Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения

Возникающее из договора социального найма обязательственное правоотношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Изменения правоотношения, возникающего из договора социального найма можно подразделить, исходя из оснований, наличия или отсутствия воли сторон или одной из них, направленной на изменение правоотношения. Также изменения классифицируются в зависимости от того, в каком из элементов правоотношения происходят изменения.

Чаще всего изменения происходят в субъектном составе обязательства, реже встречается изменение объекта.

Следует отметить, что договор социального найма весьма подробно регламентирован законодательством, причем, нормы, устанавливающие права и обязанности сторон императивны. Поэтому возможности изменения содержания правоотношения в данном случае минимальны и связываются, в основном с изменением какого-либо из других элементов правоотношения.

Согласно п. 9 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

В п. 6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

В п. 9 Типового договора прямо не указано на то, что изменение договора социального найма возможно только по основаниям, предусмотренным законом, однако это не означает, что стороны могут изменить любое условие договора социального найма. ЖК РФ в отличие от положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения, не предусматривает возможности перераспределения обязанностей сторон или исключения каких-либо прав одной из сторон по соглашению между нанимателем и наймодателем. Гражданско-правовой принцип свободы договора проявляется в отношении жилищно-правовых договоров в ограниченном варианте. На стадии заключения договора относительная свобода выбора присутствует у нанимателя. Даже при наличии решения о предоставлении жилого помещения он может отказаться от заключения договора. Свобода прекращения договора признается только за нанимателем. Причем, и он может расторгнуть договор только при наличии согласия граждан, проживающих с ним в качестве членов семьи. Права и обязанности сторон договора социального найма определены в Типовом договоре – документе, обязательном для обеих сторон. Таким образом, отсутствие специального указания на возможность изменения договора по соглашению сторон только в случаях, предусмотренных законом, не означает полной свободы усмотрения сторон. Стороны по соглашению могут внести изменения в договор в любое время, но только те изменения, которые допускаются законодательством.

В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения посвящена статья 82.

В ней предусмотрено два основания изменения договора социального найма.

Одним из них является объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанными обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей Жилищного кодекса.

Рассмотрим подробнее основания изменения договора социального найма, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ.

Положение об изменении договора социального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание ст. 87 ЖК РСФСР.

По сути, речь идет о заключении отдельного договора найма жилого помещения лицами, проживающими в одной коммунальной квартире. Обязательным условием заключения единого договора является объединение в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под «объединением в одну семью». Для раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст. 69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. Прежде всего, членами семьи являются проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установления факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявление о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. Для заключения единого договора требуется подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Поскольку семейное законодательство признает лишь зарегистрированный в установленном порядке брак (ст. 10 СК РФ), наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием для заключения единого договора социального найма проживание в одной коммунальной квартире свойственников (в частности, проживание с родителями супруга, падчерицами, пасынками и т.п.). В указанных случаях для заключения одного договора требуются дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении.

Объединение в одну семью может быть признано и в отношении других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, если будет установлено, что, проживая в одной квартире коммунального заселения, граждане ведут совместное хозяйство.

Ст. 82 ЖК РФ не предусматривает получения согласия наймодателя на объединение, поскольку подобное объединение позитивно с точки зрения ликвидации жилья коммунального заселения. Вместе с тем, проблем не возникает, если объединение в одну семью может быть подтверждено бесспорными доказательствами. Это имеет место при заключении брака, проживании в одной квартире детей и родителей.

В иных случаях наймодатель может не признать, что объединение в одну семью имело место и отказать в заключении единого договора. В подобных ситуациях спор должен быть решен в судебном порядке. Причем, речь должна идти не просто об установлении факта объединения в одну семью, а о решении спора о праве в порядке искового производства. Дополнительным доказательством объединения в одну семью при этом может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.

Установление какого-либо факта, необходимого для признания объединения в одну семью, в порядке особого производства также может иметь место, если отсутствуют иные способы подтвердить соответствующий факт (ст. 265 ГПК РФ). Например, если нет документов, подтверждающих нахождение на иждивении и получить их невозможно, если документы о наличии родственных отношений утрачены и не могут быть восстановлены.

