Виды износа и его определение

В теории оценки многие термины, значение которых известно из экономической теории, подчас имеют несколько отличное от общепринятых толкование. К таким терминам относится «износ».

В бухгалтерском учете износ – это распределение затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни, без попытки оценить стоимость самого актива по фактическому состоянию на момент оценки.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактическая утрата полезности актива на момент оценки. Одновременно с утратой полезности утрачивается и часть стоимости, без учета ранее произведенных затрат.

При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в рублях, долларах или другой валюте в сопоставлении с текущей стоимостью воспроизводства.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

3. Метод установления видов износа.

4. Метод срока жизни.

5. Рыночный метод.

Метод установления видов износа. При использовании этого метода износ подразделяется на физический, функциональный и внешний износ.

Физический износ может быть неустранимым и устранимым. Неустранимым считается износ, при котором затраты на исправления дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, т.е. если затраты на исправление дефекта превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Устранимый износ – это износ, при котором затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость. К устранимому физическому износу можно отнести отложенный текущий ремонт. Он определяется размером затрат, которые произведет покупатель после приобретения объекта, для приведения его в надлежащее состояние.

Физический износ устанавливается путем непосредственного обследования элементов здания, для чего необходимо привлечение специалистов в области строительства.

Функциональный износ означает, что объект недвижимости обладает дефектами, не позволяющими его использовать по назначению с учетом современных требований. Функциональный износ может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, как сумма затрат на его исправление будет соотноситься с получением предполагаемых выгод.

Например, система пожаротушения в строящемся гостиничном здании потребует затрат в размере 5 млн руб., а установка подобной системы в уже существующем здании – 6,5 млн руб. Увеличение затрат на переоборудование системы пожаротушения связано с дополнительными трудозатратами в связи с функциональным устареванием системы.

Внешний, или экономический, износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. К ним можно отнести наличие промышленных предприятий, находящихся вблизи объекта недвижимости, неудовлетво-рительную экологическую обстановку, оживленное движение в районе жилой зоны и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированности на местности. Внешний износ относится к разряду неустранимых дефектов, так как величина потенциальных затрат на его устранение будет всегда больше возможного прироста стоимости объекта недвижимости.

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, изменяемых с помощью валового рентного мультипликатора (GRM = цена продажи/валовой рентный доход (месяц, год).

ПРИМЕР. Определим внешний износ здания, выставленного на продажу по цене 1 600 000 руб. и имеющего валовой рентный мультипликатор 5,0. Рентный доход у оцениваемого здания составит:

1600 000: 5,0 =320 000 руб.

Одновременно на рынке было продано аналогичное здание с GRM= 4,0. Потенциальный валовой доход у этого здания равен:

1 600 000: 4,0 = 400 000 руб.

Внешний износ, оцениваемого здания, определяется как разность

400 000 – 320 000 = 80 000 руб.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости вкладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого здание реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Конец экономической жизни считается с того момента, когда здание перестает вносить вклад в стоимость участка.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом здания, дизайном и другими экономическими факторами, влияющими на его стоимость. Условия эксплуатации здания, своевременность проводимых ремонтов и модернизаций в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.