Договоры найма ( аренды ) и ссуды

1. Договор найма (аренды).

2. Договор аренды государственного и коммунального имущества.

3. Договор проката.

4. Договор найма (аренды) земельного участка.

5. Договор лизинга.

6. Договор ссуды.

 

Договор найма (аренды)

Понятие договора. Найм (аренду) регулирует глава 58 ГК Украины. По договору найма (аренды) наимодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за пла­ту на определенный срок (ст.759 ГК).

Договор найма (аренды) — это договор, по которому одна сто­рона (наимодатель, арендодатель) передает или обязуется пере­дать другой стороне (нанимателю, арендатору) имущество в пользо­вание за плату на определенный срок, а наниматель (арендатор) обязуется своевременно вносить плату и вернуть имущество пос­ле окончания срока договора.

Договор найма именуется также арендой. Каждая из разновид­ностей договора найма (аренда, прокат) имеет свои особенности.

Отличие договора найма от других договоров:

1) наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование. По этому признаку договор отли­чается от договора купли-продажи, по которому покупатель имущества становится его собственником. Поскольку на­ниматель является лишь временным пользователем иму­щества, по окончании срока договора или в случае его до­срочного расторжения он обязан вернуть взятое внаем иму­щество наймодателю в исправном виде;

2) предметом договора найма могут быть только индивиду­ально-определенные, непотребляемые вещи (нежилые помещения, оборудование, машины и др.). не уничтожаемые в процессе их использования, ведь сданное внаем имущество подлежит возврату. По этому признаку этот договор отли­чается от договора займа, по которому заемщик приобрета­ет имущество в собственность и обязан вернуть заимодавцу не то же, а такое же количество вещей того же рода и каче­ства; 3) возмездный договор — по этому признаку он отличается от

договора ссуды.

Характеристики договора найма — двусторонний и возмезд­ный. Согласно ГК этот договор может быть как консенсуальным, так и реальным.

Форма договора. К форме договора найма (аренды) применя­ются общие правила о форме сделок.

Стороны в договоре найма (аренды) — наймодатель (арендо­датель) и наниматель (арендатор). ГК не содержит специальных требований к сторонам договора найма (аренды) — ими могут быть как юридические, так и физические лица. Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные ими лица. Нанимателями могут быть как юридические лица раз­личных организационно-правовых форм и форм собственности, так и дееспособные физические лица.

Предмет договора найма. Круг имущества, которое может быть предметом договора найма, определен ст. 760 ГК.

Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначаль­ный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Законом могут быть установлены виды имущества, кото­рые не могут быть предметом договора найма. Предметом дого­вора найма могут быть также имущественные права.

Срок договора. Согласно ст. 763 ГК договор найма заключает­ся на срок, установленный договором. Эта статья не устанавли­вает предельных сроков договора найма, что дает сторонам воз­можность заключать договор на любой срок, определяемый ими. Вместе с тем предусмотрено, что законом могут быть установле­ны максимальные (предельные) сроки договора найма отдель­ных видов имущества.

Если срок найма не установлен, договор найма считается заклю­ченным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора най­ма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключен­ного на неопределенный срок.

Следовательно, обязательство по договору найма, заключенно­му на неопределенный срок, может быть прекращено по усмотре­нию наймодателя или нанимателя в любое время с предупрежде­нием контрагента об отказе от договора за определенное время. Сторона, желающая отказаться от договора, обязана предупредить об этом другую сторону заблаговременно в целях предотвраще­ния ущерба, который может возникнуть в связи с неожиданным расторжением договора.

Предупреждение о расторжении договора найма должно быть сделано в письменной форме, которая обеспечивает возможность доказывания в случае спора о том, было ли такое предупрежде­ние сделано. Сроки предупреждения об отказе от договора най­ма исчисляются со дня соответствующего уведомления контр­агента или со дня, когда он должен был об этом узнать.

Согласно ст. 764 ГК, если наниматель продолжает пользовать­ся имуществом по истечении срока договора найма, то, при от­сутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, до­говор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

По смыслу этой нормы, продолжение пользования имуществом после истечения срока договора возможно без повторного его зак­лючения, т.к. при отсутствии возражений наймодателя договор считается возобновленным на определенный срок. При возраже­нии наймодателя против автоматического продления договора он обязан об этом уведомить нанимателя. Однако это не исключает права сторон впоследствии отказаться от такого договора по их усмотрению с предварительным предупреждением друг друга в сроки, предусмотренные законом.

