Жилищный фонд социального использования.

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

В соответствии с российским законодательством под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
В состав социального жилищного фонда включены определенные жилые помещения, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье. Основным документом, регулирующим право пользования жилым помещением, служит договор социального найма (ст. 60 ГК РФ). Договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Такой договор заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Общеизвестно, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется, как правило, малоимущим гражданам и (или) инвалидам и особо нуждающимся гражданам, о чем говорится в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ.

17. Специализированный жилищный фонд.

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правиламраздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

Специализированному жилищному фонду принадлежат жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, отнесенные к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п. 2 ст. 92 Ж К РФ). Законодательно установлен особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Основанием по пользованию данными помещениями служит договор найма специализированного жилого помещения или договор безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Не допускается отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду, если жилые помещения заняты по договорам:

• социального найма;
• найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;
• аренды;
• а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.
Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

• заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
• документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
• заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Специализированные жилые помещения предназначаются:

• для проживания граждан на время работы, службы, обучения;
• для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
• для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
• для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания, в результате чрезвычайных обстоятельств;
• для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
• для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
• для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;
• для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

18. Индивидуальный жилищный фонд.

Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищ­ного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для сво­его проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких поме­щений для проживания граждан на указанных условиях пользования. Не может использоваться для извлечения прибыли.

В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов семьи собственника и пользователей по договору с собственником).

Основное назначе­ние таких жилых помещений - использование для проживания собственника и членов его семьи. Тогда как для собственника - юридического лица основным (единственным) основа­нием отнесения принадлежащего ему жилья к индивидуальному фонду является передача в пользование граждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм исполь­зования.

«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлежностью к одной форме собственности. Но что каса­ется видов использования,то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.

19. Жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на усло­виях возмездного пользования.

Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерческого использо­вания входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.

Договор найма (коммерческого) являет собой правовую форму использования жилищ­ных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма частным жильем.)

Объектом договора коммерческого найма может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превы­шающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд поло­жений жилищного законодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).