Следует отметить, что законодатель допускает объединение в одну семью без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения. Нет и запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей (например, если наниматель, проживавший один в комнате объединяется с несколькими членами семьи, занимавшими также одну комнату), поскольку при объединении в одну семью даже без заключения одного договора социального найма фактически положение проживающих изменится. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, к примеру, согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»[4] учетная норма площади для отдельных квартир меньше, чем учетная норма для квартир коммунального заселения, соответственно: 10 и 15 кв.м.

В ст. 82 ЖК РФ, также как и в ее предшественнице – ст. 87 ЖК РСФСР, не предусматривается необходимости получения согласия членов семьи каждого из нанимателей на заключение единого договора социального найма. Вместе с тем, поскольку объединение непосредственно затрагивает права и обязанности указанных граждан, получение такого согласия является обязательным. Данный вывод подтверждается и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, устанавливающей равные права и обязанности нанимателя по договору социального найма и членов его семьи.

Следует отметить, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора социального найма при объединении в одну семью как изменение договора, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных и заключение нового договора социального найма. Это следует из содержания п. 1 ст. 82 ЖК РФ, где речь идет не о прекращении одного договора и изменении другого, а о заключении нового договора социального найма, что подразумевает прекращение предыдущих договоров. Необходимость заключения нового договора обусловлена, вероятно, тем, что при объединении существенно меняется не только субъектный состав правоотношений, но и объект договора. Под изменением объекта в данном случае понимается не изменение качественных характеристик каждого из помещений, а в том, что все эти помещения вместе становятся объектом единого правоотношения.

Второе основание изменения договора социального найма – замена нанимателя. Согласно п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В ЖК РСФСР также предусматривалась возможность замены, однако, условия замены были сформулированы несколько иначе. Согласно ч. 1 ст. 88 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя мог с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежало в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Различия приведенных норм связано, во-первых, со статусом лица, которое может стать нанимателем. Раньше возможность быть нанимателем связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица, изъявившего желание стать нанимателем. Данная новелла обоснованна, т.к. именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору социального найма. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан - учтены случаи возникновения полной дееспособности до достижения гражданином восемнадцати лет (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).

Отличия имеются и в категориях лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители (родители, опекуны) с соблюдением требований ст. 37 ГК РФ.

Следует отметить, что и до принятия ЖК РФ в судебной практике разъяснялось, что несовершеннолетние обладают равными правами с иными членами семьи (п. 10 Постановления Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5).

Еще одно отличие в том, что в соответствии со ст. 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем как член семьи. Однако представляется, что указанное изменение может вызвать разночтения. В частности, его можно истолковать как возможность замены нанимателя вопреки желанию первоначального нанимателя либо как замену нанимателя исключительно на случай, если первоначальный наниматель выбыл из жилого помещения.

Кроме того, представляется, что в данном случае речь идет не просто о получении согласия иных членов семьи, а о соглашении первоначального нанимателя и иных членов семьи о замене нанимателя. Следует отметить, что при всей близости понятий соглашение и согласие различны по своей правовой природе и правовому значению. Соглашение подразумевает определенную договоренность, совместное волеизъявление всех участников правоотношения. Согласие же – односторонняя сделка, лишь санкционирующая принятое другим лицом решение, но не предполагающее процесса согласования воль.

Помимо указанных различий, существует и еще одно – ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст. 82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия.

При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене и, собственно, каким образом замена нанимателя повлияет на его права и обязанности. В отличие от договора коммерческого найма, где согласие наймодателя действительно необходимо, поскольку ответственным перед ним является, по общему правилу, только наниматель, при социальном найме на дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Таким образом, не все произошедшие в рассмотренных выше положениях о замене нанимателя изменения следует признать оправданными.

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Причем, поскольку речь идет о наличии у члена семьи нанимателя «такого же права» как и в ранее рассмотренной ситуации, возникает вопрос об условиях его реализации: требуется ли согласие на это иных членов семьи и наймодателя или достаточно требования лица, желающего стать нанимателем. Необходимость согласия на это членов семьи не вызывает сомнения. Если договоренности достичь не удастся, спор может быть решен в судебном порядке. Указывая на «такое же право», законодатель, видимо, предполагает и аналогичный порядок его реализации. Однако при отсутствии перечня оснований к отказу в замене нанимателя, а также, учитывая, что умерший наниматель неизбежно должен быть кем-то заменен, получение согласия наймодателя выглядит как ненужная формальность. По сути, он не может отказать в замене нанимателя в принципе, а может лишь не согласиться с определенной кандидатурой. Причем, отказаться признать нанимателем определенное лицо наймодатель может только при несоблюдении установленных законодательством требований, например, о наличии у лица статуса члена семьи, дееспособности, получении согласия иных членов семьи.

Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи – это единственный выход. Ведь несовершеннолетний, достигший 14 лет, уже обладает правом на самостоятельное проживание в жилом помещении (ст. 20 ГК РФ). К тому же, он уже сам (хотя в большинстве случаев и с согласия родителей либо попечителя) совершает сделки, несет ответственность по своим договорным обязательствам (ст. 26 ГК РФ). Ограничение лица в дееспособности в соответствии со ст. 30 ГК РФ также не исключает его право на жилое помещение. К тому же, указанный субъект тоже несет самостоятельную имущественную ответственность. Вообще, установление в ЖК РФ солидарной ответственности по обязательствам, возникающим из договора социального найма, только полностью дееспособных лиц, не вполне обоснованно и не способствует защите интересов участников правоотношения.

Еще один недостаток – отсутствие регламентации ситуации, когда наниматель выбывает из жилого помещения, например, переезжает в другое жилое помещение. Последствия такого выбытия должны быть аналогичны тем, которые предусмотрены на случай смерти нанимателя.

Исходя из изложенного, представляются более обоснованными правила замены нанимателя в случае смерти, предусмотренные в п. 2 ст. 686 ГК РФ для договора коммерческого найма. Во-первых, в п. 2 ст. 686 ГК РФ указывается, что его положения распространяются на случаи смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Во-вторых, в указанных случаях не подразумевается получения согласия наймодателя. В-третьих, определены последствия ситуации, когда оставшиеся проживать в жилом помещении граждане не достигли соглашения о замене нанимателя.

Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. Ранее такое основание предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР и активно использовалось на практике, особенно в случаях, когда семейные отношения между нанимателем и членом его семьи прекращались в результате расторжения брака.

Изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с членом семьи нанимателя допускалось, если с согласия остальных проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на долю выделяющегося жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным законодательством требованиям.

При недостижении соглашения между членами семьи о разделе жилого помещения, спор решался судом.

Исключение возможности раздела жилого помещения направлено на предотвращение образование жилья коммунального заселения. Вместе с тем, подобная мера порождает ряд проблем. Прежде всего, это регулирование отношений нанимателя и бывших членов семьи. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, хотя отдельного договора с бывшим членом семьи не заключается, фактически обособление происходит, равно как и возникает проблема использования жилого помещения и определения доли такого гражданина в расходах на оплату коммунальных платежей, найма, текущего ремонта жилого помещения.

Представляется, что подобный путь борьбы с коммунальным жильем малоэффективен. Помимо возникающей неопределенности правоотношений, надо отметить, что запрет на заключение отдельного договора социального найма не означает, что существовавшее правоотношение остается неизменным, поскольку изменяются условия исполнения обязательств и ответственности перед наймодателем. Солидарное обязательство сохраняется в отношении нанимателя и членов его семьи, а бывший член семьи приобретает самостоятельные права и обязанности.

Изменение договора социального найма имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя, как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре социального найма. Появление новых членов семьи либо выбытие (смерть) кого-либо из проживавших в жилом помещении влияет на условия пользования жилым помещением иными членами семьи, размер платы за отдельные виды услуг.

Вселение новых членов семьи осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем, в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы (ст. 70 ЖК РФ). Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя.

Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается исключительно по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора найма может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. В таких ситуациях основанием для внесения изменений в договор является судебное решение о выселении. В частности, изменение договора может иметь место в случае выселения лица (лиц), использующих жилое помещение не по назначению, нарушающих права и законные интересы соседей, разрушающих жилое помещение. Поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение из жилого помещения только виновных в указанных нарушениях граждан, иные проживающие в жилом помещении лица не могут быть выселены. В такой ситуации договор социального найма подлежит изменению на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении нарушителя. Инициаторами такого выселения могут явиться как наниматель и иные члены семьи, страдающие от противоправных действий проживающего с ними лица, так и иные заинтересованные лица, например, соседи.

Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом подобное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципальных образований. Соответственно, передача жилого помещения без изменения целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц в частную собственность не допускается. Исключением является приватизация жилого помещения нанимателем и членами его семьи. В этом случае договор социального найма прекращается.

Изменение договора социального найма может быть связано не только с субъектным составом, но и с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе, в связи с капитальным ремонтом.

В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, влекущее изменения в предоставляемых коммунальных услугах, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон. В частности, увеличение площади приводит к увеличению платежей, изменению порядка пользования жилым помещением и т.д. Изменение же, например, размера оконного проема или формы дверного проема не повлияет на содержание обязательства. Однако указанная позиция вызывает сомнения. Переустройством и перепланировкой признаются все же достаточно значимые изменения жилого помещения, отражаемые в техническом паспорте. На данный документ имеется ссылка в договоре социального найма (п. 2 Типового договора социального найма), следовательно, содержащаяся в нем характеристика небезразлична для договора социального найма. Таким образом, следует признать, что любые перепланировка и переустройство изменяют характеристики жилого помещения, на которые имеется ссылка в договоре. Соответственно, изменяется объект договора. Просто в ряде случаев изменение предмета влечет изменение прав и обязанностей сторон, т.е. содержания возникающего из договора обязательства, в других же случаях изменения касаются исключительно предмета договора подобно тому, как в отдельных случаях изменение субъектного состава не изменяет содержание обязательства. В частности, как указывалось выше, изменение собственника жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не влечет изменения условий договора.

Переустройство и перепланировка могут быть осуществлены по инициативе наймодателя или нанимателя. Наниматель может произвести соответствующие изменения только если уполномочен на это наймодателем и имеется письменное согласие на переустройство (перепланировку) членов семьи нанимателя (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и перепланировка по инициативе наймодателя проводятся обычно в рамках осуществления капитального ремонта жилого помещения. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции (п. 2 ст. 88 ЖК РФ).

Таким образом, существенное изменение занимаемого ранее жилого помещения может привести не к изменению договора социального найма, а к расторжению прежнего и заключению нового договора.

При этом допускается вселение по желанию нанимателя и членов его семьи в ставшее в результате изменений меньшим жилое помещение, однако если в результате они не станут нуждающимися в жилом помещении.

ЖК РФ не раскрывает понятия «существенное превышение нормы предоставления». В настоящее время вопрос о существенности превышения определяется законодательством субъектов РФ. Так, согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»[5] существенным является превышение нормы предоставления более чем на девять метров на семью.

Переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма, если они осуществлены в соответствии с требованиями законодательства. В противном случае помещение должно быть восстановлено в первоначальном виде (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ. В данном случае жилое помещение как объект правоотношения не претерпевает изменений, изменяется количество комнат, предоставленных нанимателю и, соответственно, общая площадь занимаемых им помещений. Кроме того, в результате предоставления нанимателю освободившихся комнат, квартира может полностью перейти в пользование данному нанимателю и членам его семьи. Соответственно, объектом найма будут уже не комнаты в квартире, а квартира в целом.

Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Поскольку в договоре имеется ссылка на установленный в законе порядок определения размера платы (пп. «з» п. 4 Типового договора социального найма), если не изменился порядок, не изменилось и условие об оплате.

Изменение субъектного состава может привести к изменению размера платы за те услуги, которые оплачиваются в зависимости от количества проживающих в жилом помещении.

Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в п. 10 ст. 156 ЖК РФ. В данном случае изменение размера платы производится в разовом порядке и является последствием ненадлежащего исполнения обязанностей по оказанию соответствующих услуг. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491[6], наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма обращаются с заявлением об изменении размера платы за период, когда имело место ненадлежащее оказание услуги.

Изменение договора социального найма следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. В частности, договор прекращается при обмене жилого помещения, а также при замене жилого помещения (п. 5 ст. 74, ст. 81 ЖК РФ).

Разграничение ситуаций, когда договор социального найма жилого помещения прекращается, а когда – изменяется, проводится, прежде всего, исходя из того, сохраняется ли право пользования изначально предоставленным жилым помещением (пусть даже претерпевшим какие-либо преобразования), либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения. Кроме того, договор прекратится, если изменится основание пользования жилым помещением, в частности, когда помещение переходит в собственность проживающих в нем лиц.