Выбор единиц и элементов сравнения

Использование той или иной единицы сравнения зависит от характера продаваемого объекта. Так, например, продаваемый участок земли будет прежде всего характеризоваться своей площадью и, следовательно, ценой за единицу площади. Здание кинотеатра или театра может быть охарактеризовано ценой за одно зрительское место и т.д. В любом случае единица сравнения должна нести в себе информацию, понятную для любого инвестора.

При продаже земли используется такая единица сравнения, как цена за единицу площади: 1 м², 1 сотку, 1 га. Цена за 1 сотку и 1 га используется при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, предназначенных для застройки. Цены за 1 м2 применяются в местах сложившейся застройки, в крупных населенных пунктах. Кроме того, при совершении сделок с землей действуют и другие единицы сравнения: цена за фронтальный метр; цена за лот; цена за единицу плотности.

Цена за фронтальный метр исчисляется для объектов, расположенных вдоль особо престижных магистралей, побережья и т.п. При этом учитываются действующие стандарты глубины участков. Однако стоимость участка определяется главным образом его протяженностью, а не глубиной.

Цена за лот. Применительно к торговле землей лотом называется участок земли, предложенный к продаже в районе жилой застройки. Цены за лот будут колебаться незначительно при стандартных размерах каждого лота.

Цена за единицу плотности. Под единицей плотности понимается отношение плотности застройки к площади земельного участка. В некоторых регионах местными органами власти могут вводится ограничения на плотность застройки. Так, например, если разрешенная единица плотности равна 3, то это означает, что сумма площадей всех этажей здания, возведенного на участке, не должна более чем в три раза превышать размер самого участка. При этой же разрешенной плотности на половине участка можно возвести 6-этажное здание и т.д. В этом случае цена участка определяется площадью, разрешенной к застройке.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения: цена за 1 м² общей площади здания или сооружения; цена за 1 м² чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м² здания без учета стоимости земли; цена за 1 м³ здания или сооружения; цена за квартиру; цена за единицу, приносящую доход.

Цена за 1 м² общей площади. Использование данного показателя целесообразно только для абсолютно одинаковых объектов недвижимости. Однако учитывая, что подобное сходство встречается довольно редко, использование этого показателя носит ограниченный характер.

Цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта. Применение данного показателя позволяет оценить объект как величину производительно используемых площадей.

Цена за 1 м² здания получается путем вычитания из цены продажи стоимости земельного участка и деления полученного результата на общую площадь здания. Использование данной единицы сравнения дает возможность отдельно оценить стоимость здания и стоимость земли, на которой оно расположено.

Цена за 1 м³ объема. Потребительские свойства некоторых объектов недвижимости, их полезность определяются их объемом (складские помещения, элеваторы, наливные хранилища и т.п.). Для таких объектов данный измеритель применяется наиболее часто.

Цена за квартиру. Цена за квартиру является весьма условной единицей измерения. Она всегда дополняется информацией о количестве комнат, площади жилых и подсобных помещений, этаже, наличии балконов и лоджий...

Цена за единицу, приносящую доход. Сравнение некоторых видов недвижимости лучше всего осуществляется при сопоставлении цен в расчете на единицу, приносящую доход. К таким объектам можно отнести стадионы, спортзалы (за одно посадочное место), гаражи (одно место для парковки), рестораны, станции техобслуживания и т.д.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) состояние рынка; 5) местоположение; 6) физические характеристики; 7) экономические характеристики; 8) использование; 9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия.

5.3. Методы определения поправок

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные. К количественным методам относят:

- анализ парного набора данных (paired data set analysis);

- статистический анализ (statistical analysis);

- графический анализ (graphic analysis);

- анализ тенденций (trend analysis);

- анализ издержек (cost-related analysis);

- анализ вторичных данных (secondary data analysis).

Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

Статистический анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессивного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределения рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Следует однако заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

Анализ вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследова-тельских фирм и т.д.

К качественным методам относят:

- относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

- распределительный анализ (raking analysis);

- индивидуальные опросы (personal interviews).

Относительный сравнительный анализ. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ. Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравниваемых продаж.

Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.