Та логістичної нерухомості Київської області

							Тенденція
кв. 1	кв. 2	кв. 3
Загальний об’єм (кв.м)									↑
Річна пропозиція (кв.м)									↑
Рівень вакантності (%)	1–2	1–2	14,5	20,6	17,9	14,7	13,3	11,6	↑
Орендна ставка на кращі приміщення ($/кв.м/місяць)		10,5	7,5–10	5,5–7	5,5–6,5	5,5–6,5	5,5–6,5	5,5–6,5	↔

 

Більшість існуючих сучасних складських приміщень у Київській області розташовано вздовж автомобільної траси М-06 (Київ – Житомир – Чоп), а також уздовж траси «Київ – Москва» (М-01) та Окружної дороги між Броварами і Борисполем. Частка приміщень, розташованих в даних локаціях, становить відповідно 28% і 26% від загального обсягу професійної складської нерухомості в області (рис. 5.7).

Рис. 5.7. Існуючий обсяг логістичних приміщень у Київській області за напрямками (кінець вересня 2011 р.)

 

Протягом 2012 року нова пропозиція логістичних площ в Київській області може перевищити 200 000 кв.м. Більшість девелоперських компаній, що розвивають проекти логістичної нерухомості в Київській області, розраховують почати нове будівництво або закінчити розпочате раніше за умови залучення на свої площі великого орендаря або для конкретного користувача (в рамках контракту built-to-suit). Стандартні очікування орендодавців, що будують об’єкти за схемою built-to-suit, на сьогоднішній день наступні – строк оренди не менше 5–7 років, ставка від 6 USD, а також наявність фінансових гарантій по оренді.

Попит. У третьому кварталі 2011 року обсяг сучасних логістичних та складських приміщень, зданих в оренду в Київській області, склав близько 42 664 кв.м, перевищивши обсяг угод, укладених у другому кварталі 2011 року, приблизно на 68%, а показник третього кварталу 2010 року – на 44%. У січні-вересні 2011 року обсяг логістичних приміщень, зданих в оренду в Київській області, виріс на 80% порівняно з аналогічним періодом 2010 року і склав 174 968 кв.м. Звертаємо увагу, що компанія DTZ переглянула показник обсягу складських приміщень, орендованих у першому кварталі 2011 року, збільшивши його з 92 474 кв.м до 106 974 кв.м. Протягом трьох перших кварталів 2011 року в структурі попиту на сучасні складські приміщення в Київській області переважали компанії, що мають логістичні та транспортні послуги (близько 34% від загального обсягу зданих в оренду приміщень в сегменті), компанії з виробництва та дистрибуції товарів повсякденного попиту і продуктів харчування (близько 17%), а також фармацевтичні компанії (приблизно 14%) (рис. 5.8).

Рис. 5.8. Обсяги орендованих логістичних приміщень у Київській області за профілем діяльності орендаторів

 

У січні – вересні 2011 року найбільш популярними на ринку логістичної і складської нерухомості в Київської області залишалися угоди оренди приміщень площею 1 001–3 000 кв.м. Збільшення обсягу зданих в оренду логістичних приміщень відображає прагнення більшості орендарів поліпшити якість займаних площ та / або скористатися можливостями для їх розширення. Тим не менш, за оцінками компанії DTZ, така динаміка поки що не свідчить про відновлення ринку логістичної нерухомості в Київської області.

Рівень вакантності. Станом на кінець вересня 2011 року, первинна вакантність у Київській області, під якою розуміють виключно площі, безпосередньо пропоновані власниками об'єктів нерухомості, досягла 11,6%. Таким чином, рівень вакантності знизився на 1,7% в порівнянні з другим кварталом 2011 року. Це відбулося переважно за рахунок відсутності нової пропозиції логістичних приміщень в Київської області та щодо великого обсягу зданих в оренду складських приміщень в третьому кварталі 2011 року.

У той же час рівень первинної вакантності в Київської області в кінці третього кварталу 2011 року був на 10,9% нижче показника, зареєстрованого в третьому кварталі 2010 року. В четвертому кварталі 2011 року рівень первинної вакантності в сегменті логістичної нерухомості в Київській області збільшиться за рахунок істотно нових пропозицій, запланованих до введення в експлуатацію в жовтні – грудні поточного року.

Орендні ставки. Базова орендна ставка на сучасні складські приміщення в Київській області перебувала в діапазоні від $ 5,5 до $ 6,5 за кв.м на місяць залежно від якості приміщень, місця розташування та основних умов оренди. Варто відзначити, що базова орендна ставка на найбільш якісні приміщення в Київській області в цілому порівняна з орендними ставками на складські та логістичні приміщення аналогічної якості в передмістях Бухареста (Румунія), Праги (Чеська Республіка) та Кракова (Польща).

