.83 г.

Жилищный фонд образуют находящиеся на территории Укра­ины жилые дома, а также жилые помещения в других строениях.

Существуют несколько видов жилищного фонда:

государственный;

общественный;

фонд жилищно-строительных кооперативов и жилищных ко­оперативов (ЖСК и ЖК);

частный.

Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда регулируют Правила учета граж­дан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предостав­ления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные Постановлением Совета Министров УССР и Украинского респуб­ликанского совета профессиональных союзов от 11.12.84 г. № 470.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных усло­вий, осуществляется, как правило, по месту жительства граждан в исполнительном комитете районного, городского, районного в го­роде, поселкового, сельского совета.

Учет требующих улучшения жилищных условий граждан, ра­ботающих на предприятиях, имеющих жилищный фонд, осущест­вляется по месту работы, а по их желанию — и по месту житель­ства.

Каждая семья может состоять на квартирном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и в исполнитель­ном комитете местного совета по месту жительства.

Для постановки на квартирный учет необходимы нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также постоянное прожива­ние и прописка в данном населенном пункте.

Нуждающимися в улучшении жилья считаются:

— лица, обеспеченные жильем ниже установленного уровня;

— проживающие в помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям;

— страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в ком­мунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;

— проживающие по договору поднайма жилья в домах госу­дарственного или общественного фонда или по договору найма жилья в домах ЖСК;

— проживающие длительное время по договору найма (арен­ды) в частных домах (квартирах);

— проживающие в общежитиях;

— проживающие в одной комнате по две и более семьи незави­симо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов (в том числе если занимаемое ими жилое помещение состоит больше чем из одной ком­наты).

Предоставление жилья осуществляется в порядке очередности.

Законодательство установило перечень лиц, имеющих право первоочередного предоставления жилья. К ним, в частности, отно­сятся:

— инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица;

— Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда;

— лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хрони­ческих заболеваний;

— участники войны;

— инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;

- матери, которым присвоено звание «Мать-героиня»;

— семьи при рождении близнецов;

— многодетные семьи;

— учителя и другие педагогические работники общеобразова­тельных школ и профессионально-технических учебных за­ведений и др.

Вне очереди жилье предоставляется:

— гражданам, жилье которых в результате стихийного бед­ствия стало непригодным для проживания;

— лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность;

— лицам, возвратившимся из государственного детского уч­реждения, от родственников, опекуна или попечителя; граж­данам, незаконно осужденным и впоследствии реабилити­рованным, при невозможности возврата ранее занимаемого жилья;

— детям-инвалидам, не имеющим родителей или родители ко­торых лишены родительских прав и проживают в государ­ственных или иных социальных учреждениях, по достиже­нии совершеннолетия, если по заключению медико-социаль­ной экспертизы они могут осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни;

— лицам, избранным на выборную должность, когда это связа­но с переездом в другую местность;

— членам семьи народного депутата Украины в случае его смерти в период выполнения депутатских обязанностей в Верховной Раде Украины на постоянной основе.

При предоставлении жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной ком­нате с членами своей семьи.

Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 кв. м жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном на­селенном пункте.

Решение о предоставлении жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда принимает исполнительный комитет местного совета либо администрация предприятия со­вместно с профкомом (совместным решением).

На основании решения о предоставлении жилья исполнитель­ный комитет местного совета выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предостав­ленное жилое помещение. Ордер действителен в течение 30 дней.

Глава 59 ГК регулирует найм (аренду) жилища.

Договор найма (аренды) жилища — это договор, по которому одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или

обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату (ст.810 ГК).

Основания, условия, порядок заключения и прекращения дого­вора найма жилища, являющегося объектом права государствен­ной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющего­ся объектом права государственной или коммунальной собствен­ности, применяются положения ГК, если иное не установлено за­коном.

