Договір найму (оренди) житла.

Договір найму (оренди) житла є однією з форм реалізації конституційного права людини на житло. Це основний договір, що опосередковує його передачу у користування.

За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір може бути як реальним так і консенсуальний, оплатним, двостороннім.

Договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою його недійсність.

Сторонами у договорі найму (оренди) житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла, фізична або юридична особа.. Наймачем житла може бути як фізична, так і юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа вона може використовувати його для проживання в ньому фізичних осіб. Наймачами житла можуть бути декілька осіб (співнаймачі). Їх обов’язки за договором будуть солідарними.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема житловий будинок чи його частина, квартира чи її частина.

Відповідно до ч.1 ст.821 ЦК договір найму житла укладається на строк встановлений в договорі. Допускається укладення договору і без зазначення в ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п’ять років. Договір найму житла, укладений на строк до одного року називається короткостроковим.

Права та обов’язки сторін.

Коло обов’язків наймодавця за договором найму житла: обов’язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому; здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача; дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму.

Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло передане у найм, можливе тільки за згодою наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування ним.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Наймач за договором найму житла має право користуватися житлом, а при дотриманні певних умов також розпоряджатися ним (наприклад, за згодою наймодавця передати житло у піднайм). Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом – тимчасових мешканців. За законом вселення останніх здійснюється без згоди наймодавця, але з обов’язковим попереднім повідомленням його про це. Наймач житла має право за згодою наймодавця передати його або певну частину житла для проживання іншим особам на підставі договору піднайму. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг права піднаймача обмежений. Так, наприклад, піднаймач не має переважного права на укладення договору найму на новий строк. У разі дострокового розірвання договору найму, договір піднайму також підлягає скасуванню. Договір піднайму є оплатним, розмір плати встановлюється за домовленістю сторін.

Зі спливом строку наймач має переважне право на укладення нового договору. Реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти з ним новий договір або попередити про те, що новий договір укладатися не буде. Якщо наймодавець цього не зробив, а наймач не звільнив помешкання, то вважається що договір продовжено на тих самих умовах і на той самий термін.

У разі продажу власником житла, особа яка його винаймала має переважне право на його придбання.

Одним із основних обов’язків наймача є вчасне внесення плати за його користування. Також наймач зобов’язується забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Зокрема здійснювати поточний ремонт, якщо інше не встановлено домовленістю сторін. Наймач не може проводити реконструкцію житла без згоди на це наймодавця.

Припинення договору найму (оренди житла).

Відповідно до Конституції ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду. Внаслідок цього розірвання договору найму та виселення допускається у виняткових випадках, які встановлюються законом.

Наймач житла має право у будь-який час відмовитись від договору найму попередивши про це наймодавця. При цьому згода наймодавця на це непотрібна. Якщо наймач звільнив помешкання не попередивши наймодавця, останній має право вимагати від нього плати за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що не міг укласти договір найму на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитись від договору найму житла, якщо воно стало непридатним для постійного проживання.

Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений триваліший строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;

- руйнування або псування житла наймачем чи іншими особами за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути встановлений строк не більше одного року для відновлення житла.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини, може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання його самого або його членів сім’ї.

Договір позички.

Позичка – це договір, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Поняття «позики» і «позички» не є тотожними і відрізняються за певними ознаками: 1) предметом позики є гроші та речі, визначені родовими ознаками; предметом позички – індивідуально визначені неспоживні речі; 2) предмет позики за договором передається у власність позичальника, а предмет позички передається лише у користування; 3) за договором позики позичальник повинен повернути ту саму суму грошей або ту саму кількість речей, визначених родовими ознаками тієї ж якості; за договором позички поверненню підлягає річ, надана у користування; 4) договір позики може бути як оплатним (процентним), так і безоплатним (безпроцентним); а договір позички є виключно безоплатним.

Договір позички може бути як реальним («позичкодавець передає»), так і консенсуальним («позичкодавець зобов’язується предати»).

Сторонами договору є позичкодавець та користувач. Позичкодавцем може бути як фізична, так і юридична особа, яка є власником майна або котра за договором має право розпоряджатися річчю. Користувачами можуть бути будь-які юридичні чи фізичні особи.

Істотними умовами договору є предмет та безоплатність.

Предметом договору позички, можуть бути індивідуально визначені речі, які зберігають свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживні). Частіше це речі побутового призначення. Але можуть бути і більш цінні речі: земельні ділянки, споруди, обладнання, транспортні засоби, рухомі та нерухомі речі. Майнові права не можуть бути предметом цього договору.

Строк не є суттєвою умовою договору позички. Він встановлюється домовленістю сторін та відповідно до мети користування.

Обов’язки та права сторін за договором.

Обов’язком позичальника є передати у користування річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору; попередити користувача про особливі властивості та недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я чи завдати шкоди майну користувача; при укладенні договору повідомити користувача про обтяження речі, оскільки передання у користування не припиняє прав на неї у третіх осіб.

До обов’язків користувача можна віднести наступні: користуватися річчю відповідно до мети, визначеної у договорі, а у разі її відсутності відповідно до її призначення; користуватися річчю особисто, якщо інше не передбачено договором; здійснювати прості витрати для підтримання речі в належному стані.

Договір позички припиняється на загальних підставах.