Анализ рынка загородной недвижимости Новгородской области.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низко ликвидным активом, т.к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор.

Рыночную стоимость земельного участка достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды. Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

В настоящее время на рынке недвижимости не наблюдается особенной активности, однако в течение года по Новгородской области сделок происходит немало. Покупают дома и участки и местные жители, и приезжие – в основном из Петербурга, Москвы и Мурманска.

Проанализировав   рынок загородной недвижимости Новгородской области, можно утверждать, что наибольшее количество объектов, выставляемых на продажу, представлено земельными участками с расположенными на них строениями, а именно жилыми домами, пригодными для круглогодичного пребывания. Также достаточное количество земельных участков предлагается в муниципальных районах области под  индивидуальное жилищное строительство. По сравнению с 2008-2010 годами возрос объем предложений коттеджей, добротных кирпичных домов. Кроме того, активно развивается строительство коттеджных поселков, отдельно стоящих домов, что позволяет сделать предположение о возросшем благосостоянии населения. Политика руководства страны, ориентированная на приоритеты малоэтажного строительства, дает возможность развиваться в этом направлении строительной индустрии.

Активное строительство коттеджей можно наблюдать в Великом Новгороде, Новгородском, Старорусском, Чудовском районах – как близлежащих к крупным районным центрам. В Валдайском, Крестецком, Окуловском районах строительство ведется, в основном, либо вдоль федеральной автомобильной трассы, либо в живописных местах, вблизи озер и иных водоемов, в местах, часто посещаемых туристами. Особенно стоимость земельных участков высока на территориях, прилегающих к крупным городам. Несмотря на дорогую стоимость строительства и земли, возводить загородные дома выгодно. Недвижимость давно признали наилучшим объектов инвестирования. Хотя большая доля людей приобретают загородные дома для постоянного проживания, есть и те, которые зарабатывают на этом деньги: часть людей покупают данного рода недвижимость для сдачи объекта в аренду, другие - для перепродажи.

http://marketing.rbc.ru/articles/17/04/2013/562949986631482.shtml

В последние годы развивается индивидуальное жилищное строительство. В 2011 году 43,6% жилищного строительства пришлось на индивидуальное за счет собственных или заемных средств и строительство жилищно-строительными кооперативами. В 2012 году индивидуальными застройщиками введено на 5,2% больше площади жилых объектов, чем в 2011 году. В целом, в 2012 году в России было введено в действие 13,5 млн кв. м общей площади индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов в сельской местности.

 http://marketing.rbc.ru/articles/10/06/2013/562949987312462.shtml

В Новгородской области много населенных пунктов, где встречаются пустующие дома, которые продаются за относительно невысокую цену. Причем срок экспозиции таких предложений о продаже достаточно продолжительный. В телефонных переговорах с представителями риэлторских компаний Новгородской области подтверждается, что в основном пользуются спросом земельные участки с зимним домом и коммуникациями (электричество, вода), расположенные либо вблизи водоемов, в живописных местах, либо в непосредственной близости к административному центру муниципального образования. Так, например, в Новгородском районе на берегу озера Ильмень расположено множество деревень, где покупаются земельные участки и возводятся кирпичные дома, где граждане проживают круглогодично. При этом близость к городу (около 15-20 минут на транспорте) позволяет иметь работу в городе, а жить за городом, совершать ежедневные поездки без какого-либо ограничения. Кроме того, наличие транспортных магистралей, которые чистятся в зимний период, зачастую более качественных, чем в городе, а также наличие водопровода и электричества делают земельные участки в названной местности привлекательными для горожан. Стоимость земли здесь – в районе Приильменья достигает в некоторых сделках до  100 тысяч рублей за 1 сотку.

http://marketing.rbc.ru/articles/18/02/2013/562949985766365.shtml

Несмотря на довольно высокую цену, покупатели явно предпочитают такие участки садоводствам. На этом фоне земельные участки садоводческих товариществ и объединений, где возведение жилого строения возможно без права регистрации проживания в нем, не пользуются популярностью на рынке недвижимости. Зачастую в садоводствах нет не только инженерных коммуникаций, но и электричества, маршрутов муниципального транспорта.

Объявлений о продаже участков в садоводствах либо вообще нет, либо их публикуют агентства недвижимости в крайне ограниченном количестве. Подавляющее большинство объявлений о продаже земель в населенных пунктах и рядом с ними – с домами, постройками, коммуникациями.

