Менеджмента объектов недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ ТЕХНОЛОГИЙ УПРАВЛЕНИЯ И ГУМАНИТАРИЗАЦИИ

КАФЕДРА МЕНЕДЖМЕНТА

 

 

Гусаков Б. И.

 

Менеджмента объектов недвижимости

 

 

Минск 2012

УДК 621.002:658.152.011.46 (075.8)

ББК 65.304.15

Б 12

Рецензенты

Гайнутдинов Б. М., д.эн., профессор.

Примшиц В.В. к.э.н., доцент.

 

Гусаков Б. И.

Менеджмент объектов недвижимости: Метод. пособие по выполнению контрольной работы

для экономических спец. вузов. – Мн.: БНТУ, 2012. – 74 с.

 

ISBN

 

 

В пособии излагается методика разработки и экономического обоснования решений менеджмента объектов недвижимости при решении двухуправленческих задач:

создание малого предприятия;

реализации инвестиционной программы;

Даются рекомендации: расчету величины инвестиций, оборотных средств, издержек производства, определению цены изделия, финансовых показателей производства.

Приведена методика расчета потоков денежных средств, расчета экономических показателей объектов недвижимости, в том числе стоимости объектов недвижимости на начало и конец расчетного периода, эффективности управленческих решений,

 

Методическое пособие предназначено для студентов экономических специальностей вузов и слушателей системы повышения квалификации и переподготовки кадров.

 

УДК 621.002:658.152.011.46 (075.8)

ББК 65.304.15

 

 

ISBN ÓГусаков Б.И., 2012

ÓБНТУ, 2012

 

	Содержание
	Введение
	Создание объекта недвижимости: малого предприятия «Дока—хлеб»
	1.1.Техническое задание на разработку бизнес-плана
	1.2. Варианты индивидуального задания
	1.3.Демонстрационный вариант Создания объекта недвижимости: «Дока—хлеб».
	1.4.Выводы Резюме
	2.Программа развития комплексного объекта недвижимости
	2.1.Техническое задание на разработку программы
	2.2. Варианты задания
	2.3.Демонстрационный вариант:Программа развития комплексного объекта недвижимости: «Придорожный комплекс»
	Технико-экономические показатели менеджмента недвижимости

Введение

Цель работы – выработать у студентов навыки принятия решений и расчетов технико-экономических показателей объектов недвижимости в соответствии с методикой ЮНИДО (UNIDO).

Задачи, которые должны быть решены в работе:

- составить резюме, поясняющее суть бизнеса и его эффективность;

- выполнить расчеты технико-экономических показателей объектов недвижимости на основании исходных данных по варианту;

- дать графическую интерпретацию основных показателей объектов недвижимости;

- составить краткое резюме по проекту, позволяющее получить комплексную информацию о содержании проекта, его эффективности и включающее в себя сводную таблицу базовых показателей проекта.

Порядок выполнения работы

Выбрать и изучить в приложении вариант исходных данных по варианту заданому преподавателем. Расчеты по проекту проводиться при следующих условиях:

1) период планирования технико-экономических показателей объектов недвижимости принимается по заданию;

2) в конце расчетного периода активы условно продаются (ликвидируются) по рыночной стоимости;

3) известен график осуществления инвестиций по годам:

4) определено - ожидаемый объем реализации в отпускных ценах (с НДС), затраты на производство и реализацию продукции (без НДС), величина входящего НДС по закупаемым ресурсам, срок службы оборудования, условия финансирования проекта, оценка риска проекта.

Примеры расчета технико-экономических показателей объектов недвижимости приведены по демонстрационным вариантам.

Исходные данные по вариантам расчета приведены в таблицах: 1.4; 2.1,

По результатам расчетов составляется краткое резюме, которое сопровождается таблицей «Базовые показатели.

