Основания и условия вселения.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).

Согласие проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, должно быть выражено в письменной форме (ст. 70 ЖК).

Выражение согласия на вселение нового жильца можно рассматривать как одностороннюю сделку.

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

27. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

28. Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Бывший член семьи

В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (статья 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (статья 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155, статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

31. Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

 

Условия договора социального найма. Права и обязанности сторон

Обмен и замена.

Обмен жилыми помещениями может производиться в добровольном порядке (по соглашению всех заинтересованных лиц) либо принудительно, через суд (если между заинтересованными лицами не достигнуто соглашение).

Добровольный обмен жилыми помещениями оформляется договором об обмене, заключаемым в письменной форме путем составления единого документа, подписанного соответствующими нанимателями (п. 2 ст. 74 ЖК).

Договор обмена является консенсуальным, двусторонне или многосторонне обязывающим, возмездным. Он заключается между пользователями соответствующих жилых помещений, поэтому название «обмен жилыми помещениями» является несколько условным – речь идет о передаче не самого жилого помещения, а права о передаче права пользования определенным жилым помещением. Этим, в частности, договор об обмене отличается от мены жилых помещений – в указанных случаях субъектами договора выступают собственники или управомоченные ими лица. При этом осуществляется взаимный переход права собственности на жилое помещение. Указанные отношения регулируются гл. 31 ГК. При обмене жилыми помещениями смены собственника не происходит – меняется лишь пользователь.

Спорным долгое время являлся вопрос о судьбе жилищного правоотношения при обмене. Можно выделить две основные позиции по данной проблеме. Сторонники первой полагали, что при обмене происходит передача прав и обязанностей по договорам найма жилого помещения к новым лицам и, соответственно, обязательственные правоотношения, возникшие из этого договора, не прекращаются, а лишь изменяются. Сторонники другой точки зрения считали, что при обмене происходит прекращение первоначальных договоров найма жилого помещения и заключение новых договоров с новыми нанимателями. При этом первоначальные жилищные правоотношения прекращаются и возникают новые.

Жилищный кодекс установил, что договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Постановление № 14:

33. При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в статьях 72 - 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

 

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не могут быть самостоятельными участниками договора обмена. Однако они вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2 ст. 72 ЖК).

Круг возможных субъектов обмена в законодательстве определялся по-разному. Так, параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. «Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями» допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции, а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. предусматривался лишь обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости подобных сделок. Однако судебная практика в таких случаях была неоднозначна. Иногда признавалась их законность, так как гражданское законодательство позволяет заключать любые сделки, не противоречащие закону. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в первоначальной редакции предусматривал возможность обмена жилого помещения с собственником при наличии согласия наймодателя (ч. 2 ст. 325). В ст. 67 ЖК РСФСР предусматривалось право на обмен жилого помещения между нанимателем по договору найма и членом жилищно-строительного кооператива. Согласно ч. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов наделялся правом с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Существующее в настоящее время ограничение на обмен жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования, связано с необходимостью учитывать назначение соответствующего жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями, как правило, носит двусторонний характер, однако возможно и заключение многостороннего договора.

Предметом обмена могут быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Поскольку обмен жилыми помещениями затрагивает интересы наймодателя, а также членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении, осуществление обмен возможен только с письменного согласия указанных лиц.

34. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства. Последние отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (п. 4 ст. 72 ЖК).

 

 

Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

При этом если члены семьи нанимателя могут отказаться от обмена без указания причин, то наймодатель может отказать в согласии на обмен только при наличии обстоятельств, которые в соответствии со ст. 73 ЖК препятствуют обмену.

Обмен жилыми помещениями не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;

2) право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне.

Отказ наймодателя в обмене без достаточных оснований может быть обжалован в судебном порядке.

