Привлечение денежных средств посредством участия соинвесторов

 

Чаще всего инвестор заключает с другой стороной так называемый договор соинвестирования, согласно которому соинвестор взамен перечисленных им средств после окончания строительства получает право собственности на какую-либо часть готового к эксплуатации объекта.

Поступление средств от соинвестора трактуется как инвестиционный взнос, инвестиционный вклад, целевое финансирование. Обычно стороны, заключившие договор соинвестирования, ссылаются на подпункт 4 п.3 ст. 39 НК РФ, в соответствии с которым передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признаётся реализацией для целей налогообложения.

Но в подпункте 4 п.3 ст. 39 НК РФ также говорится о том, что под вкладом имущества, носящего инвестиционный характер, признаётся его передача в качестве вклада в уставный капитал других организаций, в паевые фонды кооперативов, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

При этом организация, вкладывающая имущество, получает на свой баланс долгосрочное финансовое вложение, т. е., внеоборотный актив. Для неё эта операция является инвестиционной, и учредительный договор может быть признан инвестиционным.

Согласно Рекомендации по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности за 2006 год (письмо Минфина РФ от 19.12.2006 № 07-05-06/302 коммерческие организации используют счет учета целевого финансирования для обобщения информации о движении бюджетных средств, предназначенных на финансирование капитальных расходов, связанных с покупкой, строительством или приобретением иным путем внеоборотных активов (основных средств и др.) либо текущих расходов. Вышеуказанные средства учитываются и отражаются в бухгалтерской отчетности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет государственной помощи" ПБУ 13/2000, утвержденного приказом Министерства финансов РФ от 16.10.2000 № 92н.

Кроме того, целевым финансированием для коммерческой организации можно признать в соответствии с комментариями к счету 96 "Резервы предстоящих расходов" Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10. 2000 № 94н, средства, направленные учредителями на финансирование инвестиционных программ (на строительство или модернизацию объектов основных средств, на закупку оборудования и т.д.).

В качестве доказательства стороны договора соинвестирования могут ссылаться на п.14 ст.251 НК РФ, согласно которому аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков и (или) инвесторов не признаются доходами для целей исчисления налогооблагаемой прибыли.

Для целей исчисления налогооблагаемой прибыли (и только для этих целей) поступление средств застройщику (то есть инвестору в данной ситуации) от других соучастников строительного процесса в течение строительства объекта не признаётся доходом. И это никоим образом не означает, что данные средства должны отражаться как целевое финансирование в регистрах бухгалтерского учета инвестора, увеличивая тем самым его собственный капитал.

Если инвестор получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и он же вначале оформляет на себя свидетельство о регистрации права собственности, то в данном случае идет речь о договоре возмездной передачи права собственности на объект недвижимости одним лицом другому лицу с предварительной его оплатой. В соответствии со ст.549 ГК РФ такой договор признаётся договором купли-продажи недвижимости. В этом случае инвестиционный вклад от соинвестора должен считаться предварительной оплатой по заключенному договору.

С юридической точки зрения нельзя заключить договор купли-продажи недвижимости задолго до момента ее возникновения. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ перечисление средств соинвестором инвестору, т.е. покупателем продавцу, может быть признано исполнением условий предварительного договора, но опять-таки, предварительной оплатой.

Если же по условиям заключенного договора соинвестирования раздел объекта между инвестором и соинвестором производится до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до регистрации инвестором права собственности, то данный договор можно рассматривать как договор строительного подряда. За денежные средства соинвестора инвестор строит объект недвижимости (выполняет работы по строительству этого объекта) и в предусмотренный договором срок передаёт объект (результат выполненных работ) соинвестору. И в этом случае поступление средств от соинвестора должно признаваться предварительной оплатой по договору подряда со всеми вытекающими последствиями.

По правилам бухгалтерского учета затраты на строительство части объекта, подлежащей передаче соинвестору (согласно заключенному договору он будет являться заказчиком), должны отражаться на счете 20 "Основное производство", а затраты на строительство своей части объекта - на счете 08.

Но если в процессе строительства объекта еще точно не известно, какие конкретно площади (этажи, помещения) будут передаваться соинвестору (в данной ситуации - заказчику), а какие останутся в собственности инвестора, то следует, по нашему мнению, учитывать все затраты на счете 08. В этом случае реализацию работ придется отражать как реализацию части объекта незавершенного строительства.

 

Привлечение денежных средств посредством заключения договора о совместной деятельности

Для того, чтобы избежать негативных налоговых последствий (в первую очередь, начисления НДС при поступлении средств от соинвестора {покупателя или заказчика}, а также начисления налога на прибыль при передаче ему части объекта), целесообразно, по нашему мнению, заключить договор о совместной деятельности.

В соответствии со ст.1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или более лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли.

Согласно п.1 ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенные в результате совместной деятельности продукция либо имущество и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В соответствии с п.2 ст.1043 ГК РФ ведение учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц. Учет это лицо ведёт обособленно по совместно осуществляемой деятельности.

В соответствии со ст. 174.1 п.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором совместной деятельности) на участника товарищества, которому поручено ведение бухгалтерского учета возлагаются обязанности плательщика НДС.

Согласно п. 3 ст. 174.1 НК РФ налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в соответствии с договором о совместной деятельности предоставляется участнику товарищества, которому поручено вести бухгалтерский учет, предоставляется при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами этих товаров (работ, услуг).

Право на вычет суммы НДС возникает при наличии раздельного учета товаров(работ, услуг), используемых при осуществлении операций в соответствии с договором о совместной деятельности и операций, применяемых при осуществлении текущей (основной деятельности.

После окончания строительства объект остаётся в общей долевой собственности товарищей.

Таким образом, при постановке на баланс простого товарищества выполненных работ по строительству объекта на основании акта о приёмке выполненных работ (форма КС-25) и справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), принятый от исполнителя работ НДС подлежит отражению бухгалтерского учета.