Доходный подход (отказ от использования)

Подход применяется для определения стоимости объекта, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания – разумный покупатель (инвестор) приобретает данный объект в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости объектов оценки, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за объекты аналогичного назначения уровень этой категории доходов.

Доходный метод применяемый к данным объектам оценки по мнению оценщика не сможет отразить действительной стоимости оцениваемого имущества, а также создать спорную ситуацию. Объект(ы) заявленные на оценку представляют собой в основном технику и оборудование завязанную в общую технологическую схему. В зависимости от видов работ, технологий, условий работы можно получить различные стоимостные показатели одной и той же оцениваемой единицы. Рынок аренды оборудования либо полностью отсутствует либо значительно ограничен. Поэтому Оценщик считает, что данный метод неприемлем для расчета рыночной стоимости заявленного к оценке оборудования.

Согласование результатов оценки движимого имущества

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки. Преимущество каждого метода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которой производится анализ.

3. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие мощность, размер, потенциальная доходность.

Экономической основой теории оценки является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная тремя или двумя стандартными подходами, должна иметь одно и то же значение, независимо от метода.

Итоговая стоимость объекта оценки определялась методом распределения весовых коэффициентов. Расчет удельного веса полученных при оценке результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по пяти критериям:

1. Достоверность и полнота информации;

2. Допущения, принятые в расчетах;

3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца; 4. Способность учитывать конъюнктуру рынка;

5. Способность прогнозировать во времени.

6. Способность учитывать конструктивные особенности.

Расчет удельного веса.

1. Определяется удельный вес подхода по каждому из предложенных в методике критериев. Для этого общийудельный вес (100%) распределяется между доходным, затратным и сравнительным подходами в рамках рекомендуемых критериев. Таким образом, сумма весов по каждому критерию, т.е. по строке, всегда должна быть равна 100%.

2. Рассчитывается удельный вес подхода, представленного в отчете об оценке конкретным методом, как среднее арифметическое значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию.

                                                                                                                                                                                             Таблица     21

Определение весовых весов для согласования результатов оценки объектов рассчитанных тремя общепринятыми подходами для объектов

№ п/п

Анализируемый фактор