Алгоритм анализа девелоперского проекта

Знакомство с алгоритмом анализа девелоперского проекта следует начать с определения термина «девелопер». Многие исследователи предлагают различные варианты, близкие к термину «застройщик», однако, на наш взгляд, правильнее определять девелопера как организатора строительства. Английское develop значит «развивать». Следовательно, девелопер – лицо, осуществляющее развитие территории, т.е. инициатор проекта, обеспечивающий его финансирование и реализацию (в первую очередь за счет капитальных вложений).

Соответственно девелоперский проект – преобразование объекта недвижимости в результате придания ему качественно новых свойств. Это преобразование всегда сопровождается повышением стоимости исходного объекта.

Реализацию девелоперского проекта можно разделить на следующие этапы:

– предынвестиционный этап;

– этап инвестирования;

– этап эксплуатации.

Предынвестиционный этап (probability study) по методологии ЮНИДО включает:

1) поиск инвестиционных концепций;

2) предварительную подготовку проекта;

3) окончательную формулировку проекта и оценку технико-экономической и финансовой приемлемости;

4) стадию финального рассмотрения проекта и принятия по нему решения.

При этом не исключается использование отдельных положений методологии предынвестиционного анализа на более поздних стадиях: проектной, строительной, операционной.

Типовые цели инвестиционного анализа на предынвестиционной (предпроектной) стадии:

– определение целесообразности входа инвестора/девелопера на рынок конкретного города, региона (выделяются тенденции развития города, определяется зона торговли, изучаются «векторы роста», (в случае необходимости) предварительный отбор видов, подвидов объектов);

– поиск концепции девелопмента, обеспечивающей реализуемость заданного участка/объекта;

– поиск участка/объекта, обеспечивающего реализуемость заданной концепции девелопмента.

Задачи инвестиционного анализа на предынвестиционной (предпроектной) стадии:

– исследование и прогнозирование развития рынка в заданной локации и агрегированного рынка в пределах зоны торговли (включая прогнозирование разрывов спроса и предложения на рынке, прогнозирование изменения предпочтений потребителей, прогнозирование изменений финансовой реализуемости (рентабельности) типового девелопмента во всех сегментах локального и агрегированного рынка на период предполагаемого инвестиционного горизонта);

– ресурсный анализ земельного участка/объекта недвижимости в целом (с рассмотрением инвестиционной целесообразности и возможностей изменения любых параметров объекта/проекта с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования (НЭИ));

– проведение макроэкономического анализа и прогнозирования условий инвестирования;

– рассмотрение диапазона и экономического веса возможных инвестиционных рисков;

– финансовое моделирование проекта (разработка бизнес-плана).

Логика такого членения проста: вначале надо найти саму возможность улучшения показателей фирмы с помощью инвестирования, иначе говоря – во что можно вложить деньги. Затем надо тщательно проработать все аспекты реализации инвестиционной идеи и создать адекватный ей бизнес-план. Если такой план удается разработать, и он представляет интерес, то исследования стоит продолжать. Это предполагает более углубленную проработку бизнес-плана и тщательную оценку экономических и финансовых аспектов намечаемого инвестирования. Наконец, если результаты и такой оценки оказываются благоприятными, наступает стадия принятия окончательного решения о реализации проекта и выборе наилучшей из возможных схем его финансирования.

Достоинство такого постадийного подхода состоит в том, что он обеспечивает возможность постепенного нарастания усилий и затрат, вкладываемых в подготовку проекта. На каждой стадии полученные результаты оцениваются, и наиболее многообещающие проекты становятся объектом исследования на следующей стадии. Такая оценка связана с различными аспектами проекта: его физическими, экономическими, бюджетными параметрами, территориальными, социальными, отраслевыми особенностями и т.д.

Рассмотрим теперь более подробно критерии девелоперского проекта, позволяющие оценить его привлекательность в инвестиционных целях.

Особо нужно отметить тот факт, что критерии проекта важно оценивать с позиции инвестора. Именно инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования всего проекта и зачастую финансирования третьего и четвертого этапов подготовки проекта.

Соответственно, девелопер должен подготовить проект в соответствии с алгоритмом анализа критериев инвестиционной привлекательности (см. рис. 1 – 2).