Оценка инвестиций в недвижимость

Мы решили приобрести однокомнатную квартиру по адресу ул. Юрия Ковалева или Василия Болдырева.

Риелтор подобрал нам несколько вариантов, из которых мы выбрали наиболее подходящий. В таблице 1 представлены варианты квартир[13].

Таблица 11. Однокомнатные квартиры по ул.Ю.Ковалева и В.Болдырева

Вариант	№1	№2	№3
Адрес	Василия Болдырева, 4	Василия Болдырева, 4	Юрия Ковалева, 40
Материал	Панель	Панель	Монолит
Количество комнат
Площадь, кв. м
Стоимость за кв. м, рублей	48,690	45,450	48,750
Этаж/этажность	7/17	8/17	9/15
Балкон/лоджия	Есть	Есть	Есть
Ремонт	«под ключ»	«под ключ»	«под ключ»
Меблировка	нет	нет	Нет
Дополнительная информация	Документы готовы.	По документам 36,8 кв м, лоджия 7 кв м, южная сторона, хорошая входная дверь, есть пластиковые окна. Документы готовы.	Документы готовы
Стоимость, рублей	1 899	2 000	1 950

Поскольку квартира по адресу ул.Ю.Ковалева в монолитном доме (квартира находится в кирпичной части дома) и, в сравнении с квартирой 39 кв. м по адресу ул. В.Болдырева, разница в стоимости объекта недвижимости невелика, мы выбрали квартиру №3.

Ø Сумма первоначального взноса 1 300 тыс. рублей.

Ø Ежемесячная заработная плата заемщика 43 тыс. рублей (за вычетом НДФЛ). Общая сумма дохода семьи – 110 тыс. руб./мес.

Для покупки квартиры нам не хватает 650 тыс. рублей, поэтому необходимо взять ипотечный кредит. В таблице 2 приведены самые выгодные ипотечные кредиты.

Таблица 12. Ипотечные кредиты

Банк	Альфа-Банк [1]	Банк Левобережный[2]
Название ипотечного кредита	«Кредит на квартиру»	«Готовое жилье»
Сумма	От 300 000 рублей	От 350 000 рублей
Процентная ставка, годовых	12,5	12,75
Валюта кредита	Рубль	Рубль
Срок	От 5 лет	От 3 лет
Первоначальный взнос	От 15%	От 10%
Основные требования к заемщику	- Гражданство не имеет значения - Возраст: от 20 лет и не старше 64 лет на дату полного погашения кредита. -Трудоустройство: кредитуются как наёмные работники, так и учредители и соучредители компаний и индивидуальные предприниматели - Созаёмщики / поручители: созаёмщиками могут быть до 3 человек, как из числа родственников, так и любые третьи лица	-Гражданство РФ. -Регистрация по месту жительства / месту пребывания на территории РФ. -Возраст: от 18 лет на момент выдачи до 70 лет на момент окончания срока ипотечного кредита. -Общий трудовой стаж не менее 1 года, на последнем месте работы не менее 6 месяцев. -Наличие счета для зачисления заработной платы в Банке «Левобережный» не менее 4-х месяцев.
Страхование	Обязательное страхование: -страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения Дополнительно можно оформить: -страхование жизни -страхование от постоянной потери трудоспособности -страхование от утраты права собственности на недвижимость	Обязательное страхование: -страхование недвижимости от рисков утраты и повреждения -страхование жизни
Переплата за пользованием кредита	232 182, 17 (5 лет)	129 016,14 (3 года)
Общая стоимость покупки	882 182,17	779 016,14

Открытие счета в банке:

Альфа – Банк: открытие счета - бесплатно, обслуживание счета 0,79 тыс. руб./мес.= 9,48 тыс. руб./год[1].

Банк Левобережный: открытие счета – 1,85 тыс. рублей, обслуживание счета 500 руб./мес. = 6 тыс. руб./год[2].

С учетом всех расходов и переплаты по кредиту, а также в Альфа-банке нас не устроил срок кредита (от 5 лет), мы решили взять ипотечный кредит в Банке Левобережный сроком на 3 года.

Выплаты по кредиту представлены в таблице 13[2].