 

1.Создание объекта недвижимости:

Малого предприятия ««Дока—хлеб в минске»

 

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА РАЗРАБОТКУ

БИЗНЕС-ПЛАНА

Создается предприятие по производству и продаже нового продукта «Дока—хлеб в Минске » на основе договора франчайзинга с фирмой ОАО «Дока—хлеб Интернешинел».

График строительства и расчета инвестора за предприятие. ОАО «Дока—хлеб Интернешинел» создает и запускает производство горячего хлеба в течении года. Инвестор рассчитывается с ОАО «Дока—хлеб Интернешинел» тремя платежами. Первый авансовый платеж производится в начале расчетного периода. Второй платеж производится через полгода. Третий окончательный платеж производится в конце первого года расчетного периода.

Объем производства принимается по результатам маркетингового исследования. Варианты объема производства приведены в табл. 4.

Схема финансирования. Инвесторами выступают: физическое лицо, которое обеспечит финансирование проекта (в том числе за счет кредита). Физическое лицо будет осуществлять руководство вновь созданным предприятием.

График погашения кредита. Кредит погашается равными долями в течении 4 лет работы предприятия.

Соотношение собственных и заемных ресурсов. Финансирование проекта собственными средствами производится исходя из возможностей инвестора. Варианты финансирования приведены в табл. 1.4.

Расчетный период принять по вариантам табл. 1.4.

 

Менеджеру по недвижимости необходимо:

2.1. определить инвестиции (затраты на формирование внеоборотных и оборотных активов) на создание объекта недвижимости;

2.2. определить чистые активы собственника по годам расчетного периода;

2.3. определить стоимость предприятия затратным методом на начало работы предприятия и заданный год;

2.4. определить стоимость предприятия методом доходности на начало работы предприятия и заданный год;

2.5. оценить эффективность менеджмента по норме прибыли;

2.6. оценить менеджмент по эффективности инвестиционной деятельности.

 

Таблица 1.1. Технико-экономические показатели условий франчайзинга

ОАО «Дока—хлеб».

№	Показатели	Ед. изм.	Величина
ТЕХНИЧЕСКИЕ показатели
	Производительность оборудования при работе в одну смену за месяц	Тыс. шт	40,0
	Производственно площадь для оборудования и оснастки, включая холодильник	М^2
	Торговая площадь	М^2
	Бытовая площадь на работника (норматив)	М^2	5,0
	Время готовности текста (зависит от количества разрыхлителя и дрожжей)	Час.	2; 4; 8; 12; 16; 20; 24
	Риск нарушения технологии (брак продукции)	%	3,0
	Обслуживание оборудования (пекари)	Чел/смену	1,0
	Срок службы оборудования	лет
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели
	Стоимость единицы оборудования	Млн. руб.	18,0
	Стоимость ноу-хау	Млн. руб.	9.0
	Расходы на содержание и обслуживание оборудования (РСЭО) в процентах от его стоимости	%
	Распределение РСЭО 4.1.Постоянная часть 4.2.Переменная часть	%
	Издержки на материалы	Руб/шт

Таблица 2. 1. ДИНАМИКА ОСВОЕНИЯ БИЗНЕСА, ПО МЕСЯЦАМ ПЕРВОГО ГОДА, %

Варианты
1,10,19
2,11,20
3,12,21
4,13,22
5,14,23
6,15,24
7,16,25
8,17,26
9,18,27
28,29,30
31,41,49
32,42,50
33,43,51
34,52,37
35,44,53
36,55,
57,46,
38,47,
54, 40
59,60

 

Таблица 1.3. Маркетинговое исследование

 

Цена, руб/шт.	Спрос, тыс.шт./ мес	Оборот, млн. руб.
	35,0
	20,0
	15,0
	11,3
	7,0
	5,0
	2,3

 

 

Таблица 1.4. В арианты индивидуального задания

 

Вар	Фамилия	Цена, руб/шт.	Спрос, тыс.шт./ мес	Ставка платы за кредит,%	Доля кредита, %	Расчетный период, лет
			22,6
				10,5
				11,5
				12,5
				13,5
				14,5
				10,5
				15,5
				16,5
				10,5
				11,5
				12,5
				13,5
				14,5
				10,5
				15,5
				16,5
	Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы на полгода для одного человека (МБП)	четные варианты	млн.руб. на человека	0,6   0,8
нечетные варианты

 

1.3.Демонстрационный вариант

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА РАЗРАБОТКУ БИЗНЕС-ПЛАНА.

