Договори прокату та оренди земельної ділянки

Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки – це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

до істотних умов договору належать: об’єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для визнання договору недійсним.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови – якісний склад земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо.

За своєю природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об’єкта договору.

Відповідно до Закону України „Про оренду землі”, об’єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Земельна ділянка може передаватися в оренду з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Сторонами в договорі є орендодавці та орендарі землі. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки або уповноважені ними особи. З інформаційного листа Вищого арбітражного суду України „Про закон України „Про оренду землі” вбачається, що фізичні та юридичні особи, яким земля надана в користування, орендодавцями бути не можуть.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендодавець та орендар при укладенні договору набувають певні права та обов’язки. Так, орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються; своєчасне внесення орендної плати.

Поряд із правами, Закон передбачає ряд обов’язків орендодавця, які у свою чергу є: активними – ті, що передбачають здійснення певної дії (передавати у користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; вказати у договорі оренди про права третіх осіб на земельну ділянку); і пасивними ‑ ті, що передбачають нездійснення певної дії (не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою).

У Законі України „Про оренду землі” зазначений обов’язок орендодавця при укладенні договору оренди вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, що передаються в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов’язання надає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.

Однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки є обов’язок орендодавця передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору, та придатну для використання за цільовим призначенням. У разі наявності недоліків переданої в оренду земельної ділянки, що істотно перешкоджають її використанню, орендодавець зобов’язаний попередити орендаря. Якщо орендодавець виконав цей обов’язок, тобто про такі недоліки земельної ділянки вказано у договорі, то він не несе відповідальність за наслідки, що виникли внаслідок недоліків переданої в оренду земельної ділянки.

Водночас Закон вказує, що орендодавець відповідає за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які істотно перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.

У Законі „Про оренду землі” передбачено також і права орендаря, у разі виявлення таких недоліків. Він має право: вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки, утримувати визначену суму понесених ним витрат на усунення недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця або вимагати дострокового розірвання договору.

Права та обов’язки сторін за договором оренди землі кореспондуються. Тому орендар, так само як і орендодавець, має права та обов’язки.

Права орендаря можна поділити на два види: ті, що можуть бути реалізовані орендарем без згоди орендодавця (самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності, відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; одержувати продукцію та доходи), і ті, що він може здійснювати лише за згодою орендодавця (зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; здійснювати у встановленому порядку зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи).

Обов’язки орендаря, щодо виконання екологічної безпеки землекористування і відповідних державних стандартів та правил, – такі ж, що й покладені на орендодавця. Крім того, він зобов’язаний додержуватися режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також виконувати інші обов’язки відповідно до умов договору оренди.

Однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки є орендна плата. Це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Норми Закону, що регулюють орендну плату за оренду землі, надають значну свободу сторонам – розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Водночас Закон встановлює три імперативних правила: перше ‑ внесення орендної плати за майбутній період оренди допускається на термін не більше одного року; друге ‑ орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. „Про плату за землю” і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється зазначеним Законом; третє ‑ у разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди не повертається.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах: в натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); грошовій та відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Закон, надаючи широкі повноваження сторонам у визначенні форми орендної плати, встановлює єдине обмеження – орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній і комунальній власності, стягується виключно в грошовій формі. Зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін. У разі, якщо такої згоди не досягнуто, встановлений договором розмір орендної плати слід вважати незміненим.

Підставами для порушення питання про зміну розміру орендної плати є:

Для орендаря: погіршення стану орендованої земельної ділянки з незалежних від орендаря причин (з вини орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо); виявлення недоліків переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені орендодавцем у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки. Такими, що суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися, зокрема, такі недоліки, що не дають можливості використовувати її за цільовим призначенням, або які для їх усунення вимагають непропорційно великих затрат праці й часу. А для орендодавця: збільшення відповідно до законодавства розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачене інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру зазначеного податку.

Несвоєчасне внесення орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди.

Закон „Про оренду землі” регулює порядок укладення та оформлення договору оренди землі. Виходячи зі змісту цього Закону, можна умовно виділити основні етапи процедури: організаційний; нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрації договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву, яка розглядається у встановленій термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості, здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Законом передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов’язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п’яти років. Договір, укладений на строк до п’яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

 

Договір лізингу

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) — ч. 1 ст. 806 ЦК.

До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених § 6 гл. 58 ЦК та Законом України від 16 грудня 1997 р. "Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 p.).

Лізинг охоплює комплекс договірних відносин: купівлю-продаж, найм, доручення, комісію, кредитний та агентський договори.

Розрізняють лізинг прямий і непрямий.

При прямому лізингу сторонами є лізингодавець і лізингоодержувач.

На відміну від договорів найму та оренди, де присутні дві сторони — наймодавець та наймач, в договорі непрямого лізингу в лізингових операціях беруть участь три учасники:

- виробник (продавець) устаткування, який укладає договір купівлі-продажу з лізинговою компанією;

- лізингодавець (лізингова компанія), який за дорученням майбутнього лізингоодержувача укладає договір купівлі-продажу з виробником і стає власником устаткування;

- лізингоодержувач, який замовляє певне устаткування лізингодавцю.

Привабливість лізингу полягає в тому, що лізингоодержувачі без значних капіталовкладень можуть отримувати в користування новітню техніку, електронне та комунікаційне устаткування. Лізингодавці в свою чергу, за рахунок лізингових платежів не лише компенсують витрати, пов'язані із придбанням предмета лізингу, а й отримують проценти на вкладений капітал.

Оперативний лізинг є різновидом договору оренди, оскільки по закінченні строку договору лізингу майно підлягає поверненню лізингодавцю.

В ч. 2 ст. 1 Закону "Про фінансовий лізинг" законодавець дає таке визначення поняття договору фінансового лізингу.

За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов та передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Істотними умовами договору фінансового лізингу є: предмет лізингу, строк договору та розмір лізингових платежів.

Предметом (об'єктом) договору фінансового лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Предметом фінансового лізингу не можуть виступати земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

Ризик випадкової загибелі об'єкта лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.

Права та обов'язки сторін за договором фінансового лізингу. Лізингодавець зобов 'язаний:

1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

2) своєчасно надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

3) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

2) утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування);

3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4) застрахувати предмет лізингу;

5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;

6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу.

Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.

Закон не містить спеціальних правил, що стосуються припинення або розірвання договору лізингу, тому до нього застосовуються загальні правила щодо припинення договору найму (оренди), якщо це не суперечить законодавству.