Сроки и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Общий срок проведения государственной регистрации – 10 рабочих дней со дня приема документов. Для некоторых случаев закон устанавливает специальные сроки:

1) государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений производится в течение 15 рабочих дней, ипотеки жилых помещений – в течение 5 рабочих дней;

2) государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение 3 рабочих дней.

Государственная регистрация включает несколько последовательно сменяющих друг друга стадий.

1 стадия: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Для регистрации представляются:

1) заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими лица. Заявление составляется по установленным образцам, заполняется от руки или машинописным способом;

2) документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Их можно разделить на документы-основания и иные документы. Примеры документов-оснований: договоры и другие сделки в отношении недвижимости, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. Примеры иных документов: нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью, свидетельство о заключении брака при регистрации права общей совместной собственности супругов.

При получении документов для государственной регистрации сотрудник Росреестра вносит соответствующую запись в книгу учета документов и выдает заявителям расписку в получении документов с их перечнем.

2 стадия: правовая экспертиза документов. Правовая экспертиза проводится органом Росреестра после приема документов и включает в себя проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), а также установление отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления.

Основания для отказа в государственной регистрации прав перечислены в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;

2) не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

3) документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

4) лицо, права которого ограничены определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Например, в договоре продажи недвижимости не указано на наличие ипотеки, аренды, сервитута;

5) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

6) правообладатель не представил заявление и иные документы на государственную регистрацию ранее возникшего права. Для понимания данного основания необходимо учитывать положения абз. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если права на объект недвижимости возникли до введения в действие Федерального закона и не зарегистрированы в ЕГРП, то при совершении сделки необходимо представить документы одновременно и для регистрации ранее возникшего права, и для регистрации перехода права собственности. Государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права платить не надо.

7) имеются иные основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные в п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При принятии решения об отказе в государственной регистрации, заявителю направляется или выдается на руки сообщение о причинах отказа со ссылкой на положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Основания приостановления государственной регистрации прав названы в ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Наибольший интерес представляют следующие основания:

1) возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор должен принять необходимые меры по получению дополнительных документов или подтверждению подлинности документов. Заявители вправе предоставить дополнительные доказательства подлинности и достоверности документов. Срок приостановления государственной регистрации – не более 1 месяца. Если в течение этого срока причины, препятствующие регистрации, не будут устранены, государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации;

2) поступление в орган Росреестра письменного заявления правообладателя, стороны или сторон сделки. В заявлении должны быть указаны причины для приостановления государственной регистрации и срок приостановления. Если в течение срока приостановления не будут устранены препятствия для государственной регистрации, государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации;

3) приостановление государственной регистрации на основании определения или решения суда. При этом вносится соответствующая отметка в ЕГРП.

Во всех приведенных случаях заявители должны быть незамедлительно уведомлены о приостановлении регистрации.

3 стадия: внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ЕГРП как система записей ведется на бумажных и (или) электронных носителях. ЕГРП состоит из разделов. На каждый объект недвижимости заводится отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Раздел в свою очередь состоит из 3 подразделов. Подраздел I содержит описание объекта недвижимости по установленной форме. Подраздел II содержит записи по установленной форме о праве собственности и иных вещных правах, а также записи о существенных и иных условиях сделки по отчуждению. Подраздел III содержит записи по установленной форме об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, в частности, об аренде, ипотеке, сервитуте, об аресте (запрещении совершения сделок с имуществом) и др.

4 стадия: выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации права или выпиской из ЕГРП.