Договор участия в долевом строительстве 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Договор участия в долевом строительстве



Договор участия в долевом строительстве в ГК РФ не урегулирован. Длительное время он относился к непоименованным в законе договорам, правомерность заключения которых следует из принципа свободы договора (ст. 1 и 421 ГК РФ). Вместе с тем, данный договор оказался очень востребованным на практике. Нередко между участниками данного договора возникали судебные споры. Встречалось и откровенное мошенничество. Для того чтобы навести порядок в данной сфере, 30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В литературе ведутся дискуссии о правовой природе данного договора. Есть мнения, что это договор подряда, договор возмездного оказания услуг, договор простого товарищества. Но более убедительной представляется точка зрения, согласно которой это особый, самостоятельный вид договора.

Стороны договора:

- застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства. Согласно ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и оформления в установленном порядке прав на земельный участок;

- участник долевого строительства – физическое или юридическое лицо. Если участником долевого строительства является гражданин, заключающий договор для удовлетворения личных нужд, к отношениям сторон в субсидиарном порядке применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

Договор участия в долевом строительстве имеет расширенный перечень существенных условий:

1) предмет договора – это жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства. Обычно в договоре указывается строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь;

2) срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Оплата может производиться единовременно или по периодам. Закон устанавливает санкции за нарушение сроков оплаты. Так, если участник долевого строительства нарушает сроки оплаты более чем 3 раза в течение 10 месяцев или допускает просрочку внесения платежа более 2 месяцев, застройщик вправе отказаться от исполнения договора;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно ст. 7 Закона гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, не может составлять менее чем три года.

Форма договора – письменная. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» есть специальная статья 25.1, посвященная государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Основные обязанности застройщика:

1) обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ или в сети «Интернет» не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19 Закона);

2) обязан предоставить полный комплект информации о себе любому обратившемуся лицу (ст. 20 Закона). В частности, это учредительные документы, годовые отчеты, бухгалтерская отчетность и др.;

3) обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства. Обеспечение имеет форму залога земельного участка. Наряду с залогом обязательства также должны обеспечиваться по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика;

4) обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства многоквартирных домов;

5) основная обязанность застройщика – передать участнику долевого строительства объект надлежащего качества и в установленный срок. Интересно, что досрочная передача объекта, по общему правилу, не допускается, если иное не предусмотрено договором. Передача объекта осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Передача оформляется путем подписания сторонами передаточного акта. В Законе весьма подробно урегулированы все вопросы, касающиеся передачи объекта (ст. 8);

6) обязан нести риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства;

7) не позднее чем через 10 дней после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, обязан предоставить данное разрешение в управление Росреестра для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.

Ответственность застройщика:

1) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. Сверх неустойки возмещаются также причиненные убытки в полном объеме. Иными словами, неустойка является не зачетной, а штрафной;

2) при обнаружении недостатков в переданном объекте в течение гарантийного срока, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. При обнаружении существенных недостатков участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

 

Ипотека

Ипотека имеет достаточно сложную систему источников правового регулирования: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». В субсидиарном порядке к ипотеке применяются общие положения о залоге (§ 3 гл. 23 ГК РФ). Вопросы судебной практики рассматриваются в Информационном письме ВАС РФ от 9.09.1998 № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»; Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Само слово «ипотека» греческого происхождения, переводится как подставка, подпорка. В Древних Афинах в буквальном смысле означало столб, который устанавливался на территории имения должника с надписью о характере и размере долга. Основы института ипотеки были разработаны еще в римском праве. Сейчас ипотека существует и в европейском континентальном праве, и в англо-американском праве. В советском законодательстве ипотека отсутствовала.

Ипотека – это залог недвижимости, т.е. способ обеспечения исполнения обязательства (ипотеку можно рассматривать также как ограниченное вещное право залогодержателя). Чаще всего ипотека устанавливается в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору. Реже ипотека обеспечивает исполнение обязательств по иным договорам, например, купли-продажи, аренды, подряда. Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Но в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель имеет право в установленном порядке распорядиться заложенной недвижимостью для удовлетворения своих требований.

Предметом ипотеки может быть:

1) недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

2) доля в праве долевой собственности на недвижимое имущество;

3) некоторые имущественные права, в т.ч. право аренды недвижимого имущества, право требования участника долевого строительства.

Виды ипотеки:

1) ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке. Сторонами договора являются залогодержатель – кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой и залогодатель – должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или третье лицо. Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен иметь письменную форму в виде составления единого документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение договора осуществляется по желанию сторон. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимо добавить, что соглашение об ипотеке может не оформляться как отдельный договор, а быть включено в качестве условия, например, в кредитный договор. В этом случае кредитный договор должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к договору об ипотеке, в том числе необходима государственная регистрация договора. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. При этом ипотека как обременение возникает с момента внесения такой записи;

2) ипотека в силу закона. Возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Заключение договора об ипотеке не требуется. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Случаи возникновения ипотеки в силу закона:

а) при приобретении земельного участка или жилого помещения с использованием кредитных средств банка (п. 1 ст. 64.1, п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) при продаже недвижимости с условием оплаты в кредит, в т.ч. в рассрочку (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ);

в) при отчуждении недвижимого имущества по договору ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

г) при заключении договора участия в долевом строительстве земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель вправе обратить взыскание на недвижимое имущество. По общему правилу, действует судебный порядок обращения взыскания, т.е. залогодержатель должен обратиться в суд. Здесь нужно учитывать, что если допущенное должником нарушение обязательства является незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то обращение взыскания в судебном порядке не допускается. На основании решения суда производится продажа недвижимости с публичных торгов. В решении суда должна быть указана начальная цена имущества на торгах. Вырученные средства идут на удовлетворение требований залогодержателя. При этом залогодержатель пользуется преимуществом перед другими кредиторами залогодателя.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона. Непосредственное оставление предмета залога у залогодержателя допускается только в том случае, если это предусмотрено договором об ипотеке и залогодателем и залогодержателем являются субъекты предпринимательства.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 242; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.88.16.192 (0.018 с.)