Таким образом, основанием прекращения договора является истечение срока его действия при условии, что наймодатель по­требует возврата ему имущества. При отсутствии такого требова­ния договор не прекращается. Согласно Закону в данном случае происходит возобновление, т.е. продление на новый срок прежне­го договора, а не заключение нового договора. Однако в договор могут быть внесены уточнения, например, о ремонте имущества, сроках внесения наемной платы и т.п.

Следовательно, согласно общим правилам, закрепленным в ГК, продолжение пользования имуществом после истечения срока до­говора связывается с отсутствием возражений со стороны наймо­дателя, возобновление договора происходит на определенный срок, а отказ одной из сторон от договора обусловлен предупреждением другой стороны за один месяц (недвижимого имущества — за три месяца).

Поднаем. Ст. 774 ГК содержит диспозитивнеє правило, пре­дусматривая, что передача нанимателем вещи в пользование дру­гому лицу (поднаем) возможна лишь с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, исходя из смысла ГК, наниматель с согласия наймодателя может сдать нанятое им имущество другому лицу в поднаем, заключив с таким лицом договор поднайма.

В силу договора поднайма наниматель обязуется передать поднанимателю имущество в пользование за плату. Сторонами договора выступают наниматель и поднаниматель, причем нани­матель выполняет функции наймодателя в договоре поднайма. Поднаниматель в правовых отношениях с наймодателем не со­стоит. Наймодатель имеет права и несет обязанности только по отношению к нанимателю. В свою очередь, наниматель отвечает перед наймодателем за исполнение всех обязанностей по догово­ру, в том числе и за поднанимателя. Например, он обязан возмес­тить убытки наймодателю в случае поломки или порчи имуще­ства, если оно произошло по вине поднанимателя.

Отношения поднайма имеют производный, зависимый харак­тер от отношений найма. Условия договора поднайма зависят от условий договора найма. Поэтому поднаниматель может пользо­ваться имуществом только в соответствии с назначением, опреде­ленным в договоре найма. Срок договора поднайма не должен превышать срока договора найма. Прекращение договора найма влечет прекращение договора поднайма.

Передача имущества в поднаем допускается лишь с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено договором или зако­ном. Такое согласие может быть дано при заключении договора найма, и тогда отдельное согласие наймодателя на передачу иму­щества в поднаем не требуется.

Плата за пользование имуществом. В отличие от ранее дей­ствовавшего ГК, который не определял размер, формы платы за пользование имуществом, порядок ее внесения, новый ГК содер­жит детальные правила, регулирующие эту плату.

Согласно ст. 762 ГК за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором най­ма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Плата за пользование имуществом может вноситься по выбо­ру сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

Договором или законом могут быть установлены периодичес­кий пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользо­вание имуществом.

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

Такими образом, договором может быть предусмотрено, что плата за пользование имуществом вносится ежеквартально, пос­ле окончания определенного времени и т.п.

Одно из правил относительно платы за пользование имуще­ством, содержащееся в ч.4 ст. 762 ГК, касается возможности ее уменьшения — наниматель имеет право потребовать уменьше­ния платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Следовательно, право нанимателя требовать уменьшения пла­ты за пользование имуществом возникает при условии ухудше­ния имущества, наступившего не по его вине, если такое ухудше­ние препятствует использованию имущества или затрудняет пользование им. Это возможно, например, в связи с износом иму­щества или повреждением его в результате стихийного бедствия.

Права и обязанности сторон. ГК не содержит специальной статьи, содержащей перечень обязанностей наймодателя, однако их можно определить из смысла главы 58 ГК, регламентирующей наем.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю имущество в пользование незамед­лительно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК). Передача имущества нанимателю должна быть осуществ­лена своевременно, то есть в срок, предусмотренный договором, а если в договоре срок не определен, то по первому требованию нанимателя.