1.1.Определить затраты на создание объекта недвижимости предприятия по производству и продаже нового продукта «Дока—хлеб в Минске», а также укрупненно оценить эффективность его создания по норме прибыли.

1.2. Предприятие создать на основе договора франчайзинга с фирмой ОАО «Дока—хлеб Интернейшенел».

2. Схема финансирования. Инвесторами выступают: физическое лицо, которое обеспечит финансирование проекта и руководство вновь созданным предприятием.

Таблица 1.5. Технико-экономические показатели условий франчайзинга

ОАО «Дока—хлеб».

№

Показатели

Ед. изм.

Величина

ТЕХНИЧЕСКИЕ показатели

Производительность оборудования при работе в одну смену за месяц

Тыс. шт

40,0

Производственно площадь для оборудования и оснастки, включая холодильник

М^2

Торговая площадь

М^2

Бытовая площадь на работника (норматив)

М^2

5,0

Время готовности текста (зависит от количества разрыхлителя и дрожжей)

Час.

2; 4; 8; 12; 16; 20; 24

Риск нарушения технологии (брак продукции)

%

3,0

Обслуживание оборудования (пекари)

Чел/смену

1,0

Срок службы оборудования

лет

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели

Стоимость оборудования

Млн. руб.

6,0

Стоимость ноу-хау

Млн. руб.

3.0

Расходы на содержание и обслуживание оборудования (РСЭО) в процентах от его стоимости

%

19,2

Распределение РСЭО 4.1.Постоянная часть 4.2.Переменная часть

%

Издержки на материалы

руб/шт

Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы на полгода для одного человека

млн.руб

0,3

ДИНАМИКА ОСВОЕНИЯ БИЗНЕСА, ПО МЕСЯЦАМ ПЕРВОГО ГОДА, %

Цена

180 руб./шт

Спрос, тыс.

20 шт/мес.

 

Полезный эффект проекта

Полезный эффект проекта достигается за счет экономии ресурсов у производителя и высокой усвояемости изделия потребителем

Полезный эффект у производителя.

Полезный эффект у производителя. Предприятие «Дока—хлеб в Минске»использует индукционные печи, что позволяет снизить затраты электроэнергии на 15%. Масса изделия на 10% меньше массы аналога, что обеспечивает снижение удельной материалоемкости. Технические показатели проекта позволяют отнести новое предприятие в категорию: «Высокотехнологичное производство».

Полезный эффект производителя позволяет создать конкурентное преимущество. При рыночной цене первоклассных производителей 1,5 тыс. руб./шт., отпускная цена предприятия определена в 1,2 тыс. руб./шт.

Полезный эффект у общества

Экологический эффект достигается использованием безотходного производства и водоснабжения по кольцевому циклу.

Полезный эффект государства

Полезный эффект государства составят поступления налогов и сборов в бюджет. За расчетный период эти поступления составят тыс. руб.

Планирование бизнеса

Таблица 1.6. План инвестиционной деятельности

 

Долгосрочные активы	млн. руб.	Нематериальные активы	млн. руб.	Оборотные активы	млн. руб.
1.Помещение (50м²)	[ 100 ]	1.Технология (ноу-хау)		1.Запасы материалов	2,27
1.1 Помещение для оборудования (30м²)		2.Лицензия на право производства	0,2	1.1.Производственный запас
1.2.Торговое помещение(15м²)		3.Лицензия на право торговли	0,2	1.2 Страховой запас (4 дня)= (2млн/30 дн)*4дн	0,27
1.3.Бытовое помещение (5м²)		4.Организационные расходы	0,6	2.Малоценные и быстро изнашивающиеся предметы (МБП)	0,3 (на 6 мес.)
2.Оборудование		5.Реклама		[3.Помещение]
2.1.Оборудование технологическое (1 станок)
3.Производствен-ный инвентарь	3,5
3.1.Холодильник
3.2.Шкаф-стилаж- прилавок	1,5
Итог	9,5	Итог		Итог	3,57
Итого: 18,07 млн. руб.

