Этапы сделки и документы, их отражающие

 

I. Открытие сделки

Когда с клиентом или его представителем достигнута предварительная договоренность о покупке объекта, назначается встреча для подписания договора у менеджера по продажам.

Вся основная информация по сделке сообщается менеджеру заранее. Агент на момент открытия сделки предоставляет менеджеру по продажам заполненную и подписанную директором отделения экспресс-информацию, которая содержит основную информацию по сделке. Без подписи директора отделения сделка не открывается.

С покупателем оговаривается:

- точная сумма, которую уплачивает покупатель, а также распределение затрат по оформлению (банк, регистрация, нотариальное оформление оплачиваются отдельно);

- примерный срок оформления (нотариального или обмена); максимальные или минимальные сроки.

- желательный срок освобождения Объекта (также определить критические сроки);

- наличие или стадия готовности каждого из основных документов, необходимых для проведения сделки; если какие-либо из них отсутствуют, то примерный график их получения;

- возможные способы и схема взаиморасчетов;

- присутствие всех лиц, необходимых для совершения сделки, в пределах досягаемости;

- особые условия, которые потребуется внести в договор (в том числе наличие или отсутствие стандартных и дополнительных элементов оснащения и интерьера объекта);

- размер и условия внесения аванса. Все комиссионные должны быть уплачены клиентом в кассу фирмы не позднее дня оформления сделки.

Внесение комиссионного вознаграждения в ячейки не допускается.

Подготовительный этап полностью контролирует менеджер группы

 

С менеджером по продажам оговаривается:

- время, на которое будут приглашены клиенты;

- размер и условия внесения аванса;

- возможные вопросы, которые могут возникнуть при заключении договора.

 

Заключение договора.

1. Агент должен обеспечить:

а) присутствие при заключении договора именно тех лиц, которые обладают полномочиями его подписывать.

б) наличие у лиц, подписывающих договор, документов, удостоверяющих личность, а также их полномочия на подписание договора;

в) наличие документов (их ксерокопий) по объекту (правоустанавливающего документа, ф.9 и ф.7 и пр.) в том объеме, какой возможен в данной конкретной ситуации; если по объективным причинам вышеуказанные документы предоставить невозможно, агент прилагает объяснительную записку о причинах отсутствия документов и примерных сроках их предоставления;

г) собственное обязательное присутствие при заключении договора.

В дальнейшем, при получении всех необходимых документов агент должен незамедлительно представлять их ксерокопии (а если требуется, то и оригиналы) менеджеру по продажам, который делает соответствующую пометку в дневнике сделки. Для работы с клиентом агент обязан иметь собственные копии необходимых документов, поскольку дело (папка с документацией по сделке) необходима для работы Дирекции по оформлению.

2. Агент обязан предоставить клиенту для ознакомления образец договора, а также имеющиеся в деле документы, касающиеся объекта.

3. Перед тем, как приглашать клиентов к менеджеру по продажам, агент должен согласовать с последним:

- условия продажи объекта (прямая продажа, встречная покупка, расселение);

- наличие документов на объект у продавцов;

- является ли лицо, ведущее переговоры и заключающее договор, непосредственно владельцем (собственником) объекта либо его интересы представляет другое лицо (в таком случае должны быть известны основания, на которых действует доверенное лицо, и его полномочия);

- наличие посредников;

- особые условия, сопровождающие сделку или выдвигаемые клиентом.

4. При подписании договора процессом руководит менеджер по продажам, а не агент. В кабинете менеджера по продажам агент только отвечает на задаваемые ему вопросы.

5. Договор с покупателем заполняет менеджер по продажам.

6. Аванс вносится клиентом в кассу агентства сразу после подписания договора в сопровождении агента. В случае необходимости, менеджер по продажам обязан дать пояснения к содержанию документов, по которым будут вноситься денежные средства.

7. Все участники процесса (агенты, клиенты и др.) должны быть проинформированы о предстоящих в ходе оформления затратах. Должны быть согласованы источники средств для оплаты оформления.

8. Присутствие агента и менеджера группы на открытии сделки обязательно.

6. В случае, если объект продается не в прямой продаже, а со встречной покупкой, то размер аванса увеличивается, т. к. часто возникает необходимость внесения аванса за встречный объект в другое агентство.