Если наймодатель не передает нанимателю имущество, то на­ниматель вправе по своему выбору: 1) требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задерж­кой исполнения; 2) отказаться от договора найма и взыскать при­чиненные ему убытки.

2. Передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, со­ответствующем условиям договора найма и ее назначению (ст.767 ГК).

Например, железная дорога, сдавая вагоны в аренду, должна очистить вагоны от остатков груза, вагоны должны быть техни­чески исправными.

Наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора.

Условие договора найма, закрепляющее обязанность наймода­теля передать нанимателю вещь в состоянии, соответствующем договору и ее назначению, является существенным условием. Без него договор не может считаться заключенным. Передачей вещи

считается не только ее передача в пользование нанимателю, но и допуск его к пользованию вещью.

Имущество должно быть предоставлено нанимателю в таком состоянии, чтобы это не препятствовало его использованию для тех целей, которые были обусловлены договором, а если такие цели не были оговорены, то для обычного использования в соот­ветствии с назначением имущества. В противном случае нани­матель вправе требовать передачи другого имущества, соответству­ющего условиям договора, или снижения платы за пользование имуществом, либо расторжения договора и взыскания убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем обя­зательства.

При наличии недостатков в имуществе, не оговоренных най­модателем при заключении договора, наниматель вправе потре­бовать от него устранения их в соразмерный срок и за его счет либо замены имущества, или изменения платы за пользование имуществом. В случае невыполнения наймодателем обоснован­ных требований нанимателя, вытекающих из наличия недостат­ков в имуществе, последний вправе требовать расторжения дого­вора и возмещения убытков, причиненных наймодателем.

3. Предупредить о правах третьих лиц на вещь, переданную в найм. Согласно ст. 769 ГК передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. Поэтому при заключении договора найма наймодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, пере­даваемую в найм. Если наймодатель не уведомил нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в найм, нанима­тель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользо­вание вещью или расторжения договора и возмещения убытков.

4.  Производить за свой счет капитальный ремонт вещи, пере­данной в найм, если иное не предусмотрено договором или зако­ном (ст.776 ГК).

Капитальный ремонт — это ремонт, при котором производит­ся замена или восстановление существенных деталей, конструк­ций и иных частей объекта. Он производится в срок, установлен­ный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт дол­жен быть проведен в разумный срок.

Таким образом, по общему правилу производство капитально­го ремонта имущества, переданного в найм, является обязаннос­тью наймодателя. Это правило имеет диспозитивний характер, ибо такая обязанность в силу договора или закона может быть возложена на нанимателя.

В случае возникновения необходимости капитального ремон­та по вине нанимателя ремонт осуществляется за его счет.

Если наймодатель не произвел капитального ремонта вещи, что препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

1) отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или потребовать возмещения сто­имости ремонта;

2) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч.3 ст.776 ГК).

Обязанности нанимателя:

1. Своевременно вносить плату за пользование вещью. Если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд, то наниматель имеет право отказаться от догово­ра найма и потребовать возврата вещи (ч.1 ст.782 ГК).

2. Пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и ус­ловиями договора (ч.1 ст.773 ГК) — т.е. использовать ее в тех целях, для которых она предназначена.

Например, при аренде нежилого помещения наниматель не вправе переоборудовать его в жилое, поскольку при этом меняет­ся назначение имущества.

3. Поддерживать вещь, являющуюся предметом договора най­ма, в исправном состоянии.

Это эксплуатация и хранение в условиях, обеспечивающих надлежащее техническое состояние, и сохранение вещью соот­ветствия своему назначению с учетом нормального износа в про­цессе использования. В частности, эта обязанность включает со­хранение вещи от преждевременного износа, устранение мелких повреждений и неисправностей, несение иных расходов по со­держанию арендованного имущества (охрана, оплата коммуналь­ных услуг).

4. Производить за свой счет текущий ремонт вещи, переданной в найм, если иное не установлено договором или законом (ч.1 ст.776 ГК).

Это, например, побелка, покраска, ремонт электропроводки и т.п.

На нанимателя может быть возложена обязанность капиталь­ного ремонта вещи в случаях, предусмотренных договором или законом.

5. При прекращении договора найма незамедлительно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре (ч.1 ст.785 ГК).

