Алгоритм (очередность) оценки проекта инвестором

1. Инновационность (уникальность) идеи.

2. Критерий реализуемости идеи (т.е. ее физического выполнения).

2.1. Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта.

2.2. Физическая реализуемость.

2.3. Юридическая реализуемость (разрешенность) проекта девелопмента.

2.4. Обоснование конкурентной стратегии, позиционирования продукта на целевом рынке.

2.5. Системный подход к пониманию концепции проекта (внутренняя и внешняя синергия, экстернальные эффекты проекта).

3. Критерий выбора местоположения.

3.1. Местоположение как качественная характеристика объекта девелопмента.

3.2. Экологический фактор.

3.3. Прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости в будущем как специфический критерий оценки девелоперского проекта.

4. Критерии оценки команды-инициатора проекта.

4.1. Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов.

4.2. Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность.

4.3. Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца.

5. Окружение проекта.

5.1. Лояльность органов власти и управления (личный интерес ЛПР, бюджетная отдача, геополитические дивиденды от реализации проекта).

5.2. Отношение местного сообщества.

5.3. Отношение бизнессообщества.

6. Критерий приемлемости финансовых показателей проекта

6.1. Сумма привлекаемых инвестиций.

6.2. Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI.

6.3. Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности.

7. Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте.

7.1. Форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, государства.

7.2. Форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).

8. Критерий проработанности проекта.

8.1. Достаточная степень детализации параметров проекта на каждом этапе его реализации.

8.2. Наличие модели реагирования и интерактивного принятия управленческих решений для случаев отклонения фактических параметров от прогнозных.

8.3. Согласованность интересов всех участников проекта.

Рис. 2. Концептуальная модель анализа проекта

Рис. 1. Алгоритм анализа девелоперского проекта

 

 

2.1. Реалистичность идеи, ее осуществимость, наличие рынка сбыта продукта ( Marketability ).

Marketability – качественная (неколичественная) характеристика проекта, определяемая возможностью реализации (продажи) идеи на современном рынке.

Она косвенно определяется тем, насколько обоснованна необходимость проведения инвестиционного анализа/проектирования (или поиска заинтересованных в реализации проекта лиц) на стадии, когда никакого проекта нет, а есть только идея. К обоснованию Marketability привлекаются эксперты, аналитики рынка, которые делятся своим мнением о реализуемости проекта на рынке в принципе (о соответствии продукции существующим потребностям целевой аудитории).

Как правило, идеи (проекты), не удовлетворяющие данному критерию, отбрасываются уже на этом этапе анализа. Данный критерий для того и предназначен, чтобы выявлять нереалистичные, провальные (в смысле отсутствия рынка сбыта) идеи на ранней стадии анализа, когда решается вопрос направления ресурсов (трудовых, финансовых, временных) на анализ нескольких проектов из множества альтернативных проектов.

Важно, чтобы эксперты учитывали конкретные конъюнктурные условия не на рынке инвестиций (идея не должна оцениваться по соотношению доходность – рискованность), а на целевом рынке продукции предполагаемого проекта.

2.2. Физическая реализуемость.

Инвестиционная площадка может не обладать достаточными для проекта качественными характеристиками, либо на ней невозможна реализация каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Необходимо учитывать затраты на освобождение участка под застройку, в том числе на грунтовые и специальные подготовительные работы. При этом под физической неосуществимостью девелоперского проекта нужно понимать:

1) собственно невозможность строительства (размещения) строений и сооружений и невозможность обеспечения необходимыми инженерными условиями строительство и дальнейшую эксплуатацию;

2) экономическую неэффективность проекта в результате учета в составе текущих и первоначальных инвестиционных затрат расходы на дополнительное инженерное обеспечение, дополнительные землеотводы, на реконструкцию и строительство сооружений и коммуникаций районного (и, возможно, более крупного) масштаба, на согласование этих изменений с другими землевладельцами.

2.3. Юридическая реализуемость (разрешенность) проекта девелопмента.

Проекты, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие нормативно-правовых ограничений (установленных в частности правилами зонирования, регламентами получения разрешения на застройку, требованиями СНиП, законодательством об охране здоровья населения, окружающей среды и т.д.) должны быть отброшены. Также должны учитываться: наличие сервитутов, местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры, наличие захоронений и необходимость археологических раскопок.

При этом в пределах юридически разрешенного использования возможен довольно широкий диапазон различных проектных решений и технико-экономических вариантов реализации проекта.

Если проект не встречает явных юридических препятствий, на данном этапе (ввиду неопределенности в отношении окончательного варианта реализации девелоперского проекта) должен быть определен весь диапазон допустимых законом предельных изменений различных технико-экономических параметров проекта. В дальнейшем (в случае необходимости корректировки проекта) не нужно будет повторять анализ по критерию юридической реализуемости.

2.4. Обоснованность конкурентной стратегии, позиционирование продукта на целевом рынке.

На данном этапе оценка критерия реалистичности проекта осуществляется при помощи маркетинговых исследований.

Цель маркетинговых исследований: разработать обоснованную концепцию проекта (стратегию позиционирования, конкурентную стратегию).

