IV. Государственная регистрация.

Агент должен заранее оговорить с покупателем, кто будет регистрировать объект в ГБР: сам покупатель, агент, агентство. Стандартом работы нашей Компании является регистрация договора через риэлтерскую группы ГБР. Для этого, как и в любом случае, когда договор регистрирует не сам покупатель, нужна нотариальная доверенность на лицо, которое будет осуществлять регистрацию.

Государственная регистрация –один из важнейших элементов защиты интересов участников рынка недвижимости, обладателей прав на недвижимость.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации договора. Поэтому даже если договор исполнен сторонами (объект фактически передан покупателю), но государственной регистрации прав не произошло, нет и законного перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость ведет к признанию ничтожности сделки. Однако сторона, уклоняющаяся от регистрации перехода прав по сделке, может быть принуждена к такой регистрации судом.

Необходимо обеспечить серьезное отношение к вопросам регистрации самих участников сделки, тщательность оформления документов, соблюдение требований, предъявляемых к процедуре регистрации.

Для этого агенту необходимо хорошо знать требования, предъявляемые регистрирующими органами к пакету документов, представляемых при регистрации.

В Санкт-Петербурге регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляет Городское бюро регистрации прав на недвижимость, в Ленинградской области – Регистрационная палата.

Требования, предъявляемые ГБР к составу и оформлению документов, предъявляемых для регистрации.

Обязательный комплект документов, предъявляемых при регистрации всех сделок:

Документы от Продавца и Покупателя, подлежащие сшивке и нумерации, помещаемые в дело (документы, не возвращаемые заявителям):

1. Титульный лист, содержащий перечень документов, подлежащих сшивке.

2. Копия документа о плате за регистрацию

3. Копия договора купли-продажи, заверенная сторонами, либо подлинник договора.

4. Копия паспорта на квартиру либо копия плана на жилой дом, заверенная

нотариально, либо органами, выдавшими паспорт (план).

План жилого дома должен содержать кадастровый номер и заверен ПИБом и КЗРиЗ.

Паспорт на квартиру должен быть заверен ПИБом.

5. Если договор заключен через представителя, доверенность – подлинник либо

нотариально заверенная копия.

6. Ксерокопия нотариальной доверенности – в случае, если документы на регистрацию подаются представителем.

7. Справка форма № 9 (подлинник либо копия, заверенная нотариально, либо органами, выдавшими ее)

8. При отчуждении доли не сособственнику объекта недвижимости – документы, подтверждающие, что Продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Документами, подтверждающими такое извещение, могут являться:

- нотариально заверенные копии;

- извещение о намерении продать (обменять) долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, содержащее сведения о цене и других условиях, на которых лицо продает свою долю;

- почтовое уведомление о вручении сособственникам извещения о намерении продать долю с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (сособственника)

Взамен вышеуказанных документов может быть представлено Свидетельство, выдаваемое нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате;

- либо отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельствованной подписью сособственника, либо оформленный в ГБР.

9. Заявление супругов Покупателя и Продавца о согласии на совершение сделки в соответствии со ст. 35 СК РФ, оформленное нотариально, либо заявление

Покупателя и Продавца о том, что они не состоят в браке (оформленное нотариально, либо оформленное в Бюро).

10. Если Покупателем и (или) Продавцом является несовершеннолетний – разрешение органа опеки и попечительства на совершение данной сделки (оригинал).

От Покупателя данный документ требуется, если в договоре не указано, что объект недвижимости приобретается на средства его законного представителя.

11. Документы о согласии на сделку иных лиц, в случае, установленном законом, договором – оригинал.

12. Для сделок, совершенных под отлагательным условием, - документы о выполнении условий, наступлении событий, в зависимость от наступления (выполнения) которых стороны поставили возникновение прав – оригинал.

13. Справка из налогового органа об уплате Продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (статья 5 Закона РФ от 12.12.91. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения») – оригинал. Предоставляется для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного Продавцом в порядке наследования или дарения.

14. Ксерокопия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности Продавца (если право на данное жилое помещение возникло у Продавца до 31.01.98. и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав).

 

Документы, представляемые Продавцом и Покупателем, не подлежащие сшивке:

1. Заявление о регистрации договора в качестве сделки от Покупателя и Продавца.

В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц –

участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявление подают все участвующие в сделке на стороне Продавца (или Покупателя) лица.

2. Заявление Покупателя о регистрации его права собственности и заявление Продавца о регистрации перехода права собственности к Покупателю. Требования к заявлениям соответствуют требованиям, указанным в п. 1. Если на стороне Покупателя выступает несколько лиц, каждое из них в заявлении указывает размер доли в праве собственности.

3. Заявление на регистрацию от третьего лица либо согласие третьего лица на принятие недвижимого имущества от Продавца (согласие на регистрацию) – для регистрации договора в пользу третьего лица.

4. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

5. Если документы подаются представителем – подлинник доверенности, удостоверенной нотариально.