Состояние имущества определяется сторонами, исходя из су­ществующих правил или технических норм, а при их отсутствии или в случае спора сторон — путем производства экспертизы. Договором может быть предусмотрен и более повышенный, про­тив обычного, износ имущества.

 

 

Срок возврата вещи может быть предусмотрен в договоре. Если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель имеет право потребовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время про­срочки (ч.2 ст. 785 ГК).

Если вещь не может быть возвращена в связи с ее гибелью или утратой по вине нанимателя, он обязан возместить наймодателю ее стоимость.

Наниматель несет ответственность за гибель или утрату вещи и в том случае, если наниматель должен был застраховать ее в силу договора или закона, но не сделал этого.

Поскольку предметом договора является индивидуально-оп­ределенная вещь, при его прекращении наниматель обязан воз­вратить наймодателю именно ту вещь, которая им была получе­на. В случае гибели или утраты вещи в период действия договора не по вине нанимателя, она не подлежит возврату наймодателю, так как последний несет риск случайной гибели или утраты этой вещи как ее собственник.

В случае допущения нанимателем ухудшения вещи, которые произошли по его вине, он обязан устранить ухудшения. При не­возможности восстановления вещи наймодатель имеет право по­требовать возмещения причиненных ему убытков. Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений наймодателя (ст.779 ГК).

Под убытками понимаются расходы наймодателя по восста­новлению вещи и доходы, которые он мог бы получить от исполь­зования вещи за время ее восстановления.

Таким образом, за случайное ухудшение вещи или ухудшение ее по вине других лиц, за исключением поднанимателя и лиц, допущенных к пользованию ею, наниматель не несет ответствен­ности. На нанимателя в этом случае возлагается обязанность доказывать отсутствие своей вины.

Невозможность восстановления вещи или устранения ухудше­ний в ней дает право наймодателю отказаться от принятия вещи и потребовать возмещения убытков.

Прекращение договора. Основания прекращения договора:

1) смерть физического лица — нанимателя, если иное не уста­новлено договором или законом, или ликвидация юриди­ческого лица, которое было нанимателем либо наймодате-лем (ст.781 ГК);

2) истечение срока договора найма при условии, что нанима­тель не продолжает пользоваться вещью. Если наниматель продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновлен­ным на срок, ранее установленный договором;

3) гибель вещи, переданной в найм. Поскольку вещь определе­на индивидуальными признаками, исполнение условий до­говора в этом случае оказывается невозможным. Нанима­тель обязан возместить наймодателю стоимость погибшего имущества только в том случае, если это произошло по его вине или по вине лиц, за действия которых он отвечает. Риск случайной гибели имущества (по причинам, не завися­щим от сторон), несет наймодатель как собственник иму­щества;

4) переход вещи в собственность нанимателя в результате про­дажи, дарения, поскольку здесь происходит совпадение долж­ника и кредитора в одном лице.

Однако при переходе права собственности на переданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу договор найма, как правило, сохраняет силу для нового собственника. При измене­нии собственника вещи, переданной в найм, к новому собственни­ку переходят права и обязанности наймодателя (ч.1 ст.770 ГК). Следовательно, новый наймодатель приобретает только те права и обязанности, которые имел его предшественник. При переходе права собственности на сданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу в порядке правопреемства это лицо становится наймодателем с возложением на него всех прав и обязанностей по договору найма.

Договор найма сохраняет силу и в том случае, если новый соб­ственник вещи, к которому перешло право собственности, не знал о том, что вещь была передана в найм.

При переходе права собственности к лицу без правопреемства помимо воли наймодателя (например, при конфискации или рек­визиции имущества) договор найма подлежит прекращению.

Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается (ч.2 ст.770 ГК).

Прекращение договора также возможно в форме его расторже­ния, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них. Расторжение по инициативе наймодателя или нанимателя допускается, во-первых, лишь в случаях, предусмотренных законом, во-вторых, в судебном порядке, а не односторонним актом.

Наймодатель имеет право потребовать расторжения догово­ра найма, если наниматель:

1) пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

2) без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;

3) своим нерачительным поведением создает угрозу повреж­дения вещи;

4) не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя (ст. 783 ГК).

