Развитие представлений о недвижимости в зарубежном праве

Общие положения о договоре ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а платель­щик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в установленные договором сроки в виде определен­ной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанно­сти выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жиз­ни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Договор ренты - реальный, возмездный и односторонне-обязывающий.

Стороны: покупатель ренты и плательщик ренты. В качестве таковых могут выступать граждане и юридические лица. При этом получателями ренты могут быть только граждане.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Виды ренты:

постоянная рента (выплачивается бессрочно),

пожизненная рента (выплачивается на период до смерти рентополучателя),

рента на условиях пожизненного содержания с иждивением.

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты от постоянной состоит в том, что риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

Договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров пожизненной ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 «Купля-продажа» и гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ.

В отличие от пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Таким образом, предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем.

 

Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Система правового регулирования аренды недвижимости является сложной. Российское законодательство регулирует не сам договор аренды недвижимости, а его отдельные разновидности. Так, аренда зданий и сооружений регулируется параграфом 4 гл. 34 ГК, аренда предприятий – параграфом 5 гл. 34 ГК (на практике данный договор практически не встречается), аренда земельных участков – ст. 22, 26, 41, 46, 65 ЗК РФ. В субсидиарном порядке применяются нормы параграфа 1 гл. 34 ГК РФ («Общие положения об аренде»). Следует также учитывать, что договор найма жилого помещения рассматривается как самостоятельный вид договора, а не как разновидность договора аренды.

Особенности договора аренды земельных участков:

1) в отношении данного договора нормы ЗК РФ имеют приоритет перед нормами ГК РФ (п. 2 ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Можно отметить, что в литературе неоднократно звучали предложения перенести нормы об аренде земельных участков из ЗК РФ в ГК РФ;

2) предмет договора – земельный участок. В аренду может быть передан только тот участок, который прошел кадастровый учет. Важно также учитывать целевое назначение земельного участка. Помимо земельного участка предметом договора может являться также часть земельного участка, которая должна быть индивидуализирована (обычно к договору прилагают кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду);

3) если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, будет применяться глава 5 ЗК РФ, содержащая специальные правила по поводу условий и порядка заключения договора аренды;

4) срок договора аренды определяется соглашением сторон. Действующий ЗК РФ не устанавливает предельный срок договора. Однако для некоторых отдельных случаев предельный срок все же установлен. Так, в п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трёх до сорока девяти лет;

5) цена договора, то есть размер арендной платы, является существенным условием договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Если земельный участок находится в частной собственности, то размер и порядок внесения арендной платы устанавливается соглашением сторон. В отношении участков, находящихся в публичной собственности, размер и порядок внесения арендной платы является регулируемым: устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ);

6) форма договора аренды земельного участка письменная. Договор аренды земельного участка, заключённый на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Особенности договора аренды здания или сооружения:

1) предмет договора – здание или сооружение. Считается, что здания – это строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как сооружения – это все иные постройки и конструкции (мосты, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Современная судебная практика исходит из того, что предметом договора аренды могут являться также конструктивные части зданий, сооружений,[9] например, когда на здании, сооружении вывешиваются различные баннеры, вывески. Интересно отметить, что ранее в судебной практике преобладал другой подход: когда на стенах и крышах зданий вывешиваются рекламные баннеры, то это не «аренда», а «предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на стене и крыше здания». Такой договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах, а также самим договором;[10]

2) цена договора является существенным условием (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением, по общему правилу, включает плату за пользование земельным участком;

3) срок договора аренды здания или сооружения существенным условием не является. Если он не согласован, договор считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

4) форма договора – письменная. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что договор аренды здания или сооружения, заключённый или возобновлённый на неопределённый срок, государственной регистрации не подлежит.[11] Срок действия договора аренды здания или сооружения, определённый с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признаётся равным году.[12]

Особенности договора аренды нежилых помещений:

1) предмет договора – это нежилое помещение, т.е. конструктивно и пространственно обособленная часть внутри здания (сооружения), пригодная для использования. Предметом договора аренды может быть также часть нежилого помещения;

2) договор аренды нежилых помещений напрямую законодательством не урегулирован. Судебная практика исходит из того, что к данному договору могут применяться нормы параграфа 4 гл. 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений). В т.ч. норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее 1 года.[13]

 

16. Договор коммерческого найма жилого помещения.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

 

17. Особенности договора соц найма жилого помещения.

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

 

Ипотека

Ипотека имеет достаточно сложную систему источников правового регулирования: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». В субсидиарном порядке к ипотеке применяются общие положения о залоге (§ 3 гл. 23 ГК РФ). Вопросы судебной практики рассматриваются в Информационном письме ВАС РФ от 9.09.1998 № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»; Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Само слово «ипотека» греческого происхождения, переводится как подставка, подпорка. В Древних Афинах в буквальном смысле означало столб, который устанавливался на территории имения должника с надписью о характере и размере долга. Основы института ипотеки были разработаны еще в римском праве. Сейчас ипотека существует и в европейском континентальном праве, и в англо-американском праве. В советском законодательстве ипотека отсутствовала.

Ипотека – это залог недвижимости, т.е. способ обеспечения исполнения обязательства (ипотеку можно рассматривать также как ограниченное вещное право залогодержателя). Чаще всего ипотека устанавливается в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору. Реже ипотека обеспечивает исполнение обязательств по иным договорам, например, купли-продажи, аренды, подряда. Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Но в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель имеет право в установленном порядке распорядиться заложенной недвижимостью для удовлетворения своих требований.

Предметом ипотеки может быть:

1) недвижимое имущество, в т.ч. земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, садовые дома, предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

2) доля в праве долевой собственности на недвижимое имущество;

3) некоторые имущественные права, в т.ч. право аренды недвижимого имущества, право требования участника долевого строительства.