Таблица 13. Выплаты по ипотечному кредиту

Месяц	Остаток ссудной задолж.	Гашение основного долга	Сумма процентов	Сумма аннуитетного платежа
10.05.2016	634 513,23	15 486,77	6 770,83	22 257,60
10.06.2016	618 865,14	15 648,09	6 609,51	22 257,60
10.07.2016	603 054,05	15 811,09	6 446,51	22 257,60
10.08.2016	587 078,25	15 975,79	6 281,81	22 257,60
10.09.2016	570 936,05	16 142,21	6 115,40	22 257,60
10.10.2016	554 625,70	16 310,35	5 947,25	22 257,60
10.11.2016	538 145,44	16 480,25	5 777,35	22 257,60
10.12.2016	521 493,52	16 651,92	5 605,68	22 257,60
10.01.2017	504 668,14	16 825,38	5 432,22	22 257,60
10.02.2017	487 667,50	17 000,64	5 256,96	22 257,60
10.03.2017	470 489,76	17 177,73	5 079,87	22 257,60
10.04.2017	453 133,09	17 356,67	4 900,94	22 257,60
10.05.2017	435 595,62	17 537,47	4 720,14	22 257,60
10.06.2017	417 875,47	17 720,15	4 537,45	22 257,60
10.07.2017	399 970,74	17 904,73	4 352,87	22 257,60
10.08.2017	381 879,50	18 091,24	4 166,36	22 257,60
10.09.2017	363 599,80	18 279,69	3 977,91	22 257,60
10.10.2017	345 129,70	18 470,11	3 787,50	22 257,60
10.11.2017	326 467,20	18 662,50	3 595,10	22 257,60
10.12.2017	307 610,29	18 856,90	3 400,70	22 257,60
10.01.2018	288 556,96	19 053,33	3 204,27	22 257,60
10.02.2018	269 305,16	19 251,80	3 005,80	22 257,60
10.03.2018	249 852,82	19 452,34	2 805,26	22 257,60
10.04.2018	230 197,85	19 654,97	2 602,63	22 257,60
10.05.2018	210 338,14	19 859,71	2 397,89	22 257,60
10.06.2018	190 271,55	20 066,58	2 191,02	22 257,60
10.07.2018	169 995,95	20 275,61	1 982,00	22 257,60
10.08.2018	149 509,13	20 486,81	1 770,79	22 257,60
10.09.2018	128 808,91	20 700,22	1 557,39	22 257,60
10.10.2018	107 893,07	20 915,84	1 341,76	22 257,60
10.11.2018	86 759,35	21 133,72	1 123,89	22 257,60
10.12.2018	65 405,49	21 353,86	903,74	22 257,60
10.01.2019	43 829,19	21 576,30	681,31	22 257,60
10.02.2019	22 028,14	21 801,05	456,55	22 257,60
10.03.2019	0,00	22 028,14	229,46	22 257,60
Итого	0,00	650 000,00	129 016,14	779 016,14

Страхование:

Страхование жизни («Росгосстрах») - 1% от суммы страхования (200 тыс. рублей) = 2 тыс. рублей[8].

Страхование квартиры («Согаз») = 3 тыс. рублей. Страховая сумма (максимальный размер страховой выплаты)[9]:

По имуществу 550 тыс. руб.

По гражданской ответственности 50 тыс. руб.

Комиссионные платежи агентству недвижимости: 2% от стоимости имущества = 39 тыс. рублей.

Оценка недвижимого имущества: 2,5 тыс. рублей.

Выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременений, арестов, ограничений: 0,23 тыс. рублей.

Государственная пошлина за регистрацию права: 1 тыс. руб.;

Поскольку квартира продается без мебели, нам необходимо приобрести все самое необходимое для дальнейшей сдачи квартиры в аренду[11]:

Прихожая – 14, 216 тыс. рублей.

Кухонный гарнитур – 14, 381 тыс. рубль.

Плита – 9,250 тыс. рублей.

Стиральная машина – 14,910 тыс. рублей.

Стенка – 8,046 тыс. рублей.

Холодильник – 13,490 тыс. рублей.

Кухонный стол и стулья – 4 тыс. рублей.

Чайник – 1,570 тыс. рублей.

Телевизор – 5,790 тыс. рублей.

Диван – 25,237 тыс. рублей.

Шкаф – купе - 15,766 тыс. рублей.

Итого: 126,656 тыс. рублей.

 

Оценим вложение денежных средств в недвижимость с помощью доходного подхода.

Предполагаемая цена квартиры через 9 лет составляет 2 650 тыс. рублей.

