Классификация сделок с недвижимостью. Форма сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью обычно классифицируют в зависимости от того, предполагают ли они переход права собственности на недвижимость. В соответствии с данным критерием выделяют:

1) сделки по отчуждению недвижимого имущества, предполагающие переход права собственности. Сюда относятся договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия, договор мены недвижимости, договор дарения недвижимости, договор ренты, предусматривающий передачу под выплату ренты недвижимого имущества, договор участия в долевом строительстве, договор передачи в собственность жилого помещения при его приватизации и др.;

2) сделки по обременению недвижимого имущества, не предполагающие переход права собственности. Сюда относятся договор аренды земельного участка, договор аренды здания или сооружения, договор аренды нежилого помещения, договор аренды предприятия, договор коммерческого найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, договор об ипотеке и др.

Особенности формы сделок с недвижимостью состоят в следующем:

1) сделки с недвижимостью совершаются исключительно в письменной форме, при отсутствии которой они, как правило, признаются недействительными;

2) в абсолютном большинстве случаев достаточно простой письменной формы. Обязательное соблюдение нотариальной формы требуется в редких случаях, указанных в законе (например, ст. 584 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон;

3) договор заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Иные варианты соблюдения простой письменной формы (п. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ), как правило, не допускаются.

Перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации:

-Договор аренды земельного участка на срок более 1 года

-Договор аренды зданий или сооружений на срок более 1 года

-Договор субаренды

-Договор аренды предприятия

-Аренда с правом выкупа

-Договор об ипотеке недвижимого имущества

-Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации

-Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации-Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделке

-Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке

-Договор аренды лесных участков.

-Договор участия в долевом строительстве.

 

9. Использование предварительного договора при совершении сделок с недвижимостью

Предварительный договор – это соглашение, в силу которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Набольшее распространение предварительный договор получил именно в сфере оборота недвижимости. Рассмотрим ключевые особенности данного договора:

1) предварительный договор – это организационный договор, порождающий обязательство сторон по заключению в будущем основного договора. Он не создает никаких прав и обязанностей, непосредственно связанных с перемещением материальных благ (уплатой денег, передачей имущества). В этой связи, например, в предварительном договоре не может содержаться условие об авансе (частичной предоплате), а если аванс передан, он будет представлять собой неосновательное обогащение. Также весьма сомнительно, что предварительный договор может содержать условие о задатке. Задаток выполняет в т.ч. платежную функцию, т.е. выдается в счет причитающихся по договору платежей (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В силу заключения предварительного договора никаких платежей не причитается;[7]

2) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (простой письменной или нотариальной). Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Как отмечалось выше, государственная регистрация не является элементом формы договора. В этой связи «предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации».[8]

3) предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора. Как правило, это условия о предмете, о цене. Условие о сроке заключения основного договора существенным не является. Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.