Понятие и виды недвижимости в современном российском праве

В литературе существует два основных подхода к пониманию недвижимости:

1) недвижимость – это категория физическая, а главным признаком недвижимой вещи является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Такой подход является традиционным, однако вызывает несколько возражений. Во-первых, критерий прочной связи с землей не является достаточно надежным, поскольку существуют технологии, позволяющие перемещать поверхностный почвенный слой, здания, сооружения без ущерба их назначению.[3] Во-вторых, данный подход не учитывает то обстоятельство, что к недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ);

2) недвижимость – это категория юридическая, а главным признаком недвижимой вещи является государственная регистрация прав на нее. Сторонники данного подхода признают, что до государственной регистрации прав недвижимого имущества не существует. Так, самовольная постройка недвижимой вещью не является.[4]

Интересно отметить, что современная судебная практика разделяет первый из обозначенных подходов. В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано следующее: «Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».

В соответствии со ст. 130 ГК РФ можно выделить три группы недвижимых вещей:

1) объекты, которые недвижимы по своей природе. Это земельные участки и участки недр;

2) объекты, которые прочно связаны с землей, т.е. перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения (последние в ст. 130 ГК РФ прямо не названы), объекты незавершенного строительства;

3) объекты, которые не соответствуют традиционным признакам недвижимости, но отнесены законом к ней – т.н. недвижимость в силу закона. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. К недвижимости в силу закона, вероятно, следует отнести также предприятия (ст. 132 ГК РФ).

Перечень недвижимых вещей, закрепленный в ГК РФ, неоднократно уточнялся:

1) ст. 130 ГК РФ в первоначальной редакции относила к недвижимым вещам, в частности, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. В 2006 г. данные объекты были исключены из ст. 130 ГК РФ. Как было указано в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной в 2003 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, недвижимыми вещами являются не сами обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены.

2) в 2004 г. в ст. 130 ГК РФ были закреплены объекты незавершенного строительства. К государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства обычно прибегают в том случае, когда хотят продать объект до завершения строительства;

3) в 2013 г. в ГК РФ появилась ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс». Единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.). Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, участвующую в обороте как единый объект, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

4) в 2015 г. из ст. 130 ГК РФ было исключено упоминание о космических объектах.

 

4. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это систематизация сведений об учетном недвижимом имуществе.

Для проведения кадастрового учета необходимо предоставить в государственные органы оформления недвижимого имущества соответствующие документы. Предоставить их можно лично, с помощью почтового отправления, либо через официальный интернет-сайт.

Документы и порядок предоставления

Для оформления заявления в отношении кадастрового учета недвижимого имущества потребуются такие документы:

-технический и межевой планы;

-в случае приложения межевого плана в отсканированном виде – его электронно-цифровую подпись;

-если подача заявления осуществляется представителем или уполномоченным лицом, то нужно будет предоставить отсканированную копию документа, подтверждающего его полномочия, также заверенную цифровой подписью.

Как электронный документ в государственные органы можно предоставить, после проведения землеустроительных работ, технический план здания или сооружения, межевой план участка земли, объекта незавершенного строительства. Данные документы должны быть заверены ЭЦП кадастрового инженера, а сама подпись должна быть сертифицирована в соответствии с действующим законодательством РФ.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется специально уполномоченным органом, имеющим право вносить информацию в государственный кадастр. При этом обозначаются характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество как индивидуально-определенный объект, а также указываются прочие дополнительные сведения, после проведения всех геодезических работ специалистом. Данная информация служит подтверждением, что такой объект в действительности существует, а на ее основании оформляется кадастровый паспорт.

Как того требует постановление Правительства России от 2009-го года, вести кадастровый учет имеет право Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Государственный кадастр недвижимого имущества – информационный ресурс федерального значения, в котором содержится систематизированная информация о недвижимом имуществе, после учета. Помимо этого в нем указываются сведения о пересечении государственной границы России, границах между отдельными субъектами РФ, муниципальных образований и населенных пунктов, о территориальных зонах, а также о тех зонах, в которых возможны особые условия использования территории. Изъятие отдельных документов из государственного кадастра недвижимого имущества, а тем более их уничтожение, недопустимо.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется при образовании нового объекта недвижимости. Кроме этого, после изменения характеристик здания или сооружения, прекращения существования и при других операциях в кадастровый реестр также вносится информация. Кадастровый учет осуществляется в округе, где расположено недвижимое имущество. Как только в кадастр будет внесена информация, объекту присваивается соответствующий номер.

