Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 51 668 330,14 руб.

 

5.
Подход с точки зрения дохода

оценка объект рыночный стоимость

Рассматриваемый метод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.

Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу в виде:

· текущих денежных поступлений;

· будущих доходов от арендной платы;

· доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.

Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными суммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен, инфляции национальной валюты и т.п.

Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовой для этого подхода является формула:

 

Доход / Ставку капитализации = Стоимость

По нашему мнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.

Определяем ставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставку капитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:

1.        

2. Безрисковая ставка (Rf) - 5% - принимается по ставке Сбербанка РФ по валютным депозитным кладам.

.   Поправка на дополнительный риск (R1) - 4% - все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест - проекту.

.   Поправка на ликвидность (R2) - 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.

 

R2 = Rf / 12 * n * Σ [1 - (Di / обычный доход объекта)],

 

Где, Rf - безрисковая ставка;

n - типичный срок экспозиции;

Di - доход в i месяц экспозиции

.   Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) - 4,5% - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

6. Ставка возврата капитала - (R4) - 5%, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.

Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 21%. Для расчетов принимает общую площадь объекта.

Для расчета размера арендной платы Оценщиком принято решение о расчёте годовой арендной платы, основываясь на данных рынка г. Санкт-Петербурга, где размер арендной платы за месяц подобных помещений составляет 1000-1300 руб. кв. м. Возьмём минимальную стоимость - 1000 руб. за кв. м. в месяц.

Потенциальный валовый доход - суммарная арендная плата, которая возможно была бы получена, если бы объект оценки был сдан полностью в аренду и все помещения были бы сданы в аренду.

Годовая арендная плата равна

 

АП = S x В х 12 х К,

 

где АП - арендная плата, (руб./год);

S - площадь арендуемого помещения, (кв. м.);

В-базовая ставка арендной платы, (руб./кв. м);

К - корректировочный коэффициент, учитывающий недозагрузку помещений

Действительный валовый доход = 30467400 руб.

Нализ расходов

Расходы владельцев здания складываются из текущих расходов, связанных с его эксплуатацией и расчёт ЧОД представлены в таблице

 

Таблица 4 - Анализ расходов
Наименование расходов	%	Показатели, руб.
Налог на имущество	2,2	670282,8
Коммунальные платежи	20	6093480
Административные расходы	2,3	700750,2
Транспортные расходы	1,2	365608,8
Прочие	1	304674
Итого операционные расходы	26,7	8134796
Налог на прибыль	24	7312176
ЧОД		30467400-8134796-7312176 = 15020428

 

Стоимость объектов определяется по формуле:

 

Ск = ЧОД/К,

 

где Ск - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход в год, руб.;

К - ставка капитализации прибыли.

Ск = 15020428/0,21 = 71 525 847,62     

 

Таблица 5 - Расчёт стоимости доходным методом
Наименование	Действительная прибыль, руб.	Операционные расходы + налог на прибыль	Чистый операционный доход, руб.	Стоимость доходным методом, руб.
Административное помещение	30467400	15446972	15020428	71525847,62

Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, выполненная доходным методом, на 29 июня 2010 составляет 71 525 847,62 руб.

7.
Сравнительный подход

 

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

.   Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

.   Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

.   Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Подбор аналогов

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следует считать объекты с одинаковым наилучшим использованием.

Источниками информации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимости ЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (журнал «Мой Дом»).

 

Местоположение	Стоимость, руб.	Площадь участка, м2. Право на землю	Площадь помещений, м2	Условия продаж
Объект оценки: Санкт-Петербург, ул Белы Куна		11 353 собственность	2987	Рыночные
Аналог 1: Санкт-Петербург, ул.	69 800 000	11 142 аренда	2 681	Рыночные
Аналог 2: Санкт-Петербург, ул.	75 000 000	16 000 собственность	3 400	Рыночные
Аналог 3: Санкт-Петербург, ул.	88 000 000	75 000 собственность	5 760	Рыночные
Аналог 4: Санкт-Петербург, ул.	79 000 000	55 000 аренда	4 000	Рыночные

 

В данном отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 4 здания, расположенные по ул. Белы Куна, выставленные на продажу в апреле-июне 2010 г.

 

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.		69800000,00	75000000,00	88000000,00	79000000,00
Обстоятельства совершения сделки	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Условия финансирования	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		69 800 000	75 000 000	88000000,00	79000000,00
Продажа или предложение	-	предложение	предложение	предложение	предложение
Поправка на уторгование, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		69 800 000	75 000 000	88000000,00	79000000,00
Дата продажи (дата оценки)	(10.06.2010 г.)	Июнь 2010 г.	Июнь 2010 г.	Июнь 2010 г.	Июнь 2010 г.
Поправка на дату продажи, %		0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		69800000,00	75000000,00	88000000,00	79000000,00
Право на здания	собственность	собственность	аренда	аренда	собственность
Поправка на юридические права, %		6%	0%	0%	6%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		73 988 000	75 000 000	88 000 000	83 740 000
Общая площадь зданий, кв. м.	2987	2 680	3 400	5 760	4000
Поправка на масштаб зданий, %		-10%	0%	15%	0%
Продолжение таблицы 7 - Сравнение аналогов
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв. м		66 589 200	75 000 000	101 200 000	83 740 000
Транспортная доступность	авто.	авто., ж/д станция г. Сокол	авто., ж/д станция г. Лоста	авто., ж/д ветка	авто., ж/д ветка
Поправка на транспортную доступность, %		-2%	-2%	-12%	-2%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		65 257 416	73 500 000	89 056 000	82 065 200
Наличие коммуникаций	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо-, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация	электро-, водо, теплоснабжение, канализация
Поправка на наличие коммуникаций, %	0%	0%	0%	0%	0,00%
Скорректированная стоимость, тыс. руб.		65 257 416	73 500 000	89 056 000	82 065 200
Цена за кв. м.	20486,21	24 350	21617,65	15461,11	20516,3

 

Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:

*20486,21 = 61192309,27 руб.

Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет

309,27 руб.

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

.   Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки - единовременный платеж. Поправка не требуется.

.   Поправка на уторговывания.

Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Поправка не требуется.

.   Поправка на дату продажи.

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в июне 2010 года. Дата оценки - 10 июня 2010 года. Поправка на дату продажи не требуется.

4. Поправка на юридические права.

Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.

.   Поправка на масштаб зданий.

Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.

Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.

.   Поправка на транспортную доступность.

Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.

.   Поправка на наличие коммуникаций.

Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

·   Цена предложения к реальной рыночной цене;

·   объем передаваемых прав на здание и земельный участок;

·   площадь земельного участка;

·   местоположение;

·   завершенность объекта;

·   площадь дома.