При подборе альтернативного варианта продавец подписывает обязательства,

в котором он выражает свое согласие на приобретение этого объекта. После чего, агент обращается к менеджеру по продажам с просьбой заказать необходимую сумму. Менеджер по продажам пишет распоряжение на выдачу денег менеджеру группы или директору отделения при условии:

а) сроки действия договоров с покупателем и продавцом не окончились (минимум за неделю до окончания срока действия);

б) наличие в сделке обязательства, подписанного продавцом;

в) достаточная сумма аванса.

Дело рассматривается исполнительным директором в течение 1-2 часов.

После внесения аванса в другое агентство, агент представляет в Дирекцию по оформлению договор и документы на встречный объект.

 

II. Сбор документов

Перед нотариатом необходимо заранее предоставить менеджеру по продажам полный пакет документов (ксерокопий) по сделке и обсудить с ним все нюансы данной сделки.

Агент должен обеспечить предоставление в срок необходимых документов. В течение всего срока подготовки оформления сделки агент обязан не реже одного раза в неделю отчитываться перед менеджером по продажам о проделанной работе.

Агент при получении документа обязан проверить его содержание и убедиться в отсутствии неточностей, опечаток и ошибок. Если они имеются, агент обязан своевременно обеспечить их устранение.

Как только документ получен клиентом, агент обязан предоставить документ или его копию менеджеру по продажам; в любом случае это должно быть сделано в рабочий день, предшествующий дню оформления.

Процедура получения архивной информации обо всех, регистрированных (прописанных) когда-либо по адресу оформляемого объекта, обязательна для всех сделок, проводящихся в Компании.

Стоимость получения архивной информации:

- 9 у. е. – срок получения 3 дня;

- 18 у. е. – срок получения 1 день.

Выход на оформление (в том числе неприватизированных объектов) сопровождается письменным разрешением дирекции по оформлению, о наличии которого агент справляется у менеджера по продажам, а затем уведомляет об этом клиента. Необходимо помнить, что в случае отсутствия письменного уведомления о выходе на нотариальное оформление, ответственность за возникновение проблемных и конфликтных ситуаций полностью ложится на лицо, нарушившее данное правило.

 

Какие документы Вам могут потребоваться для совершения сделки?

1. Правоустанавливающие документы – документы, подтверждающие право собственности Продавца на жилое помещение. Документы различаются в зависимости от способов и сроков приобретения или возникновения права собственности на жилое помещение. Все документы должны быть зарегистрированы в компетентном государственном органе. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

- договор о приватизации занимаемого жилого помещения (зарегистрированный в ГБР, со свидетельством о праве собственности);

- договоры купли-продажи, купли-продажи с условием пожизненного содержания или ренты (пожизненное содержание с иждивением), мены, дарения, выдела (раздела) долей, удостоверенные нотариусом и зарегистрированные в ГБР;

- свидетельство о праве на наследство, полученное в результате наследования. Этот документ может быть выдан только государственным нотариусом по месту открытия наследства. Исключение составляют некоторые районы, где такое право предоставлено частным нотариусам;

- исполнительный лист, копия определения или решения суда, вступившего в законную силу, подтверждающие право собственности на квартиру или дом, если право собственности было признано в результате судебного разбирательства или в силу приобретательской давности.

2. Для совершения сделки с объектом недвижимости также требуются и иные документы, позволяющие точно идентифицировать передаваемый объект, свидетельствующие о стоимости этого объекта, о лицах, которые имеют право постоянного или временного проживания в объекте, зарегистрированы в нем, а также некоторые иные документы, свидетельствующие об отсутствии претензий со стороны органов опеки и попечительства и т. д.

В качестве таких дополнительных документов, которые требуются нотариусу для проведения нотариального удостоверения сделки можно выделить:

1. Технический паспорт (паспорт на квартиру) – документ, содержащий описание и план объекта недвижимости, оформленный органами, осуществляющими учет (ПИБ Проектно-инвентаризационное бюро). Для получения паспорта на квартиру собственник (или доверенное лицо, представляющее его интересы на основании доверенности) обращается в ПИБ с предъявлением правоустанавливающего документа (копию которого сдает) и оплачивает услуги ПИБа (размер оплаты зависит от сроков изготовления паспорта на квартиру – от 3 дней до месяца). Техники (работники ПИБа, осуществляющие инвентаризацию) выезжают на место, производят осмотр и замер жилых помещений. На практике могут возникать проблемы с изготовлением паспорта только в случаях неразрешенных и несогласованных перепланировок, причем это касается не только масштабных перепланировок (переноса стен), но и, например, сноса встроенных шкафов и пр. В паспорте указывается инвентаризационная стоимость объекта, он включает экспликацию помещений и план объекта.