При этом выполняются следующие задачи:

1) выявить целевую аудиторию;

2) оценить реализуемость проекта;

3) выявить критические стороны предложенной концепции;

4) оценить существующую емкость рынка;

5) обосновать объем реализации услуг и т.д.

2.5. Системный подход к пониманию концепции проекта (внутренняя и внешняя синергия, экстернальные эффекты проекта).

Успешность реализации проекта зависит от степени комплексности, системности в реализации каждого его отдельного компонента. Таким образом наглядно проявляется эффект синергии.

Синергия – возрастание эффективности деятельности в результате соединения, интеграции, слияния отдельных частей в единую систему за счет так называемого системного эффекта, эмерджентности.

Эмерджентность – качества, свойства системы, которые не присущи ее элементам в отдельности, а возникают благодаря объединению этих элементов в единую, целостную систему.

3. Критерий выбора местоположения.

В общем случае анализ по критерию местоположения предполагает ресурсный анализ участка, а именно:

– макроположение участка;

– микроположение участка;

– обременения участка;

– экология;

– транспортная доступность;

– социальная инфраструктура;

– видовые характеристики;

– преимущества участка застройки;

– недостатки участка застройки;

– планы по устранению недостатков участка;

– оценка емкости участка (допустимого количества объектов строительства).

Ввиду специфики воздействия фактора местоположения на успешность реализации девелоперского проекта (прежде всего многовариантности указанного воздействия) изложенный анализ целесообразно структурировать в соответствии с целевой направленностью (концепцией) индивидуального девелоперского проекта, а, следовательно, сосредоточить внимание на индивидуальных для каждого проекта характеристиках местоположения.

Тут же целесообразно осуществить прогноз изменения качественных характеристик местоположения объекта недвижимости.

4. Критерии выбора команды

1) Опыт разработки, представления и реализации девелоперских проектов;

2) Личностные качества разработчиков, их порядочность, надежность;

3) Заинтересованность инициаторов девелоперского проекта в его реализации от начала и до конца.

5. Окружение проекта.

В научной литературе, посвященной вопросам инвестиций и бизнес-планирования, в окружение включают: правовые аспекты реализации проекта, особенности и конкретные характеристики налогообложения, макроэкономические показатели (такие как уровень безработицы, инфляции, благосостояния населения, средняя заработная плата, инвестиционные потоки и т.д.). Многие из этих вопросов в отношении конкретного девелоперского проекта исследователь (аналитик) рассматривает с различных сторон на других (более ранних) этапах критериального анализа. Однако все же рекомендуется еще раз вернуться к их рассмотрению с целью более объективной оценки перспективы реализации проекта.

К тому же на данном этапе мы обладаем необходимой и достаточной информацией, чтобы провести полноценный SWOT-анализ. Можно наконец четко назвать, что является Threats (угрозами) проекта (у которого уже четкая концепция), и что может считаться Opportunities (внешними и внутренними возможностями) проекта – на более ранних этапах это было невозможно (или, по крайней мере, непродуктивно), поскольку нам еще не были известны Strengths (силы) и Weaknesses (слабости).

6. Финансовые показатели проекта.

1) Сумма привлекаемых инвестиций.

2) Стандартный набор фин. показателей: срок окупаемости, NPV, IRR, PI...

3) Чувствительность проекта к конъюнктурным и другим изменениям входных параметров, запас прочности;

Подробно данные аспекты анализа инвесиционного проекта изложены в предыдущей главе. Однако особо нужно отметить, что для девелоперских проектов одним из основных факторов, участвующих в анализе эффективности, является величина денежных потоков в периоды строительства и производственной деятельности проектируемого объекта. Суммарная величина денежных потоков от производственной и инвестиционной деятельности на протяжении рассматриваемых периодов должна быть положительна. Используя финансовые показатели, можно сделать вывод о коммерческой эффективности проекта. Соизмерение разновременных показателей инвестиционного проекта осуществляется путем приведения (дисконтирования) их ценности к начальному периоду.

7 Критерий приемлемости организационно-экономической формы участия в проекте

1) форма участия инвесторов, инициатора проекта, контрагентов будущего предприятия, гос-ва;

2) форма обеспечения заемных средств (в случае кредита).

Данный критерий позволяет оценить единство действий участников как одного целого коллектива с распределением ролей и учета интересов каждого отдельного участника проекта.

8. Критерий проработанности проекта.

1) Достаточная степень детализации параметров проекта на каждом этапе его реализации;

2) Наличие модели реагирования и интерактивного принятия управленческих решений для случаев отклонения фактических параметров от прогнозных;

3) Согласованность интересов всех участников проекта.

ПРИМЕР АНАЛИЗА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ГОЛЬФ-КЛУБА

Рассмотрим указанные критерии анализа девелоперского проекта на примере инвестиционного проекта «Венский Лес», разработанного отделом консалтинга ООО «Компания ВИЛЛАН» в 2007 г.

Проект подразумевает строительство частного гольф-клуба с гостиничным комплексом 5 звезд и коттеджного поселка на прилегающей территории.