Согласно Жилищному кодексу Украины договор найма жи­лого помещения — это договор, по которому наймодатель обязу­ется предоставить жилое помещение в пользование нанимателю и членам его семьи, а наниматель обязуется использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно вно­сить квартирную плату.

Характеристики договора — двусторонний, возмездный. Со­гласно ГК он может быть как консенсуальным, так и реальным (согласно Жилищному кодексу он является консенсуальным).

Отличия договора найма (аренды) жилища от договора найма (аренды):

а) предмет договора найма жилища — только жилое помеще­ние;

б) круг прав нанимателя в договоре найма жилища шире, чем в договоре найма — в частности, они имеют не только право пользования жильем в домах государственного и обществен­ного жилищного фонда, но и право обмена, вселения членов семьи и др.

в) договор найма жилища порождает права и обязанности не только для нанимателя, но и для членов его семьи;

г) договор найма жилища в домах государственного и обще­ственного фонда имеет бессрочный характер.

Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Поме­щение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет пра­во пользования имуществом, которое обслуживает дом (ст.812 ГК).

Стороны в договоре найма жилища наймодатель и нанима­тель. Ими могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использо­вать жилище лишь для проживания в нем физических лиц (ст.813 ГК).

Стороны договора найма жилого помещения в домах государ­ственного и общественного жилищного фонда — жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии — предприятие, организация) и ордере держатель. В договоре найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в качестве наймодателя выступает собственник жилого дома.

Согласно ст.811 ГК договор найма жилища заключается в пись­менной форме. Жилищный кодекс Украины также предусматри­вает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения. Несоблюдение письменной формы договора не вле­чет его недействительность.

ГК предусматривает как права, так и обязанности нанимателя жилища.

Согласно ст.815 ГК наниматель:

1) обязан использовать жилище только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2) не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласия наймодателя;

3) обязан своевременно вносить плату за жилище, а также са­мостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максималь­ный размер платы за пользование жилищем, установленная в до­говоре плата не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допуска­ется, если иное не установлено договором или законом. Нанима­тель вносит плату за пользование жилищем в срок, установлен­ный в договоре найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вно­сит ее ежемесячно.

Согласно Жилищному кодексу Украины, в домах государствен­ного и общественного жилищного фонда члены семьи нанимате­ля, совместно проживающие с ним, пользуются наравне с нанима­телем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель не пользуется каким-либо преимуществом перед членами семьи в осуществле­нии права пользования жильем.

В соответствии с Жилищным кодексом, членов семьи нанима­теля можно подразделить на две группы. Первая группа — суп­руг нанимателя, их дети и родители. Вторая группа — другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (они могут быть признаны членами семьи нанимателя). Это может быть, например, фактический супруг на­нимателя. При возникновении спора суд, разрешая вопрос о при­знании лица членом семьи нанимателя, выясняет характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, устанавлива­ет, имели ли место ведение общего хозяйства (наличие общих

расходов), а также другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Иногда встречается неправильное толкование закона о поня­тии члена семьи нанимателя. Так, районный суд Одесской облас­ти, удовлетворяя иск о выселении супругов П., указал в решении, что П. не являлись членами семьи умершего нанимателя С., т.к. не были его близкими родственниками, как того требует ЖК Украины. Однако ЖК не связывает признание лица членом се­мьи нанимателя с наличием близкого родства, да и вообще род­ственных отношений. Поэтому этот аргумент суда нельзя при­знать правильным.

Лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продол­жающие проживать в занимаемом жилом помещении, имеют та­кие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

В случае истечения срока договора найма жилища нанима­тель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может пред­ложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нани­мателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причинен­ных отказом заключить с ним договор на новый срок. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, на­ниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (ст.822 ГК).

Наниматель и члены его семьи имеют право пользования жи­лищем (в домах государственного и общественного фонда — бес­срочное право). Оно включает возможность вселения членов се­мьи, обмена, сдачи в поднаем, вселения временных жильцов и т.п.