2. Форма 9 – свидетельствующая о зарегистрированных по указанному адресу лицах.

3.Паспорта всех собственников и их представителей (для военнослужащих – военный билет, для несовершеннолетних – свидетельство о рождении ребенка). Их данные должны соответствовать данным в правоустанавливающих документах. Должны быть вклеены фотографии по возрасту, указан адрес регистрации (прописки). Паспорт, в который вовремя не вклеены фотографии, признается недействительным – нотариус не имеет права удостоверять сделку по такому документу. Паспорта представляются лицами, участвующими в сделке и их представителями, при этом у агентства недвижимости, готовящего сделку, нет обязанностей и легальных возможностей по проверке подлинности представленных документов. Во всяком случае, представленное свидетельство о личности не должно иметь подчисток, подклеек и исправлений, видимых без специальных приборов.

4. Документы, удостоверяющие личности покупателей.

5. Справка об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество берется (по требованию нотариуса) в районном отделении Налоговой инспекции по месту нахождения помещения, в отделе налогообложения физических лиц. Необходима справка об уплате налога на имущество (жилой дом, его часть), перешедшее в порядке наследования или дарения, если помещение перешло в собственность в порядке наследования или по договору дарения (п. 8 ст. 5. РФ от 12.12.91 г. № 2020-1 «О налоге с имущества, перешедшего в порядке наследования или дарения»).

6. В случае, если право собственности на дом приобретено в период брака и жилое помещение оформлено на одного из супругов, необходимо письменное согласие другого супруга на продажу (удостоверенное нотариусом) или личное присутствие его при нотариальном удостоверении договора купли-продажи и выражение его согласия на отчуждение (продажу). Такого согласия не требуется при проведении сделки с жилым помещением, полученным одним из супругов в порядке наследования, либо по договору дарения, либо приватизированным на одного из супругов, либо если это оговорено Брачным договором (контрактом).

7. Выписка из ЕГРП, подтверждающая права собственников.

Особый случай: сделки с участием несовершеннолетних.

8. В случае, если с собственником проживают (и зарегистрированы) несовершеннолетние дети, необходимо согласие органа опеки и попечительства на проведение сделки. В случае, если дети при этом являются собственниками долей в продаваемом (обмениваемом) помещении – необходимо предоставление им в собственность соответствующих долей в приобретаемом имуществе.

При сделках с недвижимостью стороны часто сталкиваются с особым субъектом прав – несовершеннолетними. Несмотря на то, что несовершеннолетние не обладают дееспособностью в полном объеме, они являются правоспособными – т. е. имеют гражданские права и несут обязанности. Соответственно, у них есть право владеть недвижимостью.

Все возможные сделки с недвижимостью в интересах несовершеннолетнего должны осуществлять родители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют больше возможности распоряжения средствами и имуществом. Они вправе осуществлять сделки самостоятельно, с письменного согласия родителей.

Для совершения сделки с недвижимостью согласие родителей необходимо до заключения такой сделки. В соответствии с Инструкцией о порядке оформления и государственной регистрации документов о правах на недвижимость в жилищной сфере (утвержденной Приказом Председателя КЗРиЗ от 29.09.95 № 73) «несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, признанные судом ограничено дееспособными, могут самостоятельно подавать заявление на регистрацию собственности, но с согласия родителей, усыновителей и попечителей, что подтверждается заявлением последних».

Эти общие нормы расшифровываются отдельными законодательными актами, например, ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гласит, что при достижении несовершеннолетним 15-летнего возраста необходимо испрашивать его согласия на приватизацию жилого помещения, в случаях, если в помещении проживают только несовершеннолетние до 15 лет, за несовершеннолетних заявление на приватизацию жилого помещения подают их родители, в то время как с 15 до 18 лет несовершеннолетние вправе сами подавать заявление на приватизацию и получают лишь письменное согласие родителей.

