Права нанимателя жилища и членов его семьи

Право на вселение членов семьи. Согласно ст.817 ГК нани­матель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя все­лить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с вышеука­занными правилами, приобретают равные с другими лицами пра-

ва пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Одним из важнейших прав нанимателя является право на вселение в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц. Осуществление этого права в домах государственного и общественного жилищного фонда со­гласно Жилищному кодексу возможно лишь с письменного со­гласия всех проживающих членов семьи, за исключением все­ления к родителям несовершеннолетних детей, когда такого со­гласия не требуется.

Решая споры о праве пользования жилым помещением лиц, вселившихся к нанимателю, суд выясняет, соблюден ли установ­ленный порядок при их вселении, в частности: было ли письмен­ное согласие на это всех членов семьи нанимателя, были ли они прописаны в данном помещении, было ли это помещение посто­янным местом их проживания, вели ли они с нанимателем со­вместное хозяйство, продолжительность времени их проживания. С учетом обстоятельств конкретного дела суд может принять во внимание уважительность причин, по которым лицо, которое все­лилось к нанимателю как член семьи, не было прописано в жи­лом помещении.

Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов се­мьи нанимателя, приобретают равное с остальными членами се­мьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и проживающими с ним чле­нами семьи не было иного соглашения о порядке пользования жильем.

Если указанные лица были вселены без согласия членов семьи нанимателя, то они не приобретают право пользования жилым помещением.

Право на сохранение жилища за временно отсутствующими лицами. Согласно ст.71 Жилищного кодекса при временном от­сутствии нанимателя и членов его семьи в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда за ними со­храняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое поме­щение может сохраниться за временно отсутствующими и в тече­ние более длительных сроков.

В ЖК названы случаи, когда жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими свыше 6 месяцев:

1) призыв на срочную военную службу либо направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офи­церов из запаса на действительную военную службу на срок до трех лет — в течение всего периода прохождения воен­ной службы; пребывания на действительной военной служ­бе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих

сверхсрочной службы — в течение первых пяти лет пребы­вания на военной службе;

2) временный выезд из постоянного места жительства по усло­виям и характеру работы (экипажи судов, работники геоло­гических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.) либо в связи с учебой (учащиеся, студенты, аспиранты, стажеры и т.п.) — в течение всего времени выполнения этой работы или учебы;

3) помещение детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю — в течение всего времени их пребывания, если в жилом помещении оста­лись проживать другие члены семьи;

4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попе­чителя) — в течение всего времени выполнения этих обя­занностей;

5) устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инва­лидов в дом-интернат и другое учреждение социальной по­мощи — в течение всего времени пребывания в них;

6) выезд для лечения в лечебно-профилактическом учрежде­нии — в течение всего времени пребывания в нем;

7) заключение под стражу или осуждение к лишению свобо­ды — в течение всего времени пребывания под стражей или отбывания наказания, если в жилье остались проживать другие члены семьи.

Признание лица утратившим право пользования жильем вслед­ствие отсутствия сверх установленных сроков производится в су­дебном порядке по иску наймодателя, нанимателя и членов его семьи.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жи­лых помещениях государственного и общественного жилищ­ного фонда по уважительным причинам свыше 6 месяцев, то срок по заявлению отсутствующего может быть продлен най-модателем, а в случае спора — судом. Следовательно, отсутствие лица сверх установленных сроков не влечет автоматического признания его утратившим право пользования. Если его от­сутствие вызывалось уважительными причинами, он не может быть признан утратившим право пользования жильем. В зако­не не разъясняется, какие причины следует считать уважитель­ными. Этот вопрос решает суд с учетом конкретных обстоя­тельств. В судебной практике уважительными причинами при­знаются нахождение лица в командировке, в другом населенном пункте в связи с необходимостью ухода за больным родствен­ником или плохим состоянием здоровья и нуждаемостью в уходе, конфликтные отношения с членами семьи, неправомер­ное поведение других членов семьи, мешающих пользоваться жильем и т.п.

Отдельный случай сохранения жилья за временно отсутству­ющими лицами в случае получения охранного свидетельства (бро­ни) — бронирование жилища. Оно может осуществляться при направлении на работу за границу — на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности. Бронирование регулируется Пра­вилами бронирования жилых помещений в Украинской ССР, ут­вержденными Постановлением Совета Министров УССР от 09.09.85 г. № 342.

Право на обмен жилища. Обмен жилыми помещениями госу­дарственного и общественного жилищного фонда регулируется Жилищным кодексом и Правилами обмена жилыми помещения­ми в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 31.01.86 г. № 31.

Наниматель жилого помещения вправе произвести обмен за­нимаемого жилого помещения с другим нанимателем или чле­ном ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при наличии письменного согласия проживающих совме­стно с ним членов семьи.

Обмен в домах предприятий, учреждений, организаций допус­кается только с их согласия.