6. Подлинник документа об оплате регистрации.

7. Подлинник договора купли-продажи со всеми приложениями (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора).

8. Подлинник правоустанавливающего документа Продавца на отчуждаемое жилое помещение.

9. Подлинник паспорта на квартиру либо подлинник плана на жилой дом, содержащий кадастровый номер и заверенный органами, осуществляющими технический и кадастровый учет данного объекта.

10. Ксерокопия договора купли-продажи для представления в Государственную налоговую инспекцию.

 

Заявителями составляется и подписывается опись документов. Документы, представленные для регистрации (за исключением заявления, подлинников правоустанавливающих документов), должны быть сшиты, пронумерованы, в месте сшивки заверены подписями заявителей, оттисками печатей юридических лиц.

При осуществленной регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации или, в случаях, предусмотренных законом, правоустанавливающий документ, содержащий специальную регистрационную надпись. Выдаче также подлежат:

- подлинники всех документов, представленных на регистрацию, при условии, что к делу правоустанавливающих документов, хранящемуся в Бюро, приобщены надлежащим образом заверенные копии указанных документов либо подлинники, их заменяющие;

- правоустанавливающий документ;

- документ, послуживший основанием для отчуждения недвижимого имущества;

- предыдущий правоустанавливающий документ с отметкой о произведенной регистрации прекращения права.

V. Освобождение объекта.

После нотариального оформления и государственной регистрации необходимо передать объект недвижимости свободным не только физически (от вещей и мебели), но и от прав третьих лиц на объект, а также без дополнительных обязательств по оплате коммунальных услуг и прочих задолженностей. Поэтому, до подписания акта приема-передачи необходимо убедиться в том, что квартира свободна от жильцов и в ней никто не прописан.

Хотя собственность на жилье и вопросы прописки теперь не так жестко связаны, на практике без разрешения одних вопросов (например, перерегистрации) трудно решить и другие, - например, продажу квартиры. Поэтому знание вопросов, связанных с регистрацией граждан по месту жительства, полезно всем, кто намерен совершить сделку с недвижимостью.

После регистрации договора купли-продажи объекта в ГБР на покупателя агент организовывает подачу документов на снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в объекте.

Продавец должен обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, совместно с ним проживающих. Исключение составляют лица, регистрация которых оговорен в договоре, что на практике встречается очень редко.

В обязательном порядке агент присутствует при получении контрольных Ф. 9, свидетельствующих о постановке на регистрацию или о снятии с регистрационного учета (при оформлении неприватизированного жилья обязательным условием выплат противоположной стороне по сделке является наличие Ф. 9 с оформляемого объекта, полученной сразу после получения ордера); агент подтверждает свое присутствие распиской соответствующего образца; следует помнить, что в случае отсутствия вышеназванных документов, выплата клиенту причитающихся ему сумм не производится.

Отказ зарегистрированных лиц от снятия с регистрационного учета влечет за собой судебное разбирательство по иску другой стороны.

Особенно опасен отказ от выписки третьих лиц, зарегистрированных в объекте, но не являющимися собственниками, т. к. они имеют право пожизненного проживания по месту регистрации.

«Рычагом», который способствует выполнению продавцами своих обязательств, является часть суммы (как правило, 40%), которая выплачивается после постановки всех ранее зарегистрированных в объекте граждан на регистрационный учет по новому месту жительства.

 

Освобождение помещения.

Продавец должен фактически освободить занимаемое помещение и передать покупателю все ключи и квитанции об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии.

Важным условием совершения сделки является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороной убытков.

 

Акт приема-передачи объекта подписывается в присутствии агента.

Агент должен выступать инициативной стороной и организовать соответствующие мероприятия так, чтобы были соблюдены сроки, указанные в договоре.

В случае осложнений агент обязан немедленно сообщить об этом менеджеру по продажам.

После фактической передачи объекта и подписания акта приема-передачи продавец имеет право на получение оставшихся денежных средств.

 

VI. Закрытие сделки.

Для закрытия сделки агент обеспечивает наличие следующих документов:

а) Экспресс-информация, подписанная директором отделения.

Изменение размера комиссионных визируется повторно.

б) - договор с продавцом (ПР, ВП);

- дополнительные соглашения, отражающие способ взаиморасчетов, на кого

оформляется объект, адрес встречного объекта;

- отчеты (ПР, ВП) о выполнении работ

в) - договора с покупателем (ПО, А, Э);

- дополнительные соглашения, отражающие на кого оформляется объект;

- отчеты о выполнении работ (ПО, А, Э).

г) Пакет документов, необходимый для проведения нотариального оформления

договора купли-продажи.

д) Соглашение о взаиморасчетах.

е) Договор купли-продажи объекта, зарегистрированный в ГБР.

ж) Ф. 9 о снятии с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в объекте

(расписка агента при получении продавцом ф.9).

