Понятие договора социального найма. Стороны договора социального найма. Члены семьи нанимателя

В гл. 35 ГК договору социального найма посвящена лишь одна статья (ст. 672). При этом понятия договора социального найма не дается, хотя и указывается на основную его особенность – жилые помещения предоставляются из фонда социального использования.

Основным источником правового регулирования договора социального найма является Жилищный кодекс. Договору социального найма посвящена непосредственно глава 8 ЖК, однако, положения, регулирующие отношения социального найма содержатся и в других разделах Кодекса. Так, требования к жилому помещению определены в гл. 2 ЖК, порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг определяется в разд. VII ЖК. Права и обязанности сторон договора определены также в Постановлении Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".

 

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (п. 1 ст. 60 ЖК).

В указанном определении содержатся основные признаки договора социального найма.

1. Объектом найма является жилое помещение из жилищного фонда Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.

2. Жилое помещение передается во владение и пользование без указания на срочный характер соответствующих прав.

3. Условия пользования помещением определяются Жилищным кодексом.

Договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, двусторонне обязывающий.

В определении договора социального найма не указан такой обязательный признак как возмездность предоставления жилого помещения. Отсутствие данного признака в определении, вероятно, обусловлено тем, что граждане, признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (п. 9 ст. 156 ЖК).

Однако данное положение вряд ли следует толковать как признание того, что договор социального найма жилого помещения может быть как возмездным, так и безвозмездным. Наличие слова «наем»в названии договорасвидетельствует о его возмездности. К тому же в ст. 156 ЖК не содержится нормы о наличии безвозмездного договора социального найма. Речь идет о возмездном договоре, в котором как исключение, допускается освобождение от платы за наем. Если бы договор социального найма мог носить безвозмездный характер, не требовалось бы освобождения от платы за наем.

Договор социального найма имеет особенности в субъектном составе. Поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов, наймодателями могут быть государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов либо иное управомоченное соответствующим публичным образованием лицо (например, государственные унитарные предприятия, в хозяйственном ведении которых находится жилищный фонд).

Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин Российской Федерации, которому решением органа местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством предоставлено жилое помещение жилищного фонда социального использования.

Жилищный кодекс не предусматривает каких-либо ограничений на заключение договора социального найма и осуществление прав по нему в зависимости от объема дееспособности гражданина. Однако, несовершеннолетний до 14 лет может быть поставлен на учет в целях получения жилья по договору социального найма только в качестве члена семьи нанимателя. Права и обязанности недееспособных, частично дееспособных и ограниченно дееспособных лиц по договору социального найма жилого помещения осуществляются по правилам, установленным гражданским законодательством. В частности, сделки, затрагивающие интересы указанных лиц, проживающих в жилом помещении, должны осуществляться с согласия органа опеки и попечительства (например, обмен жилого помещения (п. 4 ст. 72 ЖК).

Нанимателямив договоре социального найма не могут быть иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором не предусмотрено иное (п. 5 ст. 49 ЖК).

Существенное условие договора – предмет.

Предметом договора социального найма считается согласованным, если определен объект социального найма, т.е. передаваемое внаем жилое помещение.

Объектом социального найма могут быть квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 62 ЖК). При этом комнаты по договору социального найма могут предоставляться только в случае их освобождения в квартирах коммунального заселения и с учетом преимущественного права на их получение или приобретение лицами, проживающими в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК).

Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

Цена (размер платы за жилое помещение) в договоре социального найма не подлежит согласованию сторонами. Она определяется на основании установленных уполномоченными на то органами цен и тарифов. В договоре социального найма невозможно зафиксировать определенную цену, поскольку такой договор не ограничен каким-либо сроком, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифы периодически изменяются. Поэтому условие о цене не является для такого договора существенным в смысле ст. 432 ГК. Вместе с тем, поскольку договор социального найма является возмездным, высказывается мнение, что цена для договора социального найма существенна и стороны, по сути, заключая такой договор, выражают согласие на предусмотренный нормативными актами порядок ее определения.

 

Плата за жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, включает в себя плату за:

1) пользование жилым помещением (плата за наем);

2) содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 1 ст. 154 ЖК).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) дифференцируется в зависимости от качества и благоустройства помещения, месторасположения дома.

"Степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома" - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.

 

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, включая теплоснабжение, а также поставки твердого топлива при наличии печного отопления (п. 4 ст. 154 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта) в порядке, установленном Правительством РФ (п. 1 ст. 157 ЖК).

Оплата коммунальных услуг осуществляется по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета (п. 13 Правил оплаты жилья и коммунальных услуг).