По смыслу ГК, договор найма по требованию наймодателя мо­жет быть расторгнут в судебном порядке только по основаниям, предусмотренным законом.

Досрочное расторжение договора может иметь место также по соглашению сторон.

Нарушение нанимателем своих обязанностей, дающее право требовать расторжения договора, является также основанием для взыскания с него убытков, причиненных наймодателю.

Однако если в договор найма (аренды) не внесены в установ­ленном порядке изменения, касающиеся размера арендной пла­ты, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения до­говора аренды на том основании, что арендатор не вносит аренд­ную плату в размере, требуемом арендодателем.

Так, в арбитражный суд области обратилось областное от­деление Фонда социальной защиты инвалидов (далее — Фонд) с заявлением о досрочном расторжении заключенного с фермер­ским хозяйством (далее — хозяйство) договора аренды трак­тора. Договор был заключен в 1993 г. сроком на 10 лет. По усло­виям договора хозяйство обязано вносить арендную плату в раз­мере 300 тыс. крб. в год, что в переводе на гривны составляет 3 грн. Фонд, в свою очередь, требует внесения арендной платы в размере 120 грн в месяц, с чем не согласно хозяйство.

Решением по делу арбитражный суд области удовлетворил требование Фонда, ссылаясь на то, что хозяйство не вносит аренд­ную плату в требуемом арендодателем размере в течение 9 ме­сяцев.

В заявлении о проверке решения в порядке надзора хозяйство просит отменить решение как не соответствующее материа­лам и обстоятельствам дела и противоречащее действующему законодательству, исходя из следующего:

Трактор был передан в аренду хозяйству с согласия Мини­стерства социальной защиты, населения сроком на 10 лет с последующим выкупом для создания двух рабочих мест для ин­валидов. Кроме того, требуемый Фондом размер арендной платы договором не предусмотрен.

Судебная коллегия по пересмотру решений, определений, поста­новлений, рассмотрев материалы дела, установила следующее:

Согласно договору аренды трактора, заключенного сторона­ми в 1993 году сроком на 10 лет, хозяйство приняло на себя обязательство оплачивать арендную плату в размере 300 тыс. крб. в год (3 гривны).

Фонд обратился в арбитражный суд области с иском о взыс­кании с хозяйства задолженности по арендной плате, исходя из

ее размера — 120 грн в месяц, который был удовлетворен арбит­ражным судом области. Постановлением по делу Высший арбит­ражный суд Украины отменил состоявшиеся по делу решения и в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказал, ссылаясь на то, что в договор аренды стороны, не внесли соответ­ствующие изменения в части размера арендной платы.

По этому же основанию не подлежат удовлетворению требо­вания Фонда о досрочном расторжении договора аренды.

Судебная коллегия по пересмотру решений, определений и по­становлений отменила решение и постановление арбитражно­го суда области по делу и в иске отказала. [Бизнес. Бухгалте­рия. — 1999. — № 5. — С.68].

Наниматель имеет право потребовать расторжения договора найма, если:

1) наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;

2) наймодатель не исполняет своей обязанности по проведе­нию капитального ремонта вещи (ст. 784 ГК).

Следовательно, договор найма может быть расторгнут по тре­бованию нанимателя по основаниям, предусмотренным законом.

Неисполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта служит основанием для расторжения до­говора по инициативе нанимателя только в том случае, если до­говором или законом обязанность производства капитального ремонта не возложена на нанимателя. Если производство капи­тального ремонта вызвано неотложной необходимостью, нанима­тель вправе, при условии возложения этой обязанности на наймо­дателя, произвести капитальный ремонт за его счет.

Улучшение нанимателем вещи, переданной в найм. В новом ГК более гибко, нежели в ранее действовавшем законодательстве, определены последствия улучшения нанимателем вещи, передан­ной ему в пользование. Ст.778 ГК определяет права и обязаннос­ти сторон договора найма в связи с улучшением вещи.

Согласно ч.1 ст.778 ГК наниматель может улучшить вещь, яв­ляющуюся предметом договора найма, лишь с согласия наймода­теля. Следовательно, нанимателю разрешается вносить в вещь та­кие изменения, которые улучшают ее качество. Под улучшением вещи следует понимать внесение в нее дополнительных усовер­шенствований, материалов или оборудования, повышающих воз­можность ее использования и материальную ценность. Разреше­ние на внесение улучшений в имущество должно быть дано най­модателем в форме, соответствующей форме договора найма.

