О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов

Правила, утвержденные данным документом, не вступили в силу. Они вступят в силу по истечении 2 месяцев со дня вступления в силу изменений, которые будут внесены в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 306. На данный момент такие изменения официально не изданы.

" коммунальные услуги" - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);

"коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

 

Жилищным законодательством на наймодателя возлагаются и другие обязанности. В частности, если капитальный ремонт жилого помещения невозможен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить ему жилое помещение на время ремонта (ст. 88 ЖК).

Наймодатель должен по заявлению нанимателя произвести замену жилого помещения на меньшее по размеру, если площадь занимаемого нанимателем по договору социального найма жилого помещения превысила норму предоставления (ст. 81 ЖК).

Основные права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в ст. 67 ЖК.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК);

сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 76-79 ЖК);

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80 ЖК);

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения (ст. 72-75, 81 ЖК);

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Указанный перечень прав нанимателя не является исчерпывающим. Наниматель может иметь и иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Так, за нанимателем, получившим жилое помещение по договору социального найма, до 1 марта 2013 г., сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого им помещения. К правам нанимателя можно отнести также право использовать жилое помещение для ведения профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК).

Определенные особенности по сравнению с договором коммерческого найма имеет право нанимателя по договору социального найма на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем, касающихся условий сдачи помещения в поднаем (ст. 76 ЖК).

Во-первых, передача жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем допускается только с письменного согласия наймодателя и всех проживающих членов семьи нанимателя, в том числе недееспособных (от их имени действуют законные представители), и временно отсутствующих. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.

 

Во-вторых, в поднаем может передаваться, по общему правилу, только часть жилого помещения и лишь в случае временного выезда нанимателя и членов его семьи разрешается сдача в поднаем всего жилого помещения. При этом под временным выбытием понимается отъезд в командировку, в отпуск, проживание летом на даче и т.д.;

заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.

Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ <1> (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.

 

Нарушение требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).

Использование социального жилья исключительно для сдачи в поднаем, т.е. получения дохода, противоречит сути отношений социального найма жилого помещения.

Вместе с тем, временное выбытие не обязательно предполагает короткий срок отсутствия нанимателя. Так, служебная командировка может подразумевать проживание нанимателя и членов его семьи длительное время в ином населенном пункте. Причем, по месту нахождения наниматель может получить во временное пользование иное жилье, например, по договору найма служебного жилого помещения.

В-третьих, Жилищный кодекс устанавливает особые правила определения срока договора поднайма. В соответствии с п. 3 ст. 77 ЖК договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если такой срок в договоре не предусмотрен, договор считается заключенным на один год.

В целом порядок заключения договора поднайма и его расторжения, а также права и обязанности поднанимателя близки к правам и обязанностям поднанимателя в договоре коммерческого найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме с указанием граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение (п.1, 2 ст. 77 ЖК). Несоблюдение формы - В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

 

Этот договор является возмездным (п. 1 ст. 78 ЖК). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре.

Основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, определены в ст. 79 ЖК.

Договор прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а также при прекращении договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон. Если договор сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора за три месяца;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (например, условия об оплате и др.).

Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. В случае, когда указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта помещения.

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого отвечает поднаниматель, после получения предупреждения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения.

При отказе нанимателя после прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

К правам нанимателя, свойственным только для договоров социального найма, можно отнести право на обмен и право на замену жилого помещения. Хотя название указанных прав созвучны, их содержание различается. Обмен предполагает возникновение отношений по передаче жилых помещений между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на замену означает передачу нанимателю наймодателем иного жилого помещения, взамен занимаемого.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать помещение по назначению и в пределах, установленных законодательством;

2) обеспечивать его сохранность;

3) поддерживать надлежащее состояние;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. В частности, наниматель обязан переселиться в предоставленное ему в установленном порядке жилое помещение на время капитального ремонта помещения, которое он занимает, если ремонт не может быть произведен без отселения (п. 1 ст. 88 ЖК).

Наниматель и члены его семьи обязаны исполнять возложенные на них обязанности и в период временного отсутствия (ст. 71 ЖК). При сдаче помещения в поднаем соответствующие обязанности могут нанимателем быть возложены на поднанимателя, однако, перед наймодателем за исполнение указанных обязанностей отвечает наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК).

 

Члены семьи

При предоставлении жилого помещения по договору социального найма в решении указываются не только наниматель, но и члены семьи, которые будут проживать совместно с нанимателем.