Сущность метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Данный метод базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

,

где Ц_пр – цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑D – сумма поправочных корректировок.

Оценщик, изучив рыночную стоимость аналогичных проданных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различия с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

Подход сравнительного анализа продаж также называют:

- подходом прямого сравнительного анализа продаж;

- рыночным методом определения стоимости недвижимости;

- методом рыночной информации.

Последовательность при оценке недвижимости с использованием метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Необходимо выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов. Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит произвести их оценку с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

2. Проверить достоверность информации о сделках. В процессе проверки информации необходимо получить подтверждение ее достоверности от одного из основных участников сделки – покупателя, продавца или риэлторской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально, оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо с осторожностью относиться к результатам сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети – родители, близкие родственники, супруги, корпорации и их дочерние компании).

3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов. Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать различия в их местоположении, что вызывает различия и в их стоимости. В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену последней, т.е. сопоставимой недвижимости, необходимо внести поправки с целью определения ее стоимости, как если бы она обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов заключается в том, чтобы определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость только сопоставимого объекта. Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.