Доходы от объекта недвижимости представлены в таблице 14.

 

Таблица 14. Доходы

		1 год
	Аренда, год
	Коммунальные платежи	- 25
	Налог на имущество	- 0,4
	Итого	118, 6

1 577,7573 - максимальная величина инвестиций в квартиру, которую можно будет продать через 9 лет за 2,65 тыс. руб. и которая приносит доход 118,6 тыс. руб. ежегодно.

Полученная величина также означает, что на финансовом рынке так же, как альтернативу, можно вложить средства 1 577,7573 тыс. руб. под 12,75% годовых, снимая ежегодно по 118,6 руб., а через 8 лет (118,6+2 650 тыс. руб.). Если объект недвижимости обходится дешевле 1 577,7573 тыс. руб., тогда эффективней инвестировать средства в него, нежели под 12,75% годовых (на депозит).

Рассмотрим наш случай с оформлением ипотечного кредита.

Пусть первоначальный взнос 67% - 1 300 тыс. рублей, а ипотечные платежи 267, 0912 тыс. рублей ежегодно (аннуитетные платежи), в течение трех лет.

Также мы можем использовать имущественный вычет. Он предполагает возвращение начисленного НДФЛ (13%) с заработной платы, если квартира приобретена впервые. Эти выплаты можно оформить раз в год, либо ежемесячно, на общую сумму, рассчитанную, как 13% от стоимости объекта недвижимости.

«Сумма вычета уменьшает так называемую налогооблагаемую базу, то есть ту сумму, с которой у Вас удержали налог. Получить от государства в виде возвращенных налогов Вы сможете не сумму вычета, а 13% от суммы вычета, то есть то, что было заплачено в виде налогов. При этом Вы не сможете получить больше, чем заплатили налогов. Например, 13% от 100 рублей, это 13 рублей. Вы сможете получить 13 рублей, только если заплатили за год 13 рублей налогов. Если Вы заплатили налогов меньше, то сможете вернуть только то, что заплатили. Остальное Вы сможете перенести на следующий год, потому что имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости, в отличие от других вычетов, переносится на будущие годы. Также при расчете нужно учитывать лимит вычета, установленный законом. Если лимит вычета составляет 2 млн рублей, ваш вычет не может быть больше, а налог к возврату не может быть больше, чем 13% от лимита вычета, то есть 260 000 рублей. Вернуть можно только налоги, уплаченные по ставке 13%.» [5]

В нашем случае 1 950*0,13=253,5 тыс. руб. ежегодная уплата НДФЛ = 84 тыс. рублей.

Процентный вычет предполагает возвращение 13% уплаченных процентов по ипотеке, в нашем случае это составит 129,01614*,013=16,772 тыс. руб.

В таблице 15 представлен денежный поток от нашего объекта недвижимости в рублях.

 

Таблица 15. Денежный поток от объекта недвижимости

	0 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год	7 год	8 год	9 год
Доходы от аренды недвижимости		+118,6	+118,6	+118,6	+118,6	+118,6	+118,6	+118,6	+118,6	+118,6
Имущественные вычеты		+84	+84	+84	+1,5
Инвестиции (первоначальный взнос и ипотечные платежи)	-1482,236*	-278,091	-278,091	-278,091
Процентные вычеты						+16,772
Стоимость продажи										+2650
ИТОГО	-1482,236	-75,491	-75,491	-75,491	+120,1	+135,372	+118,6	+118,6	+118,6	+2768,6

 

*1482,236=1 300 +126,656+1,85+6 +2 +3 +39 +2,5+0,23+1

278,091= (22,2576*12)+6+2+3

В таком случае можно определить, эффективны ли данные инвестиции или нет, следующим образом:

Это означает, что инвестиции неэффективны и совокупный эффект за 9 лет будет отрицательным. То есть, на 418,115 тыс. руб. ниже, чем альтернативный вариант: вложить в банк 1 482,236 тыс. руб., через год 75,491тыс.ты руб., через 2 года 75,491 тыс. руб., и через 3 года 75,491 тыс. руб. под 12,75% годовых, после чего начать снимать со счета: в 4-м году 120,1 тыс. руб., в пятом – 135,372 тыс. руб., в шестом, седьмом и восьмом по 118,6 тыс. руб. и в девятом – 2768,6 тыс. рублей.

Таким образом, ипотека в данном случае оказалась неэффективным средством инвестиций в объекты недвижимости.