Договоры имущественного найма (аренды) и их гражданско-правовая характеристика

Обязательства по передаче имущества в пользование и владение опосредуются договорами имущественного найма и его разновидностями. Предметом данных обязательств является передача имущества и имущественных прав во временное владение и пользование. После окончания срока найма имущество подлежит возврату собственнику или иному владельцу. Стороны договора имущественного найма именуются наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Ими могут быть любые юридические и физические лица с учетом объема их дееспособности. Предметом договора имущественного найма может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, определенное индивидуальными признаками и непотребляемое. К основным обязанностям арендатора относятся: использование арендованного имущества по его назначению, проведение текущего ремонта (если иное не предусмотрено договором), своевременная уплата арендной платы в форме, предусмотренной договором, а также возврат имущества после окончании срока договора. Обязанностью арендодателя является передача обусловленного договором имущества во временное владение и/или пользование арендатора со всеми его принадлежностями и документами.

Плата по договору имущественного найма по соглашению сторон может быть предусмотрена в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов; 3) предоставления нанимателем определенных услуг; 4) передачи нанимателем наймодателю определенной договором вещи в собственность или внаем; 5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества. Данный перечень не является исчерпывающим.

При прекращении договора спорным обычно является вопрос об улучшениях, которые бывают отделимыми и неотделимыми. Судьба их решается следующим образом: отделимые улучшения переходят в собственность нанимателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия наймодателя, возмещению не подлежит (статья 555 ГК). Производство капитального ремонта обычно возлагается на наймодателя, если иное не предусмотрено договором. В отдельных видах договора имущественного найма данные правила изменяются.

Глава 29 ГК РК, посвященная рассматриваемому договору, выделяет следующие его виды: лизинг, аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств (фрахтование с экипажем и без экипажа), прокат, наем жилища. Все указанные договоры являются возмездными. Отдельно выделяется договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды), стороны которого именуются ссудодателем и ссудополучателем. Не следует путать данный договор с договором банковской ссуды (это разновидность договора займа, а не найма), предметом которого является передача только денег, а не иного имущества, и который является возмездным. Как и в предыдущей теме, здесь следует подробно охарактеризовать общие правила договора имущественного найма и каждый договор в отдельности, начиная с понятия договора, его предмета, сторон договора, их прав, обязанностей, ответственности.

В частности, договор проката является публичным, наймодатель должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя (коммерческой организации или частного предпринимателя без образования юридического лица), цель договора - удовлетворение бытовых, семейных потребностей нанимателя, поднаем здесь невозможен, обязанность по производству и капитального, и текущего ремонта лежит на наймодателе и т.д.

Договор лизинга - это соглашение сторон, по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату (ст. 565 ГК РК). Предметом данного договора является обычно непотребляемые вещи, а именно: земельные участки, дорогостоящее оборудование, технические или транспортные средства, предназначенные для длительного использования в предпринимательской деятельности (самолеты, комбайны и т.д., за исключением природных ресурсов). Договором может быть предусмотрено право лизингополучателя на приобретение имущества в свою собственность, если сумма уплаченных лизинговых платежей не менее стоимости арендованного имущества. Особенностью договора лизинга является то обстоятельство, что лизингодатель, приобретая имущество по договору купли-продажи или поставки у продавца, должен предупредить его, что данное имущество будет передано другому лицу по договору лизинга. И тогда в случае обнаружения неисправностей в арендуемом имуществе, лизингополучатель имеет право обратиться непосредственно к продавцу, как если бы тот был стороной договора. Кроме Гражданского кодекса, лизинговые отношения в Казахстане регулируются также Законом "О финансовом лизинге" от 5 июля 2000 г.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в обязательной письменной форме с государственной регистрацией. Обязанность и капитального, и текущего ремонта возлагается на арендатора. Цель договора - предпринимательская, следовательно, стороны должны быть зарегистрированы в качестве предпринимателей. Согласия арендодателя на улучшения здесь не требуется, они подлежат безусловному возмещению.

Аренда транспортных средств подразделяется на аренду (фрахтование) с экипажем и без экипажа. В договоре морской перевозки указанные два вида договора именуются тайм-чартер и бербоут-чартер. От конкретного вида договора аренды транспорта зависят объем и содержание прав и обязанностей сторон.

Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, подлежит государственной регистрации. Отдельно выделяется наем жилища в государственном жилищном фонде и наем жилища в домах частного жилищного фонда.