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреж­дения, наниматель имеет право на их изъятие.

Если улучшение вещи произведено с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользо­вание вещью.

Если в результате улучшения, произведенного с согласия най-модателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совла­дельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение вещи, если иное не установ­лено договором или законом.

Если наниматель без согласия наймодателя произвел улучше­ния, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Исходя из смысла ст. 778 ГК, право на улучшение вещи, пере­данной в найм, зависит от двух обстоятельств — характера улуч­шений и наличия предварительного согласия наймодателя на

производство улучшений.

Так, решением арбитражного суда отказано в удовлетворении исковых требований отделения Государственного казначейства (далее — арендатор) к закрытому акционерному обществу (да­лее — арендодатель) о взыскании денежных средств, израсходо­ванных на ремонт и переоборудование арендованного помеще­ния со ссылкой на следующее:

Согласно заключенному сторонами договору аренды аренда­тору было передано в пользование нежилое помещение.

Поскольку арендованное помещение было непригодным для использования по назначению, истец понес расходы в связи с про­ведением необходимых строительно-ремонтных работ и осна­щением помещения охранной и противопожарной сигнализаци­ей, его телефонизацией.

Решением арбитражного суда указанный договор аренды рас­торгнут.

По условиям договора арендодатель обязался в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторже­ния компенсировать арендатору денежные средства, израсходо­ванные на улучшение арендованного имущества с учетом его износа и уровня инфляции на момент расторжения договора.

Принимая решение, суд исходил из того, что улучшение арен­дованного имущества осуществлено истцом без согласования сметы соответствующих расходов и суду не представлено до­кументальное подтверждение получения разрешения арендода­теля на проведение этих работ. Письмо заместителя прези­дента открытого акционерного общества — предыдущего соб­ственника помещения не может рассматриваться как доказательство получения такого разрешения, поскольку реше­ние вопроса о передаче имущества общества в аренду не отнесе­но к компетенции названного лица.

Постановлением надзорной инстанции решение по делу от­менено, а иск удовлетворен со ссылкой на обязательство арендодателя в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторжения компенсировать арендатору де­нежные средства, израсходованные на улучшение арендованного имущества. Это условие договора согласуется с требованиями ст. 272 Гражданского кодекса Украины, согласно которой в слу­чае проведенного с разрешения наймодателя улучшения арендо­ванного имущества наниматель имеет право на возмещение про­изведенных с этой целью необходимых расходов. Надзорная инстанция исходила из того, что условие договора о компенсации израсходованных денежных средств свидетельствует о предва­рительном согласии арендодателя на улучшение арендованного имущества.

В заявлении в Высший арбитражный суд Украины арендода­тель, не соглашаясь с постановлением, просил его отменить, а решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что улучше­ние объекта аренды осуществлено без соответствующего раз­решения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия Высшего арбит­ражного суда Украины по пересмотру решений, определений, по­становлений установила следующее:

Нежилое помещение — объект аренды, приобретено арендо­дателем по результатам публичных торгов. Актом проведения названных торгов помещение отнесено к объектам незавершен­ного строительства.

По договору аренды арендодатель обязался в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторже­ния компенсировать арендатору денежные средства, израсходо­ванные на улучшение арендованного имущества с учетом его износа и уровня инфляции на момент расторжения договора.

Таким образом, ссылка заявителя на отсутствие его согла­сия на улучшение арендованного имущества является неоснова­тельной.

Факт улучшения имущества заявителем не оспаривался. К тому же материалы дела содержат составленный в связи с расторжением договора акт передачи арендованного помещения, согласно которому произведенные улучшения переданы в рабо­чем состоянии и в полной комплектности. Акт подписан уполномоченными представителями сторон без каких-либо огово­рок относительно улучшения имущества.

По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Украины в слу­чае, если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, ко­торые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные де­нежные средства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности постановления арбитражного суда и оставила его без изменения. [Бизнес. Бухгалтерия. — 2001. — № 18/2. — С.26-27].