Расчет рыночной стоимости объектов на дату завершения строительства комплексного объекта недвижимости

Расчет рыночной стоимостиобъектов сведен в табл.2.4. В таблице имеются комментарии. Рыночная стоимость комплекса на момент завершения строительства составляет сумму рыночной стоимости объектов комплекса на момент завершения строительства.

Эффективность «Программы развития комплексного

Объекта недвижимости»

Период реализации «Программы развития комплексного

Объекта недвижимости»

Период реализации «Программы» по базовому варианту строительства комплекса: Т = 10,2 года.

Период реализации «Программы» по заданному варианту строительства комплекса соответствует времени от начала реализации «Программы» до завершения строительства последнего объекта. Период реализации «Программы» находится по табл. 2. «Расчет параметров строительства придорожного комплекса».

 

 

Расчет коэффициентов финансового менеджмента

Численно каждый коэффициент финансового менеджмента (FMRR) определится по формуле:

 

 

где, FVP -неиспользованная наличность на момент завершения программы, обеспеченная потоком неиспользованного чистого дохода работающих объектов;

Pi - рыночная стоимость i-го объекта на момент завершения программы (Т);

PVI – сумма дисконтированных инвестиций собственника, вложенных в комплекс, без учета реинвестированных вложений.

 

По базовому варианту строительства комплекса: FMRR= 0,15

 

По заданному варианту строительства комплекса коэффициент финансового менеджмента необходимо рассчитать.

 

 

Оценка эффективности «Программы развития комплексного

Объекта недвижимости»

 

Значение коэффициент финансового менеджмента свидетельствует (не свидетельствует) об экономической эффективности варианта проекта в целом, поскольку темп роста активов «Программы» равный коэффициенту финансового менеджмента больше (меньше) барьерной ставки (ставки платы за кредит).

 

Рассмотренный вариант строительства комплекса обеспечивает больший (меньший) коэффициент финансового менеджмента, следовательно, он предпочтительнее (не актуален) для собственника. Одновременно вариант обеспечивает (не обеспечивает) минимальный период создания комплекса.

Привлечение кредита под залог недвижимости позволяет уменьшить период создания комплекса, но не меняет значения коэффициента финансового менеджмента.

Таблица2.2. Технико-экономические показатели объектов, сгруппированных по потребности в инвестициях

Объект	Технологический приоритет	Инвестиции (тыс. $)	Период строительства	Ожидаемая чистая прибыль (тыс. $)	Годовая амортизация (тыс. $)	Месячный чистый доход (тыс. $)	Срок окупаемости статичный (лет)	Срок службы объекта (лет)
Всего	Сметная стоимость строительства
ПТ					45,3	2,7		3,4
ПОС					62,5	9,5
Кафе								3,2
СТО								3,5
АЗС								2,9
Гостиница								4,8
Итого								3,65 + период строительства

 

 

Таблица 2.3. Промежуточная информация

№
Объ- екты	Инвес- тиции на созда- ние объ- екта.	Дефицит, (профицит) инвестиций и его изменение по мере накопления дода	Номера объектов обеспечивающих доход	Месяч- ный доход работаю- щих объектов.	Период накопле- ния недостающих ресурсов на объект.	Период строитель- ства текущего объекта в месяцах.	Начало строитель- ства текущего объекта.	Месяц окончания строитель- ства объекта	Ресурсы накопленные в период строительства за счет доходов от предшествующих объектов.	Профицит налич- ности
	АЗС		+55	-	-	-				-
	ПОС		-164		17 тыс.$
	Кафе		-284   -180	1,2	17 тыс.$ 27-33 месяц 23 тыс.$ 34- 40 месяц.	+ 7 всего 13
	ПТ			1,2	23 тыс.$ 41-47 месяц
	Г-ца		-1150   -1013   -923	1,2,4   1,2,3,4	23 тыс.$ 48- 52 месяц 27 тыс.$ 53-56месяц 37 тыс.$ 57-76 месяц	5 месяцев + 4 месяца + 20 месяц. всего 29
	СТО			1,2,3,4	37 тыс.$ 77- 90 месяц
	Сash			1,2,3,4   1,2,3,4,5	37 тыс.$ 91=100 мес. 56 тыс.$ 101-107 мес.	10 месяцев + 7 месяцев всего 17

 

Таблица2.4. Рыночная стоимость объектов программы

на конец расчетного периода 8,9 года (107 месяцев), тыс. долл.

№	Показатели объекта	Наименование объекта
АЗС	ПОС	Кафе	ПТ	Г-ца	СТО	Комплекс
	Срок службы объекта.							-
	Текущий год окончания строительства.	1,5	2,8	4,7	4,3	8,8	8,9	8,9
	Фактический период использования объекта.	7,4	6,1	4,2	4,6	0,1		-
	Остаток амортизационного периода.	0,0	15,9	15,3	45,7	39,9	12,0	-
	Начальная стоимость внеоборотных активов.
	Годовая амортизация		9,5		2,7			-
	Остаточная стоимость внеоборотных активов.
	Оборотные активы.
	Остаточная стоимость объектов комплекса.					1147.
	Инвестиции по объектам
	Чистая прибыль объектов.	102,0	62,5		45,3			615,8
	Прибыль нормальная.
	Прибыль гудвилл
	Цена гудвилл.
	Рыночная цена объекта.
	Индекс рыночный стоимости комплекса объектов	Отношение рыночной стоимости комплекса к остаточной I= 2789: 2301=1,21