 

Темы 7-8. Обязательства по производству работ

Предмет обязательств по производству работ. Общие правила о договоре подряда. Договор строительного подряда. Особенности договора на проектные и изыскательские работы. Подряд на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы. Бытовой подряд.

Обязательства по производству работ возникают из договора подряда и его разновидностей (Глава 32 ГК РК). Предметом данных обязательств является создание (изготовление) нового объекта или качественное изменение (улучшение) уже имеющегося объекта. Законодатель определяет объект договоров подряда как "результат работы". Стороны именуются подрядчиком и заказчиком. Подрядчик должен быть специалистом в своей области и во многих случаях должен иметь лицензию на занятие теми или иными видами подрядных работ. Требование к подрядчику быть специалистом в своей области влечет и возложение на него риска случайной гибели или порчи имущества, риска недостижения результата, ответственности за качество работы и т.д. Понятие договора подряда: это соглашение сторон, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 616 ГК РК). Договор консенсуальный, возмездный, взаимный. При изучении данной темы следует знать содержание понятий "иждивение подрядчика", "генеральный подряд", "субподряд", "экономия подрядчика", "приемка работ", "скрытые недостатки" и др. Одной из обязанностей заказчика является выдача задания подрядчику, а обязанностью подрядчика - выполнение работ по заданию заказчика и в соответствии с его указаниями. Далее, характеризуя отдельные виды подрядных договоров, необходимо излагать отличие их от смежных договоров по различным признакам.

Договор бытового подряда, в отличие от других подрядных договоров, отнесен законодателем к публичным договорам, целью его является удовлетворение бытовых и иных личных потребностей заказчика. Подрядчик должен быть предпринимателем. Дополнительными обязанностями подрядчика являются предоставление заказчику информации о результатах работы и предоставление заказчику информации о работе. В качестве последствия неявки заказчика за результатами работы закон называет право подрядчика после уведомления заказчика и его неявки продать результат работы с торгов, а из вырученной суммы возместить свои расходы.

Предметом договора строительного подряда является строительство определенного нового объекта или выполнение иной строительной работы (ремонт, реконструкция, перевооружение производства, обновление технологической линии, выполнение монтажных, пусконаладочных работ и т.д.). Понятие договора строительного подряда: это соглашение сторон, по которому одна сторона, именуемая подрядчиком, обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 651 ГК). "Создать подрядчику необходимые условия" в данном договоре означает обязанность заказчика "обеспечить фронт работ", в частности, очистить строительную площадку, получить документы об отводе земельного участка, получить разрешения на присоединение к коммунальным сетям и т.д. Задание заказчика обычно выражается в проектно-сметной документации, которая, по общему правилу, должна быть представлена заказчиком. Однако новый ГК разрешает сторонам самим выбирать правила поведения и обязанность подготовки проекта и сметы может быть возложена на подрядчика.

Заказчик обязан также производить приемку работ. Приемка может быть промежуточной и окончательной. О времени и месте приемки заказчика извещает подрядчик. В случае неприбытия представителя заказчика без уважительной причины для приемки отдельных очередей, этапов работы, подрядчик может в одностороннем порядке составить акт приемки, дальнейшее вскрытие произведенных после этого работ производится по требованию заказчика и за его счет.

Предметом договора подряда на проектные и изыскательские работы (статья 667 ГК) является разработка проектно-сметной документации или выполнение изыскательских работ. А предметом договора подряда на научно-исследовательские работы, опытно-конструкторские и технологические работы (НИОКиТР) являются: а) научные исследования; б) разработка образца (-ов) нового изделия, конструкторской документации на него, создание новой технологии или изготовление образца. Стороны именуются исполнителем (изыскателем) и заказчиком, по юридической природе эти договоры консенсуальные, возмездные, взаимные. Особенностью указанных договоров является перенесение риска недостижения результата на заказчика. Другой особенностью научных подрядных договоров является включение в договор условий о конфиденциальности сведений, получаемых сторонами при исполнении договора, так как означенные договоры связаны с творческой научной деятельностью и в результате их исполнения могут создаваться объекты интеллектуальной собственности, охраняемые законом. Одним из возможных вариантов сохранения в тайне конфиденциальных сведений является выделение их в отдельное приложение к договору и обеспечение соответствующего уровня хранения. В остальном на такие договоры распространяются общие правила о подряде.