Результаты сбора ценовой информации о земельных участках для  группы объектов оценки

Сбор рыночной информации включает в себя следующие этапы:

– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;

– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;

– статистический анализ рыночных данных.

Определение и выбор источников сбора рыночной информации и проверка их достоверности.

Для подбора исходной информации о рыночных ценах на земельные участки и единые объекты недвижимости исследовались данные по ценам предложений на земельные участки и объекты недвижимости, опубликованные в официальных печатных изданиях: газета «Из рук в руки» (г. В.Новгород), в сети Интернет, на сайтах агентств недвижимости Новгородской области. http://www.novgrand.ru/

http://realty.jcat.ru/3e54e5ec/

http://www.roszem.ru/land/245900.html

http:// orantanov.ru

http://www.emls.ru/

http://www.v-novgorod.ru/

http://www.novgorod.kvadroom.ru/zagorod.land/

http://www.emls.ru/fullinfo/3/78083.html

http://www.citirealt.com.ua/ru/content-novosti/chto-i-kak-vliyaet-na-stoimost-zagorodnoj-nedvizhimosti.html

http://velnovgorod.irr.ru/real-estate/out-of-town/lands/Uchastok-6-sotok-Velikiy-Novgorod-sobstvennost-advert287955288.html#ad-more

http://forward-vn.ru/areas/1123

http://novgorodskaya-obl.irr.ru/real-estate/out-of-town/

http://realty.jcat.ru

http://derevnyaonline.ru

    В предыдущих разделах отчета говорилось о том, что на фоне сотен объявлений о продаже земельных участков со строениями или незастроенными, объявления о продаже земель в садоводствах единичные примеры. В связи с этим аналоги были сформированы без учета публикаций риэлторских агентств.

В соответствии с Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель садоводческих объединений, в первую очередь для определения кадастровой стоимости используется информация о рыночной стоимости чистых земельных участков. Поскольку данная информация отсутствует в Росрегистрации Новгородской области (письмо Росрегистрации прилагается в папке «Исходная информация»),  использовалась информация о зарегистрированных сделках за 2012 год, представленная на сайте Росрегистрации через Портал госуслуг:

https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfN

 

Копии скрин-шотов представлены в Приложении 4 «Исходная рыночная информация». Сведения об используемых источниках информации предоставлены в Таблице 5 Приложения 4 к отчету.

Сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости

Порядок сбора рыночной информации об объектах недвижимости следующий:

– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи и ипотеки (далее – рыночные цены) на незастроенные земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

Так как информация о рыночных ценах на незастроенные земельные участки была собрана в количестве, достаточном  для построения моделей, дополнительная информация об арендной плате за незастроенные земельные участки не анализировалась. Информация о рыночных ценах за единые объекты недвижимости,  включающие в себя земельные участки, использовалась только для анализа рынка.

Так как рыночная информация собиралась за период с  01 января 2012 по 01 января 2013 года, к ценам предложений так же вносилась поправка на дату. С учетом уровня инфляции за 2012 год поправка принималась равной 6,6%

http://уровень-инфляции.рф/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%B0_%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8.aspx

В российских условиях имеет место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают, при этом сезонные колебания, в основном, в районе 10 – 15 %. [1]

В рамках настоящей оценки поправка на сезонность принята экспертно в размере 10%.

http://www.aup.ru/books/m76/

Обобщенная исходная рыночная информация и порядок внесения поправок приводится в Таблице 6 Приложения 4.

Результаты расчета рыночной стоимости земельных участков на основании сведений об арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости приводятся по формам Таблиц 7-9 Приложения 4. В связи с тем, что информации о рыночной цене земельных участков было собранно достаточно для построения модели и расчет рыночной стоимости земельных участков на основании сведений об арендной плате за земельные участки, рыночных ценах на единые объекты недвижимости и об арендной плате за единые объекты недвижимости не проводился, таблицы 7-9 не заполнялись и в отчете не представлены.

Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации в 3 раза. Рыночной информации было собрано достаточно, поэтому кадастровая стоимость эталонных земельных участков в составе объединений определялась путем подстановки в уравнение связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации.

Исходная рыночная информация приводится в папке «Исходная рыночная информация» Приложения 4.

Анализ ценовой информации

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов кластеризации, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков садоводческих объединений, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы кластеризации для построения статистических моделей.

При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:

– правильность собранной рыночной информации;

– достоверность собранной рыночной информации;

– полнота собранной рыночной информации.

Проверка правильности собранной рыночной информации:

– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.