 

5. Понятие, значение и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Согласно ст. 2 Федерального закона 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Можно выделить следующие признаки государственной регистрации:

1) это акт, имеющий юридическое значение. Т.е. с его совершением связаны определенные юридические последствия: возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество. П. 2 ст. 8.1 ГК РФ устанавливает: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом;

2) данный акт совершается государством в лице компетентного органа власти – Росреестра. Никакие иные субъекты – муниципальные образования, физические лица, юридические лица – не могут осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) данный акт является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что в некоторых нормах закона государственная регистрация понимается не как конечный результат процедуры (акт записи в ЕГРП), а как сама процедура.

Важно учитывать, что государственной регистрации подлежат не сами недвижимые вещи, а вещные права на них, а также некоторые сделки. В этой связи устойчивое выражение «государственная регистрация недвижимости», использованное в т.ч. в названии ст. 131 ГК РФ, следует признать условным и неточным. Вещными правами, подлежащими регистрации, являются право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитуты, право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа, право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (возможность регистрации последних двух прав предусмотрена в ч. 3 ст. 33 и ст. 34 ЖК РФ). К числу сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, в настоящий момент относятся договор аренды недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения), заключенный на срок не менее 1 года, договор участия в долевом строительстве, договор об ипотеке. С 22 июля 2014 г. государственная регистрация производится также при заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ) и договора найма жилого помещения на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1) принцип обязательности государственной регистрации. В отсутствие государственной регистрации права являются невозникшими, соответствующие сделки – незаключенными. Следует добавить, что принцип обязательной государственной регистрации действует в том случае, если правоустанавливающие документы на недвижимость оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. после 31 января 1998 г. Если правоустанавливающие документы были оформлены до этого момента, государственная регистрация является необязательной, проводится по желанию правообладателей (п. 2 ст. 4, ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) принцип проверки законности оснований регистрации. Регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных заявителями, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки);

3) принцип достоверности государственного реестра. Данные ЕГРП признаются достоверными, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;

4) принцип открытости сведений о государственной регистрации прав. Данные, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и предоставляются по запросам любых лиц. Сведения из ЕГРП предоставляются в виде выписки. Выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования. Выписка предоставляется в срок не более чем 5 рабочих дней.

 

6. Органы, осуществляющие государственную регистрацию. Государственная пошлина.

Государственную регистрацию осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы (управления). Территориальные органы (управления) Росреестра созданы во всех субъектах Российской Федерации. Территориальные органы (управления) Росреестра в своей структуре имеют центральный аппарат и территориальные отделы, осуществляющие полномочия на территориях муниципальных образований.

Государственная регистрация осуществляется по территориальному принципу, т.е. территориальными органами Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К 2018 г. планируется введение экстерриториального принципа, т.е. возможности подачи документов для государственной регистрации прав в любой территориальный орган Росреестра вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости.[5]

Прием документов на государственную регистрацию прав, запросов о предоставлении сведений из ЕГРП и выдачу соответствующих документов могут осуществлять также многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Непосредственно государственную регистрацию МФЦ не производит. Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» МФЦ – это организация, созданная в организационно-правовой форме государственного или муниципального учреждения и уполномоченная на организацию предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе в электронной форме, по принципу «одного окна».

В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина в размере 2 тыс. руб. для физических лиц, 22 тыс. руб. для организаций. Это общее правило. Для некоторых случаев закон устанавливает иной размер государственной пошлины:

1) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, ИЖС, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 350 руб.;

2) за государственную регистрацию прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – 350 руб.;

3) за государственную регистрацию ипотеки – 1 тыс. руб. для физических лиц, 4 тыс. руб. для организаций;

4) за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве – 350 руб. для физических лиц, 6 тыс. руб. для юридических лиц;

5) за государственную регистрацию сервитутов в интересах физических лиц – 1,5 тыс. руб., в интересах организаций – 6 тыс. руб.

Действующая сейчас редакция Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не требует обязательного предъявления заявителем документа об оплате государственной пошлины (квитанции, платежного поручения). Заявитель может представить такой документ по собственной инициативе. Если документ об уплате государственной пошлины не был представлен и в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) отсутствует информация об уплате государственной пошлины, государственная регистрация не производится (п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).