Жилищным кодексом допускается так называемый «прину­дительный обмен»: если между членами семьи не достигнуто со­глашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судеб­ном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Принуждение к обмену в данном случае не преследует каких-либо карательных, компенсационных или воспитательных целей, ведь оно не связано с нарушением правил пользования жильем, а направлено, как правило, на ликвидацию обстановки невозмож­ности совместного проживания членов семьи в одном жилом помещении ввиду сложившихся неприязненных взаимоотноше­ний между ними, при отсутствии виновных действий одного из них. Поэтому в таких случаях суды должны учитывать заслужи­вающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жи­лом помещении.

Отдельным случаем обмена является так называемый «внут­рисемейный обмен»: наниматель или член его семьи вправе про­извести обмен приходящейся на его долю жилой площади, в том числе смежной комнаты или части комнаты, с нанимателем дру­гого помещения, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействи­тельным в судебном порядке как по общим, так и по специаль­ным основаниям.

Общими основаниями являются сформулированные в граждан­ском законодательстве основания признания недействительными гражданско-правовых сделок. В судебной практике иногда предъяв­ляются иски о признании обмена жилыми помещениями недей­ствительным как совершенного вследствие заблуждения, имеюще­го существенное значение. В сделке по обмену жилыми помещени­ями судебная практика признает имеющим существенное значение заблуждение относительно размера жилой площади или ее каче­ственного состояния. Это незнание или неправильное представле­ние о таких недостатках жилого помещения, которые в момент совершения обмена не могли быть выявлены, были позднее обна­ружены и неустранимы путем ремонта, что объективно создает невозможность проживания в квартире, делает ее не соответствую­щей санитарным требованиям. Не является основанием для при­знания обмена недействительным наличие в обмениваемом поме­щении незначительных и легко устранимых дефектов.

Наряду с общими основаниями обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным и по специальным осно­ваниям вследствие нарушения специальных запретов или необ­ходимых условий, установленных в жилищном законодательстве для совершения обмена жилыми помещениями, которые предус­мотрены в ст.86 ЖК Украины.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействи­тельным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения (ст.88 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерного поведения одной из сторон, то наряду с переселением в ранее занимаемое жилое помещение виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, расходы по пере­езду, ремонту помещения и т.п.) по правилам гражданского зако­нодательства.

Право сдавать жилище в поднаем. Согласно ст.823 ГК по до­говору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им поме­щение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приоб­ретает самостоятельного права пользования жилищем. Договор поднайма жилища является возмездным. Размер платы за пользо­вание жилищем устанавливается договором поднайма. Срок до­говора поднайма не может превышать срока договора найма жи­лища. При досрочном прекращении договора найма жилища од­новременно с ним прекращается договор поднайма. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В соответствии с Жилищным кодексом наниматель жилого помещения государственного или общественного жилищного фонда вправе сдавать жилое помещение в поднаем. Для этого необхо­димо согласие проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя. При этом наниматель вправе сдать в поднаем часть жилого помещения, а при временном выезде — все помещение. Жилое помещение по усмотрению нанимателя сдается в поднаем без указания срока либо на определенный срок, в том числе и на период сохранения этого помещения за временно отсутствующим нанимателем.

Договор поднайма заключается в письменной форме с после­дующей регистрацией в жилищно-эксплуатационной организа­ции.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, окажется меньше установленного для предоставле­ния жилых помещений; 2) в качестве поднанимателя жилого по­мещения или члена его семьи в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может про­живать в такой квартире.

Сдача жилого помещения в поднаем с нарушением установ­ленных в законодательстве требований влечет недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, незаконно поселив­шиеся в жилом помещении, обязаны немедленно освободить его, а при отказе — подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен на определенный срок, то по его истечении поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занима­емое помещение. В случае совершения поднанимателем винов­ных нарушений жилищного законодательства, указанных в ст.97 ЖК, договор поднайма может быть расторгнут досрочно.

При заключении договора поднайма без указания срока нани­матель обязан письменно предупредить поднанимателя о прекра­щении договора за три месяца.

Одним из нередко используемых нанимателем жилищных прав является право на вселение временных жильцов. Согласно ст.818 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помеще­нии другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жи­лищем (временных жильцов). Временные жильцы не имеют са­мостоятельного права пользования жилищем. Временные жиль­цы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об осво­бождении помещения.

В соответствии со ст.98 ЖК наниматель и проживающие со­вместно с ним члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользова­нии жилом помещении других лиц без взимания платы за пользо­вание помещением (временных жильцов).

Как временные жильцы, так и поднаниматели самостоятель­ного права на занимаемое помещение не приобретают независи­мо от продолжительности проживания в нем. Поэтому в случае прекращения договора поднайма или предъявления нанимателем требования о выселении временных жильцов, а также прекраще­ния договора найма, поднаниматель и члены его семьи, а также временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилье. В случае отказа они подлежат выселению без предостав­ления другого жилья в судебном порядке.