Проверка достоверности собранной рыночной информации:

– проверка существования указанных источников информации;

– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);

– проверка даты объявления на актуальность.

Проверка полноты рыночной информации:

– проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.

Для сбора и последующего анализа информации о рынке недвижимости собранная информация вносится в СПО в едином формате.

    В качестве рыночной информации использовалась информация за 2012 год о сделках с чистыми земельными участками в Новгородской области, представленная на сайте Росреестра через Портал госуслугhttps://portal.rosreestr.ru/wps/portal

В п.1.7 настоящего отчета кратко говорилось о крайне незначительном количестве зарегистрированных сделок за период с 01.01.2012 по 01.01.2013 годы с земельными участками сельхозназначения, переданных гражданам для целей ведения садоводства и огородничества.

https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/

В связи с этим обстоятельством Оценщики были вынуждены в ходе проведения кадастровой оценки применить также сведения о зарегистрированных сделках купли-продажи земельных участков из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства», наряду с землями сельхозназначения, переданных гражданам для целей ведения садоводства и огородничества. Проанализировав действующее законодательство, Оценщики обосновали использование аналогов из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства» следующим образом.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, все земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные выше, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Землями населенных пунктов называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов.

Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, для личного подсобного хозяйства и для жилищного строительства.

Земли сельхозназначения располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства. По виду использования такие земли могут предназначаться для огородничества, для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового, для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства.

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства по своему функциональному назначению. По сути, это одно и то же: граждане, имеющие земельные участки из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» используют свои земельные участки для тех же целей, что и граждане, владеющие «заветными шестью сотками», но из земель сельхозназначения, переданные им для ведения садоводства и огородничества.

Почти для любой категории земель и участков возможен перевод в земли населенных пунктов. Прямого запрета на перевод в земли для поселений других категорий земель в Российском земельном законодательстве нет, исключая земли специально охраняемых объектов и территорий. Перевод земель в Российской Федерации из одной категории в другую регулируется  Федеральным законом от 21.12.2004 года №172-ФЗ (в ред. от 07.06.2013 №108-ФЗ) «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В соответствии с действующим законодательством получается, чтобы увеличить состав земель поселений, необходимо включить в них земли из других категорий земель. Это возможно, в случае перевода земель в поселенческие земли посредством изменения целевого назначения земли из шести оставшихся категорий.

Это означает, что специальной процедуры земельного перевода из других категорий в земли населенных пунктов, кроме как по изменению границ поселения, не нужно. И эта же причина, при земельном переводе участков из других земельных категорий в земли населенных пунктов не используется общий порядок перевода, применяемый при земельном переводе из одной категории в другую. http://gradmoscow.ru/izmeneniya-celevogo-naznacheniya-zemli

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, регулируя границы своих поселений, фактически регулируют рынок земли пригодной для строительства. Иллюстрацией тому может служить пример Валдайского района, земли садоводческих товариществ которого не вошли в настоящую оценку, так как были переведены в земли населенных пунктов в соответствии с постановлением Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области от 1 августа 2013 г. N 3 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». При этом назначение земельных участков не изменилось: разрешенное использование так и осталось «для ведения садоводства и огородничества». Об этом говорилось в предыдущих разделах отчета.

Каждый владелец земель сельхозназначения возле города, поселка или деревни обладает потенциальной возможностью произвести их перевод в земли населенных пунктов. При этом можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства. К землям поселений относятся как земли городских, так и сельских поселений, вокруг которых, в основном, расположены садоводческие товарищества в Новгородской области.

Таким образом, аналоги, используемые в рамках настоящей оценки, имеют равнозначное разрешенное использование (целевое назначение) с объектами оценки: поскольку ведение личного подсобного хозяйства и ведение садоводства и огородничества подразумевает одинаковые цели и правовые последствия для своих владельцев. Учитывая вышесказанное, в рамках данной оценки, применение поправок на характер использования и категорию земель могло привести к необоснованному увеличению или занижению кадастровой стоимости, в связи с чем данные поправки  не применялись.  

Минэкономики подготовило законопроект об отмене категорий земель. Поправки к Земельному кодексу и другие законы вывешены для общественного обсуждения на сайте regulation.gov.ru. Категории, на которые по целевому назначению делилась вся территория страны, согласно законопроекту, исчезнут. Вместо этого местные органы власти будут делить свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Согласно законопроекту, с 2016 года деление земель на категории по целевому назначению в РФ будет отменено.

http://sroportal.ru/publications/zemlya-dast-svobodu-zastrojshhikam/

Для идентификации рыночной информации в СПО, использовались: «местоположение земельного участка», «площадь в кв.м.», «рыночная цена земельного участка», которые были внесены в описание объекта аналога.

