Прекращение договора социального найма

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе, и так называемым договором коммерческого найма, соответственно определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, от желания сторон не зависящим.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (п. 1 ст. 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако, если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить нанимателя от произвольного лишения жилища.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма, наймодатель здесь не нуждается в предварительном уведомлении, т.к. на получение социального жилья есть очередь и сложностей с заключением нового договора не возникнет.

Вместе с тем, отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются сразу по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. На нанимателя в связи с этим возлагаются определенные обязанности. Согласно подп. «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Следует отметить, что в отличие от Типового договора, ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей.

Исходя из Типового договора, перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до момента расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма. Жилищный кодекс исходит из того, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (п. 3 ст. 82 ЖК РФ).

Вместе с тем неисполнение обязанности оплатить текущий ремонт, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не препятствует прекращению пользования жилым помещением. Однако вытекающие из договора социального найма обязательства полностью не прекратятся до момента завершения расчетов с наймодателем.

Таким образом, вряд ли есть основания связывать момент прекращения договора с моментом выезда из жилого помещения.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (п. 2 ст. 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия на расторжение договора членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. Поэтому при отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (п. 2 ст. 82 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, однако, его воля направлена, прежде всего, на получение иного жилого помещения. Т.к. для этого требуется также волеизъявление наймодателя, договор прекращается по соглашению сторон в связи с обменом или заменой помещения.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 4 ст. 83 ЖК.

Это подтверждается и судебной практикой: 35. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

 

Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Указанный перечень практически совпадает с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в ст. 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ст. 105 ЖК). Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Т.е. предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 15 ЖК РФ). Указание ст. 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, т.е. из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения в общежитиях. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени с связи с работой (службой) или учебой (п. 2 ст. 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года»[7]. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека. Данные выводы закреплены и в Постановлении Пленума №14.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг»[8] указывается на то, что положения действующего ЖК РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе справедливо отмечено противоречие положений п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ст. 90 ЖК РФ, определяющей последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В первом случае предусматривается возможность выселение за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. Во втором – присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»[9] разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со ст. 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

В ст. 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.

Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подп. «д» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307). ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

От 6 мая 2011 г. N 354

117. Исполнитель ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае:

а) неполной оплаты потребителем коммунальной услуги - через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в порядке, указанном в настоящем разделе;

118. Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

В случае если потребитель полностью не оплачивает все виды предоставляемых исполнителем потребителю коммунальных услуг, то исполнитель рассчитывает задолженность потребителя по каждому виду коммунальной услуги в отдельности.

159. Потребители, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

Представляется, что выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги возможно только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг. Так, ограничение и приостановление недопустимы, если они приведут:

а) к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме;

б) к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан (п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

В отличие от ст. 687 ГК РФ и действовавшей ранее ст. 15.5 Основ федеральной жилищной политики, срок, дающий основания для предъявления требовании о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе. Если согласно ст. 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то ЖК РФ устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.

Кроме того, если для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта неплатежей, независимо от их причины (она может быть учтена при предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении), то для договора социального найма выселение возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Т.е. речь идет об ответственности за виновное поведение нанимателя и лиц с ним проживающих. 38. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Следующим основанием является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает.

Разрушение и повреждение предполагают приведение помещения в негодность действиями самого нанимателя, а также лиц, за действия которых он отвечает. Разрушение означает физическое уничтожение помещения. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства. Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и порча санитарно-технического оборудования. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переобрудование или переустройство.

Исходя из формулировки ст. 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает, а также наличие материальных последствий. Однако представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Тем более что если речь идет о разрушении, то договор прекратится в связи утратой жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ). Целью наймодателя в рассматриваемых случаях следует считать предотвращение полной гибели жилого помещения.

Следует отметить, что норма, определяющая основание расторжения договора и его последствия также как и при расторжении за неоплату жилья и коммунальных услуг различаются.

Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения. В ст. 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе, и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из ст. 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение в данном случае характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение ст. 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. Т.е. систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно ст. 91 ЖК РФ – разрушение лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже, в конечном счете, ведет к разрушению.

ользования.

39. В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

 

Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора социального найма разрушение или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым должно являться и разрушение и повреждение общего имущества многоквартирного дома нанимателем и лицами, за действия которых он отвечает.

Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории можно отнести поднанимателей (п. 3 ст. 76 ЖК РФ), временных жильцов (п. 3 ст. 80 ЖК РФ). Что касается членов семьи нанимателя, то хотя в отношении полностью дееспособных членов семьи действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), поскольку стороной договора является все же наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых отвечает наниматель. Однако за действия бывшего члена семьи наниматель не отвечает (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем, не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например, с нарушением правил содержания домашних животных.

Наймодатель может требовать расторжения договора и выселения нанимателя без предоставления иного жилого помещения, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.

Буквальное толкование рассматриваемого положения ст. 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении. Вероятно, это редакционный недостаток и речь идет, прежде всего, о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.

Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя. Причем, требовать выселения может не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.

В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.

Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 (в редакции от 13 октября 1997 года), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.

Надо отметить, что члены семьи нанимателя (если только это не бывшие члены семьи), соседями не являются и не могут заявлять требования в качестве соседей, права которых нарушены.

Важно обратить внимание и на то, что указанные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, т.к. сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в рассматриваемом случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

40. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

 

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Исчерпывающий перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в ст. 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (ст. 416 ГК РФ). Предметом по поводу которого возникают правоотношения сторон при социальном найме является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата этих признаков приводит к невозможности дальнейшего использования жилого помещения. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора невозможна.

В рассматриваемых случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Требование о выселении нанимателя в рассматриваемых случаях предъявляется, если договор не прекращен по соглашению сторон. Такое соглашение должно предусматривать не только согласие нанимателя и членов его семьи на прекращение предыдущего договора найма, но и согласие переселиться в предложенное наймодателем иное жилое помещение, которое также должно указываться в договоре.

Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (ст. 86 ЖК). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (ст. 87, п.1 ст. 88 ЖК).

36. При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

37. По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86 - 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.