Указанные обстоятельства объединяет то, что они могут привести впоследствии к ухудшению положения одного из участников обмена.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) предоставляется нанимателями, заключившими договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен. Согласие наймодателя на обмен или отказ в даче такого согласия оформляется в письменной форме. Решение наймодателя выдается нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Расторжение старого и заключение нового договора социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина, осуществляющего обмен, и представления им указанных в законодательстве документов.

Обмен жилого помещения может производиться в принудительном порядке, если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами семьи не достигнуто соглашение об обмене. В таком случае любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Лицо, требующее принудительного обмена, как правило, представляет суду несколько возможных его вариантов.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

 

Суд, в который поступили соответствующие требования, сначала решает вопрос об их правомерности. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен не должен приводить к существенному ухудшению жилищных условий кого-либо из участников обмена или иному ущемлению их прав. Затем, с учетом мнения заинтересованных лиц, суд выбирает наиболее отвечающий интересам нанимателей и всех членов их семей вариант обмена.

Поскольку обмен жилыми помещениями представляет собой сделку, он может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 75 ЖК). Хотя в этой норме содержится указание на возможность признания обмена недействительным на основании решения суда, т.е. применение правил об оспоримых сделках, на сделки по обмену в равной мере распространяются также нормы о ничтожности сделки (ст. 168 ГК).

Частым основанием для признания обмена недействительным является его фиктивный характер, т.е. совершение без намерения реально переселиться и пользоваться полученными в порядке обмена жилыми помещениями. В таких случаях обмен считается мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК).

При признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным применяются общие последствия недействительности сделки. Стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (п. 2 ст. 75 ЖК).

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК).

Замена жилого помещения сходна с обменом жилых помещений, что дает некоторым авторам основания рассматривать ее как разновидность обмена[2]. Однако при этом не учитываются различия в субъектном составе соответствующих отношений, основаниях и порядке осуществления обмена и замены. Более обоснованной представляется точка зрения, согласно которой замена жилого помещения – самостоятельный институт жилищного права.

Право на замену жилого помещения заключается в следующем. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с заявлением о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи заявления (п. 1 ст. 81 ЖК).

Итак, замена жилого помещения отличается от обмена жилыми помещения следующими признаками:

1) обмен производится между нанимателями жилых помещений. Субъектами отношений по замене выступают наймодатель и наниматель;

2) обмен представляет собой договор между нанимателями, тогда как замена – действие административного органа, осуществляемое на основании одностороннего волеизъявления нанимателя, выраженного в заявлении. Указанное заявление создает обязанность наймодателя произвести замену;

3) обмен может быть вызван различными причинами, которые не имеют правового значения. Целью замены жилого помещения является получение жилого помещения меньшего по площади, нежели занимаемое;

4) объектом обмена могут быть любые жилые помещения, пригодные для проживания, расположенные как в одном населенном пункте, так и в разных. Замена допускается в отношении жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления. При этом замена подразумевает предоставление жилья в том же населенном пункте и обязательно меньшего по площади.

5) при обмене одно жилое помещение может быть обменено на несколько, тогда как при замене это невозможно.

6) замена допускается только в случаях, предусмотренных законом, тогда как обмен ограничивается лишь установлением случаев, когда он недопустим.

Замена жилого помещения приводит к прекращению договора социального найма этого жилого помещения с одновременным заключением нового договора социального найма на вновь предоставленное жилое помещение, что дает основания рассматривать замену как «особую форму предоставления жилых помещений» [3].

В Жилищном кодексе установлено только одно основание замены жилых помещений. Однако законодательством федеральным и субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений (п. 2 ст. 81 ЖК).

Близким к замене является предоставление жилого помещения взамен занимаемого при проведении капитального ремонта с отселением. В соответствии с п. 2 ст. 88 ЖК взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях расторгается. Однако в отличие от замены жилого помещения в рассматриваемом случае инициатива в предоставлении жилого помещения исходит от наймодателя. При этом отсутствует обязанность предоставить другое жилое помещение по требованию нанимателя. Кроме того, замена не предусматривает предоставления меньшего жилого помещения.