з) Акт приема-передачи, подписанный продавцом, покупателем, агентом (либо

лицами, с которыми подписаны договора).

и) В случае продажи объекта со встречной покупкой, прилагаются договора купли-продажи встречных объектов, зарегистрированные в ГБР.

к) В случае, если для продажи объекта требовалось распоряжение органов опеки,

необходимы документы, подтверждающие выполнение условий, оговоренных

в распоряжении (договор купли-продажи на ребенка, ф. 9 о регистрации ребенка по новому месту жительства).

л) В случае, если продажа нашего объекта произошла с одновременной куплей-продажей «цепи» объектов, требуются:

- зарегистрированные договора;

- разрешения органов опеки;

- ф. 9 о регистрации детей по всем объектам «цепи».

м) Отчет о расходовании финансовых средств, выданных под отчет, предоставляет агент (отчет сопровождается, там, где это возможно, отчетными документами –чеками, квитанциями, справками и др.). Если отчетные документы отсутствуют, дирекция по оформлению может затребовать согласование затрат с директором отделения.

В случае отказа клиента от подписания необходимых документов, агент обязан немедленно сообщить об этом менеджеру по продажам, который, в свою очередь, должен подготовить извещение клиента об исполнении договора со стороны агентства.

После того, как агент сдает все вышеперечисленные документы, менеджер по продажам проверяет их и сдает дело на закрытие в эскро-службу. Срок закрытия и расчета сделки - 3 рабочих дня.

 

Выплата агентского вознаграждения происходит на третий рабочий день

с 15.00 до 18.00.

При определении даты выплаты вознаграждения день подачи сделки на закрытие не считается.

Ежедневно в 18.00 ресепшионисту (Центральный офис тел. [phone]) передаются списки фамилий агентов, выплаты вознаграждений которым назначены на завтра.

В случае, если выплата агентского вознаграждения не состоялась по причине неявки агента, она переносится на следующий рабочий день, в те же часы. Агент получает вознаграждение в кассе агентства. При получении вознаграждения агенту должен быть выдан информационный листок с начислениями и удержаниями.

Следует помнить, что в течение срока, отведенного для закрытия, дело может быть возвращено на доработку (неполный пакет документов, отсутствие тех или иных финансово-отчетных документов). В этом случае дело немедленно возвращается менеджеру по продажам.

 

азы ведения телефонных переговоров

Как правило, работа агента с клиентом начинается с телефонного разговора, поэтому умение завязать приятную для клиента беседу на профессиональную тему является чрезвычайно важным. Каковы бы ни были намерения клиента - предельно четкая, подробная и грамотная консультация, внимание к особенностям конкретно его варианта, не проходят незамеченными. Положительные ожидания клиента сводятся к желанию быстро получить полную информацию по конкретному объекту, его заинтересовавшему или по его собственному варианту.

Главным результатом первого разговора с клиентом является достижение договоренности о следующем контакте - телефонном или личном - и желание клиента работать с нашим агентством.

Если клиент задает вопрос, ответ на который требует дополнительного времени (например, вы не ориентируетесь в ценах), при телефонном контакте можно отсрочить ответ, задавая уточняющие вопросы - и в это время посмотреть базу или какой-либо каталог. Если вопрос выходит за пределы вашей компетентности, вы всегда можете попросить вам помочь менеджера или опытного агента - он продолжит начатый разговор, и клиент не будет потерян.

Если беседа закончилась заполнением заявки на продажу, в течение следующих двух - трех дней целесообразно попробовать убедить клиентов заключить эксклюзивный договор, либо создать базу для возвращения к этому разговору в дальнейшем. Когда поступает заявка на покупку, необходимо предпринять более энергичные действия. Если вы дали клиенту достаточно подробную консультацию, и он прервал на некоторое время свои звонки в агентства недвижимости, чтобы переварить полученную информацию, ко времени, когда он будет готов возобновить поиски нужного ему объекта, вы уже должны что-нибудь ему предложить. Если в данный момент вы не смогли найти ничего, вполне удовлетворяющего требованиям клиента, предложите ему вариант наиболее близкий к тому, что он просил, либо наоборот, что-либо принципиально новое за те же деньги, объясняя свое предложение тем, что хотите лучше понять, что же ему нужно. Таким образом вы лучше поймете мотивы клиента и продемонстрируете максимум включенности в его задачу. (Естественно, есть клиенты, которых не следует беспокоить не по делу).

Анализируя в телефонном разговоре вариант клиента, постарайтесь указать на возможно большее количество проблем, скрытых в этом варианте - и, разумеется, о путях их решения с нашей помощью. Тон такого разговора должен быть одновременно серьезным и оптимистическим. Заканчивая разговор, подведите его итоги - “мы с вами договорились”, “все эти трудности преодолимы”, “решим остальные вопросы при личной встрече”, “мне нужно проконсультироваться с юристом по этому вопросу, но, по-видимому, эта проблема разрешима - я вам перезвоню, как только получу достоверную информацию” и т.п.