 

План по труду:

Обслуживание и торговля-1чел.

Готовность теста-16 часов.

Загрузка работника- (20тыс. шт./40 тыс. шт.)*100%= 50%

 

План по запасам:

1)Объем материалов на месяц- 2млн. руб. (100руб.* 20 тыс.шт)

2)Масса материалов на месяц- (объем материалов/средне взвешенную цену)- 2млн. руб./0,7 тыс. руб./кг =2857 кг.

3)Производственный запас принимаем месячный

4)Страховой запас определяется:

а) количеством дней прохождения платёжных документов

б) регион поставки

 

Инвестиции: I=9,5+5+3,57=18,07 млн.руб.

Цена франчайзинга Цф=18,07*1,2=21,684 млн.руб. (20% накрутка)

План по себестоимости продукции:

1)Заработная плата.

Средняя месячная заработная плата в отрасли 150 долл. Премия 20%. Доплата за совмещение профессий 30%.

Месячные выплаты работнику Зм=150*(1,2+0,3)=225$ (450 тыс. руб)

Расценка за изделие при начислении сдельной зарплаты

Ризд= Зм *12мес/20тыс. шт.=225$/20тыс. шт.=0,0125$/шт.

Начисление на ЗП

Начисления $на ЗП (39%) =ЗП*0,39=225$*0,39=87,75$.

Годовая зарплата с начислениями

ФЗП _{годовой} =(225$+87,75$)*12мес.=3753$.

Зарплата на тысячу изделий

Зт.изд. 3753$/(12мес.*20тыс.)=15,64

2)Затраты энергии на технологические цели:

Затраты энергии на технологические цели представляют переменную часть расходов на содержание и эксплуатацию оборудования (РСЭО).

Всего РСЭО годовые 19,2% от стоимости технологического оборудования

РСЭО=6 млн. руб. *0,192=1,152млн. руб.

РСЭОперем=1,152 млн. руб.*0,75=0,864 млн. руб.

Затраты на электроэнергию на 1000 ед. продукции

Зэ.₁₀₀₀ед = 0,864 млн. руб./(20 тыс. шт.*12 месяцев) = 36тыс.руб./тыс.шт.

РСЭОпостоян. 1,152 млн. руб.*0,25=0,288 млн. р.

3)Амортизация оборудования и др. необоротные активы:

База амортизации= 9,5 млн. руб.+5 млн. руб. =14,5 млн. руб.

НДС=14,5 млн. руб. *0,18/ 1,18=2,2 млн. руб.

Укрупнённые годовые амортизационные отчисления.

Принимаем что средневзвешенный срок службы активов–9 лет.

А_год=(14,5-2,2) млн. руб. /9 лет=1,4 млн. руб.

А_мес= 1,4 млн. руб./ 12 мес= 0,12 млн. руб.

Малоценные и быстроизнашиваемые предметы на месяц

МБП=0,3 млн. руб./6мес=0,05 млн. руб.

План финансовой деятельности

Нормальная прибыль min должна быть равна 0,15*18,07 млн. руб.= 2,7105 млн. руб (для начисления налога на прибыль малого предприятия).

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ НА РАЗРАБОТКУ программы

Рассчитать параметры «Программы развития комплексного объекта недвижимости «Придорожного сервиса», включающего шесть объектов: Гостиница, СТО (станция технического обслуживания), АЗС (автозаправочная станция), Платная охраняемая стоянка (ПОС), Кафе.