Виды ипотеки:

1) ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке. Сторонами договора являются залогодержатель – кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой и залогодатель – должник по обязательству, обеспеченному ипотекой или третье лицо. Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен иметь письменную форму в виде составления единого документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение договора осуществляется по желанию сторон. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимо добавить, что соглашение об ипотеке может не оформляться как отдельный договор, а быть включено в качестве условия, например, в кредитный договор. В этом случае кредитный договор должен соответствовать всем требованиям, предъявляемым к договору об ипотеке, в том числе необходима государственная регистрация договора. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. При этом ипотека как обременение возникает с момента внесения такой записи;

2) ипотека в силу закона. Возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Заключение договора об ипотеке не требуется. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Случаи возникновения ипотеки в силу закона:

а) при приобретении земельного участка или жилого помещения с использованием кредитных средств банка (п. 1 ст. 64.1, п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) при продаже недвижимости с условием оплаты в кредит, в т.ч. в рассрочку (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ);

в) при отчуждении недвижимого имущества по договору ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

г) при заключении договора участия в долевом строительстве земельный участок считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, залогодержатель вправе обратить взыскание на недвижимое имущество. По общему правилу, действует судебный порядок обращения взыскания, т.е. залогодержатель должен обратиться в суд. Здесь нужно учитывать, что если допущенное должником нарушение обязательства является незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то обращение взыскания в судебном порядке не допускается. На основании решения суда производится продажа недвижимости с публичных торгов. В решении суда должна быть указана начальная цена имущества на торгах. Вырученные средства идут на удовлетворение требований залогодержателя. При этом залогодержатель пользуется преимуществом перед другими кредиторами залогодателя.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона. Непосредственное оставление предмета залога у залогодержателя допускается только в том случае, если это предусмотрено договором об ипотеке и залогодателем и залогодержателем являются субъекты предпринимательства.

 

Развитие представлений о недвижимости в зарубежном праве

Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву. Однако данное деление не имело большого значения, поскольку правовой режим движимых и недвижимых вещей был практически одинаковым. К недвижимым вещам (res immobiles) римские юристы относили такие вещи, которые нельзя перемещать без повреждения их сущности. Прежде всего, это земельный участок. Дома, постройки, посевы, насаждения не признавались самостоятельными вещами, считались составной частью почвы. Соответственно, все, что находилось на земле, принадлежало собственнику земли. Действовал принцип superficies solo cedit – строение следует за землей. Сделки с недвижимостью на протяжении длительного периода развития римского права не были обставлены какими-либо формальностями. По выражению И.А. Покровского, огромное имение могло перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка.[1] Позже, в эпоху домината (IV-V вв. н.э.) передача прав на недвижимости уже регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок.

В Средневековой Европе правовое регулирование оборота недвижимости на первоначальном этапе шло за римским правом. Т.е. имели место бесформальность сделок с недвижимостью, сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Такое положение дел вредило обороту недвижимости. В этой связи начинают появляться элементы публичности сделок с недвижимостью. Так, на северо-востоке Франции входит в обычай записывать сделки с недвижимостью в судебные книги. В некоторых германских городах с XII в. передача недвижимости начинает записываться в специальные городские книги.

В XVIII в. в Европе в связи с развитием поземельного кредита появляется институт ипотечных книг. В данных книгах фиксировались закладные права на землю. Книги велись официальными учреждениями и были открыты для справок любых лиц. Вот как роль ипотечных книг объясняет И.А. Покровский: «Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных, закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском… И вот для удовлетворения этой потребности в конце XVIII века возникает в Европе институт ипотечной записки или ипотечных книг: всякое закладное право на недвижимость имеет юридическую силу для третьих лиц только тогда, если оно записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь для лица, к которому обращаются с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права; его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован».[2] Постепенно в ипотечных книгах начинают фиксироваться не только закладные права, но и всякие вещные права на недвижимости, а ипотечные книги превращаются в поземельные книги.

В 1804 г. был принят ГК Франции (Кодекс Наполеона), который впервые систематизировал объекты недвижимости. Ст. 517-526 ФГК закрепляют три вида недвижимого имущества:

1) недвижимости по природе. Сюда относятся земельные участки, строения, ветряные и водяные мельницы, урожай на корню, плоды, не снятые с деревьев;

2) недвижимости по назначению. Сюда относятся рабочий скот, земледельческие орудия, семена, данные фермерам, голуби в голубятнях, кролики в садках, ульи и др.;

3) недвижимости по объекту приложения. Это сервитуты, узуфрукт, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Т.о. в соответствии с ФГК к числу недвижимости отнесены самые различные вещи, имеющие более или менее прочную связь с землей, а также некоторые имущественные права.

Иной подход к определению недвижимого имущества используется в Гражданском уложении Германии 1896 г. Единственным телесным видом недвижимого имущества признается земельный участок. Строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой, являются составными частями земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав (§ 93, 94 ГГУ).

Иными словами, если по ФГК земельный участок – это один из видов недвижимого имущества, то по ГГУ земельный участок – это единственный вид недвижимого имущества, а все остальное, включая здания, сооружения – это составные части земельного участка.

В английском праве деление имущества на движимое и недвижимое не используется. Вместо этого выделяется реальное (real property) и персональное (personal property) имущество. В основе данной классификации лежит использование разных способов исковой защиты. В отношении реального имущества, например, земельного участка, может быть предъявлен реальный иск, т.е. требование о возврате имущества собственнику, лишенному владения. В отношении персонального имущества может быть предъявлен персональный иск, направленный на получение денежной компенсации.

Вся земля в Англии формально находится в собственности Короны (Crown), т.е. государства. Частные лица в отношении земли имеют различные титулы (estate).