Все эти обстоятельства снижают стоимость земельных участков в садоводствах, риэлторские агентства также не заинтересованы в продаже этих низколиквидных объектов недвижимости, так как основной составляющей их доходов  является процент от стоимости продаваемых объектов.

Таким образом, на фоне сотен объявлений о продаже земельных участков со строениями или незастроенными, объявления о продаже земель в садоводствах единичные примеры.

По состоянию на август 2013 года средняя стоимость земельных участков под застройку, расположенных в муниципальных районах Новгородской области, представлена в таблице 2.

Таблица 2

№	Наименование муниципального района	Средняя стоимость, руб/кв.м.	Источники информации
	Боровический	140	АН "Гранд" http://www.novgrand.ru/ http://realty.jcat.ru/3e54e5ec/ http://www.roszem.ru/land/245900.html http:// orantanov.ru http://www.emls.ru/ http://www.v-novgorod.ru/ http://www.novgorod.kvadroom.ru/zagorod.land/ http://www.emls.ru/fullinfo/3/78083.html www:estate.valday.com
	Батецкий	110
	Валдайский	224
	Крестецкий	150
	Маловишерский	133
	Новгородский	215
	Парфинский	125
	Пестовский	950
	Солецкий	100
	Старорусский	175
	Чудовский	143
	Шимский	133

 

Приведенные цены являются средними и могут варьироваться в зависимости от сезона и наличия каких-либо преимуществ в описаниях участка, например, близость к озеру или реке.

Таким образом, как уже отмечалось выше, на рынке загородной недвижимости садовые участки популярностью не выделяются, наибольшим интересом пользуются участки и индивидуальные жилые дома в населенных пунктах либо за их чертой.

            Необходимо так же еще раз  отметить, что рынок земельных участков в Новгородской области, как в прочем, и по всей России, ещё недостаточно развит. Лишь в последние годы с принятием нового земельного законодательства ситуация на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Не касаясь законодательных актов, обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю его становления, отметим, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих факторов, о которых говорилось выше. В число таких факторов также входят колебания курса доллара, общее состояние российской экономики, политические волнения в стране, изменения в сфере законодательства и другие.

По оценкам специалистов риэлторских агентств, основные факторы, влияющие на рынок земли, в том числе и в садоводческих объединениях, это:

- близость к административному центру;

- близость к центрам деловой активности;

- близость к крупным транспортным узлам - аэропортам, вокзалам;

- наличие транспортного сообщения;

 - близость к водоемам;

- наличие коммуникаций на участке (рядом с участком)

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного города стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость).

При прочих равных условиях хорошее местоположение способно увеличить стоимость земельного участка на 10—30%.

Вид с участка значительно увеличивает его стоимость, порой эта разница доходит до 50%. Мало кто заинтересован в приобретении энного количества соток в чистом поле или около оживленной трассы.

Участки, расположенные рядом с лесом, рекой или озером, значительно дороже аналогичных объектов, расположенных среди домов, что вполне объяснимо. Если в населенном пункте, который выбран на жительство, есть локальное место проживания обеспеченных людей, то соседние с ними участки будут стоить дороже.

Близость к городу также удорожает стоимость земельного участка. Если приобретается дача для отдыха зимой, то на цену повлияет состояние дорог и местного окружения.

Также значительно удорожает стоимость участка наличие коммуникаций. Например, есть участки, которые находятся в городской черте, относительно дешевы, выделены более 10 лет назад, имеют статус постоянного проживания, у всех владельцев есть документы, но не имеют необходимых коммуникаций – дорог, электричества, а что самое важное – неизвестно, когда они появятся.

http://new-dubki.ru/jm/press/articles/65-articles-about-us-6.html

                 Фактор средней заработной платы населения в настоящее время не оказывает существенного влияния на рынок земли в садоводческих объединениях, в связи с тем, что многие земельные участки достались сегодняшним садоводам либо еще в советские времена, либо перешли по наследству от родителей, получивших садовый участок опять –таки в советский период. В связи с этим, многим гражданам нет необходимости приобретать садовый участок на открытом рынке, если он уже есть в семье большое количество лет. Категория же работающего населения, имеющая доход гораздо выше средней заработной платы, имеет возможность приобрести более удобный, благоустроенный, престижный земельный участок.