Наличие в исходной рыночной информации выбросов обусловлено рядом причин. Одна из них – неточные сведения об объектах аналогах в источниках.

Также искажения может вносить процедура выделения стоимости, так как в ряде случаев не было возможности учитывать индивидуальные характеристики каждого из объектов. Всё это приводит к снижению точности рыночной информации и как следствие, расширению диапазона значений стоимости объектов-аналогов (появляются как очень дешёвые, так и очень дорогие объекты без видимых на то причин). Таким образом, в рыночной информации, используемой для моделирования, в СПО  Оценщиками были отсеяны объекты-аналоги, имеющие необоснованно завышенную или заниженную стоимость (выбросы), они также не участвовали в моделировании. 

Как правило, выбросы определяются в несколько этапов. Сначала на основе анализа рынка определяются верхний и нижний пределы стоимости. После этого выборка приводится к требованию репрезентативности. Однако требование репрезентативности не всегда может быть удовлетворено. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данного вида, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данного вида. Для количественных факторов диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов должен совпадать с диапазоном значений фактора для объектов оценки. В процессе моделирования использовался  качественный репрезентативный фактор - наличие электричества, а также количественные факторы  - расстояние до районного центра и расстояние до водоема. Оба количественных фактора так же репрезентативны.

   Информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации в 3 раза. Рыночной информации для установления уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации достаточно.

Установление вида уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется для каждого кластера с применением СПО ГКОЗ СОД.

Достаточность связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации определяется исходя из критерия достаточности R².

Связь считается достаточной при R²>=0,7

При недостаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами, по которым проводилась кластеризация, в одном и более кластере (R²<0,7) осуществляется пересмотр факторов кластеризации и проведение новой кластеризации. Кластеризация проводится до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

 Критерий достаточности R² рассчитывается с применением СПО ГКОЗ СОД.

Итоговая информация о рыночных ценах/рыночных стоимостях земельных участков, используемая для установления связи между рыночной ценой/ рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации, приведена в Таблице 10 Приложения 4.

Построение моделей оценки

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

– выбор факторов кластеризации для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждого кластера;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческого объединения.

Для построения моделей факторы выбирались экспертно. Было выявлено, что не все выбранные факторы влияют на стоимость. Данное заключение, подтверждается корреляционно-регрессионным анализом. Все факторы, имеющие коэффициенты значимости близкие к нулю (менее 0,15), не участвовали в моделировании. Так же было взаимное влияние некоторых факторов (факторы коррелируют друг с другом), например, факторы «расстояние до областного центра», «расстояние до районного центра» и «расстояние до населенного пункта, жители которого являются пользователями садоводческих объединений».

Таким образом, из факторов, имеющих максимальное значение коэффициента значимости, были отобраны факторы «расстояние до районного центра» для описания транспортной доступности, «расстояние до водоема» для характеристики местоположения, а так же «наличие электричества» для описания развитости инженерной инфраструктуры.

В процессе моделирования садоводческих объединений было получено несколько статистически значимых моделей. При этом наиболее качественной моделью является экспоненциальная модель, к тому же при анализе результатов расчета кадастровой стоимости, было выявлено, что при использовании данной модели получаются наиболее ровные и адекватные результаты. В итоге полученное уравнение имеет вид:

УПКСЗ = 3.39*e^(0.06*(Расстояние до районного центра) + 0.05*(Расстояние до водоема) + 0.19*(Наличие электричества))

Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости эталонных земельных участков отображены в Таблице 11 Приложения 4.

Анализ качества, параметры и вид полученных моделей представлен в виде таблиц в папке «Дополнительные отчеты» Приложения 4.

Кадастровая стоимость эталонных земельных участков методом сравнения продаж не определялась, в связи с тем, что сделки уже состоялись, цена их известна и зарегистрирована в Росреестре, в результате таблица 12 Приложения 4 не заполнялась.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель садоводческих объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков осуществляется по формуле:

 

 

Где:

УПКСЗсо min - минимальное значение УПКСЗ садоводческих объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

УПКСЗсредн1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

УПКСЗсредн2 - среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по муниципальному  району, где расположены объединения.

Порядок и результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих объединений, вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, приводятся в Таблицах 1,2 Приложения 5. Данные таблицы не заполнялись, в виду отсутствия кластеров с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.

Таблицы 3,4 Приложения 5 не заполнялись, в виду отсутствия дачных объединений. Поэтому в Приложении 5 Таблицы 3,4. отсутствуют.