Рассчитать рыночную стоимость отдельных объектов и комплексного объекта недвижимости на дату завершения строительства.

Оценить эффективность «Программы развития комплексного объекта недвижимости».

Рассчитать коэффициенты финансового менеджмента по заданному варианту.

Рассчитать рычаг финансового менеджмента общий и частный.

Для расчета общего рычага финансового менеджмента сравнить финансового менеджмента норму рентабельности и ставку платы за кредит.

Для расчета частного рычага финансового менеджмента сравнить финансового менеджмента норму рентабельности по расчету и финансового менеджмента норму рентабельности действующего базового варианта.

Выполнить графическую интерпретацию развития комплексного объекта недвижимости.

Вывод об эффективности и целесообразности вашего варианта развития комплексного объекта недвижимости.

 

 

Таблица 2.1. Варианты задания
Вар	Фамилия	Последовательность создания объектовАЗС	Ставка платы
						Кре- дит	Депо- зит
		АЗС	Кафе	СТО	Го-ца	П. Т	ПОС
		АЗС	СТО	П. Т	ПОС	Кафе	Го-ца
		АЗС	П. Т	Го-ца	СТО	ПОС	Кафе
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	СТО	Го-ца
		АЗС	Кафе	П. Т	Го-ца	ПОС	СТО
		АЗС	Кафе	СТО	П. Т	ПОС	Го-ца
		АЗС	Кафе	ПОС	СТО	Кафе	Го-ца
		АЗС	ПОС	Го-ца	Кафе	СТО	П. Т
		АЗС	Кафе	ПОС	П. Т	Го-ца	СТО
		АЗС	Го-ца	Кафе	П. Т	СТО	ПОС
		АЗС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т	ПОС
		АЗС	Го-ца	СТО	ПОС	Кафе	П. Т
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО
		АЗС	ПОС	СТО	П. Т	Го-ца	Кафе
		АЗС	Кафе	П. Т	СТО	ПОС	Го-ца
		АЗС	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т	ПОС
		АЗС	СТО	ПОС	П. Т	Кафе	Го-ца
		АЗС	П. Т	СТО	Го-ца	ПОС	Кафе
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	СТО	Го-ца
		АЗС	Кафе	Го-ца	П. Т	ПОС	СТО
		АЗС	Кафе	П. Т	СТО	ПОС	Го-ца
		АЗС	Кафе	СТО	ПОС	Кафе	Го-ца
		АЗС	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т
		АЗС	Кафе	П. Т	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	Го-ца	П. Т	Кафе	СТО	ПОС
		АЗС	Кафе	СТО	Го-ца	П. Т	ПОС
		АЗС	Го-ца	ПОС	СТО	Кафе	П. Т
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	ПОС	П. Т	СТО	Го-ца	Кафе
		АЗС	Кафе	СТО	П. Т	ПОС	Го-ца
		АЗС	ПОС	Го-ца	Кафе	СТО	П. Т
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО
		АЗС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т	ПОС
		АЗС	СТО	ПОС	П. Т	Кафе	Го-ца
		АЗС	П. Т	СТО	Го-ца	ПОС	Кафе
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	СТО	Го-ца
		АЗС	Кафе	Го-ца	П. Т	ПОС	СТО
		АЗС	Кафе	П. Т	СТО	ПОС	Го-ца
		АЗС	Кафе	СТО	ПОС	Кафе	Го-ца
		АЗС	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО	П. Т
		АЗС	Кафе	П. Т	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	Го-ца	П. Т	Кафе	СТО	ПОС
		АЗС	Кафе	СТО	Го-ца	П. Т	ПОС
		АЗС	Го-ца	ПОС	СТО	Кафе	П. Т
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	ПОС	П. Т	СТО	Го-ца	Кафе
		АЗС	Кафе	СТО	П. Т	ПОС	Го-ца
		АЗС	ПОС	Го-ца	Кафе	СТО	П. Т
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	Го-ца	СТО