Несовершеннолетние могут быть собственниками жилого помещения вследствие передачи им объекта на основании договора дарения либо наследования. Отчуждение такого имущества производится представителями несовершеннолетнего - его родителями либо опекунами.

В соответствии со ст. 292 ч. 4 «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Кодекс предусматривает такое согласие для конкретного варианта – когда несовершеннолетний проживает в жилом помещении. В случае, когда несовершеннолетний является собственником, либо сособственником жилого помещения, но не проживает в нем – органами опеки и попечительства применяется статья 3 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции федерального закона от 11 августа 1994 г. № 26-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с указанной статьей, граждане, собственники жилого помещения, осуществляя свои полномочия по распоряжению недвижимостью не должны нарушать права несовершеннолетних собственников, сособственников или членов семьи собственников.

Для совершения любой сделки с собственностью несовершеннолетних необходимо получить предварительное согласие органов опеки и попечительства. Это согласие – «Распоряжение» органов опеки и попечительства является документом, необходимым для нотариального удостоверения сделки.

В настоящее время на территории Санкт-Петербурга действует Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 60-р «О защите прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью в жилищной сфере», которое уточняет описанные выше требования: нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями производится при наличии письменного разрешения органов опеки попечительства, проверка документа о согласии производится нотариусами до нотариального удостоверения сделки.

Факт присутствия такого документа отражается в договоре, который подлежит обязательной государственной регистрации. В противном случае сделка является недействительной.

В соответствии с законом о приватизации, несовершеннолетние обладают равными с иными гражданами правами по приватизации жилых помещений. «Несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи нанимателя» в соответствии со статьей 53 ЖК России имеют равные с прочими нанимателями права, вытекающие из договора найма. Несовершеннолетние в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Они включаются в договор передачи жилого помещения в собственность. Более того, несовершеннолетние становятся собственниками в обязательном порядке. (На неучастие несовершеннолетних в приватизации также должно быть получено согласие органов опеки и попечительства).

Несовершеннолетние после совершения приватизации сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 ч. 2. Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

В российском законодательстве существуют положения, на основании которых правам несовершеннолетних предоставляется первостепенная защита: например, статья 679 ГК РФ на основании которой в жилое помещение могут быть вселены несовершеннолетние дети нанимателя, причем это возможно без согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, а также без соблюдения требования законодательства о норме жилой площади на одного человека.

На основании норм действующего законодательства Министерство образования РФ разработало Письмо от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». На основании этого письма согласие органов опеки и попечительства оформляется в виде постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа.

 

Документы, необходимые для получения разрешения органов опеки и попечительства на продажу (мену) жилой площади.

Документы с адреса, где ребенок является сособственником или только прописан:

1. Правоустанавливающий документ и его ксерокопия

2. Справки по форме № 7 и № 9

3. Заявления от всех сособственников жилой площади, обоих родителей ребенка, самого ребенка (с 14 лет), от всех, кто прописан по данному адресу.

P.S. Заявление может быть одно с перечислением всех сособственников и с указанием их паспортных данных и прописки. Граждане, которые только зарегистрированы по данному адресу пишут заявление-согласие по такой же форме. Все подписи удостоверяются в личном присутствии, либо заверяются у нотариуса.

4. Запрос нотариуса.

5. Свидетельство о рождении ребенка и его ксерокопия.

6. Свидетельство о браке (разводе) родителей и его ксерокопия или удостоверение (справка) матери-одиночки и Свидетельство о смерти одного из родителей или об установлении отцовства.

7. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по оплате налога на квартиру.

8. Справка из школы (Д\с или поликлиники).

 

Документы с адреса, где ребенок будет являться сособственником:

1. Правоустанавливающий документ и его ксерокопия

2. ППС (Форма № 3) из ГБР

3. Технический паспорт

4. Справки по форме № 7и № 9

5. Заявление-гарантия от всех сособственников приобретаемой жилой площади и всех зарегистрированных по данному адресу.

P.S. Заявление может быть одно с перечислением всех сособственников и с указанием их паспортных данных и прописки.. Граждане, которые только зарегистрированы по данному адресу пишут заявление-согласие по такой же форме. Все подписи удостоверяются в личном присутствии, либо заверяются у нотариуса.