 

 

		АЗС	Кафе	СТО	Го-ца	ПОС	П. Т
		АЗС	СТО	П. Т	ПОС	Го-ца	Кафе
		АЗС	П. Т	Го-ца	СТО	Кафе	ПОС
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	Го-ца	СТО
		АЗС	Кафе	П. Т	Го-ца	СТО	ПОС
		АЗС	Кафе	СТО	П. Т	Го-ца	ПОС
		АЗС	Кафе	ПОС	СТО	Го-ца	Кафе
		АЗС	ПОС	Го-ца	Кафе	П. Т	СТО
		АЗС	Кафе	ПОС	П. Т	СТО	Го-ца
		АЗС	Го-ца	Кафе	П. Т	ПОС	СТО
		АЗС	Кафе	Го-ца	СТО	ПОС	П. Т
		АЗС	Го-ца	СТО	ПОС	П. Т	Кафе
		АЗС	П. Т	ПОС	Кафе	СТО	Го-ца
		АЗС	ПОС	СТО	П. Т	Кафе	Го-ца
		АЗС	Кафе	П. Т	СТО	Го-ца	ПОС
		АЗС	ПОС	Кафе	Го-ца	П. Т	СТО
		АЗС	П. Т	Кафе	ПОС	СТО	Го-ца

Примечание: Финансового менеджмента норма рентабельности для действующих объектов 0,142

 

Демонстрационный вариант

Программа развития комплексного объекта недвижимости:

«Придорожный комплекс»

Создается придорожный комплекс включающий следующие объекты:

v Гостиница

v СТО (станция технического обслуживания)

v АЗС (автозаправочная станция)

v Платная охраняемая стоянка (ПОС)

v Пункт торговли (ПТ)

v Кафе

Исходная информация.

По объектам определена исходная информация: бизнес план строительства и эксплуатации объектов.

Реальная ставка платы по депозиту 12% годовых, реальная ставка платы по кредиту 15% годовых. Имеются начальные ресурсы: 650 тыс. $. Для простоты считаем, что кредит не привлекаем.

Объекты придорожного сервиса, приведены в табл.2.2. и сгруппированы согласно заданию в табл.2.3.

Основные технико-экономические показатели объектов представлены в табл.2.2.

Объекта недвижимости»

Объекта недвижимости»

Период реализации «Программы» по базовому варианту строительства комплекса: Т = 10,2 года.

Период реализации «Программы» по заданному варианту строительства комплекса соответствует времени от начала реализации «Программы» до завершения строительства последнего объекта. Период реализации «Программы» находится по табл. 2. «Расчет параметров строительства придорожного комплекса».

 

 

Объекта недвижимости»

 

Значение коэффициент финансового менеджмента свидетельствует (не свидетельствует) об экономической эффективности варианта проекта в целом, поскольку темп роста активов «Программы» равный коэффициенту финансового менеджмента больше (меньше) барьерной ставки (ставки платы за кредит).

 

Рассмотренный вариант строительства комплекса обеспечивает больший (меньший) коэффициент финансового менеджмента, следовательно, он предпочтительнее (не актуален) для собственника. Одновременно вариант обеспечивает (не обеспечивает) минимальный период создания комплекса.

Привлечение кредита под залог недвижимости позволяет уменьшить период создания комплекса, но не меняет значения коэффициента финансового менеджмента.

Таблица2.2. Технико-экономические показатели объектов, сгруппированных по потребности в инвестициях

Объект	Технологический приоритет	Инвестиции (тыс. $)	Период строительства	Ожидаемая чистая прибыль (тыс. $)	Годовая амортизация (тыс. $)	Месячный чистый доход (тыс. $)	Срок окупаемости статичный (лет)	Срок службы объекта (лет)
Всего	Сметная стоимость строительства
ПТ					45,3	2,7		3,4
ПОС					62,5	9,5
Кафе								3,2
СТО								3,5
АЗС								2,9
Гостиница