Прогноз. Беручи до уваги поточні економічні умови і кількість запланованих до відкриття об'єктів складської нерухомості в Київській області, показник вакантності в сегменті збільшиться і буде залишатися на рівні вище 10% протягом всього 2012 року. У той же час орендні ставки істотно коливатися не будуть. Очікуване в середньостроковій перспективі пожвавлення ділової активності та посилення попиту з боку орендарів можуть призвести до зниження рівня вакантності і тимчасового підвищення орендних ставок на складські приміщення в Київській області.

Однак, на думку компанії DTZ, еластичність пропозиції логістичної нерухомості до ціни вище в порівнянні з іншими секторами комерційної нерухомості в Україні, тому динаміка введення в експлуатацію нових приміщень в сегменті може відносно швидко відновитися.

Відносно складів з певним температурним режимом зберігання, так званих «холодних» складів. За даними компанії Colliers International, на початок 2010 року в Україні налічувалося близько 200 000 кв.м холодних складів високої та середньої якості. З них 83% припадало на Київ і область, 17% – регіони.

Одним з найбільших складських комплексів «холодної» логістики Київської області є ICE Terminal. Площа основного складу становить 18 тис кв.м, що дозволяє одночасно зберігати 25,5 тис.тонн продукції.

Склад поділено на універсальні камери з функцією термоконтролю для можливості збереження продуктів у температурному режимі –24°С +5°С. Такий склад характеризує:

à Зручне географічне розташування за містом прямо на кільцевій дорозі;

à Наявність автомобільного та залізничного під'їздів для доставки і відвантаження продукції;

à Площа складу: 18 000 кв.м;

à Місткість складу – 25 500 т продукції;

à Камери з функцією термоконтроля для можливості зберігання продуктів в необхідних температурних режимах від –24°С до +5°С;

à Кількість авторамп для вивантаження / навантаження товару – 24 шт.;

à Пропускна здатність вивантаження / навантаження товару – 2000 т / добу;

à Сучасне спеціалізоване обладнання для завантаження / розвантаження товарів;

à Наявність ліцензії на надання митно-брокерських послуг (МЛС);

à Площа адміністративної будівлі – 5000 кв.м.;

à Стоянка вантажних автомобілів на території митно-ліцензійного складу – 90 машиномісць;

à Стоянка легкових автомобілів біля адміністративної будівлі – 150 машиномісць;

à Цілодобова охорона об'єкта.

Станом на початок 2010 року сукупний обсяг складських приміщень у Києві склав 167 000 кв.м. У 2010 році передбачуваний обсяг нової пропозиції для відкритого ринку становив близько 18 800 кв.м, що збільшило обсяг в існуючих складських приміщеннях на 12%. Таким чином, станом на кінець 2010 року сукупний обсяг складських приміщень дорівнював 186 000 кв.м. Для порівняння, передбачуваний обсяг нової пропозиції сухих складів в 2010 р. – близько 96 200 кв.м. У 2011 р. не було виходу на ринок нових спекулятивних холодних складських приміщень. У 2009 році максимальне зниження ставок оренди в сегменті сухих складів склало 50–56%. Зниження ставок оренди для холодних складів в 2009 році склало 30–40%. Ринок холодних складів виявився більш стійкий до падіння ставок. У 2010 році орендні ставки на холодні склади не зазнали значного зниження через обмежену пропозицію холодних складів. Максимальні ставки оренди в 2010 році: холодильні склади – $14–22; морозильні склади – $21–30. Середні ставки оренди в 2010 році на якісні складські приміщення: холодильні склади – $11; морозильні склади – $22.

Якщо розглянути орендні ставки за напрямками, то холодні комплекси оцінюють у $10–18 / кв.м на місяць, фармацевтичні – від $8 до $12 за квадрат. До цього ще необхідно додати експлуатаційні витрати (приблизно $2 за кв.м).

Очікується, що обсяг заявлених на 2011–2015 рр. холодних складів не перевищить 200 000 кв.м. Сьогодні попит на холодні склади обумовлений такими ключовими групами споживачів: логістичні оператори та кінцеві користувачі; імпортери заморожених продуктів; підприємства харчової промисловості (в разі нестачі власних потужностей для зберігання або сезонних сплесків обсягу зберігання); виробники та дистрибутори фармацевтичної продукції або біологічно активних добавок; торгові оператори.

Через відсутність великої кількості девелоперів, що спеціалізуються на будівництві якісних холодних складів, багато користувачів змушені будувати власні холодні склади, пропонуючи частину приміщень на відкритий ринок. З цієї причини не представляється можливим зробити точний прогноз обсягу холодних складів, які з'являться на ринку.

Відповідно, за існуючих умов, що склалися на ринку складської нерухомості, власники споруд (комплексів) будуть спрямовувати зусилля не на основну функцію – зберігання, а на надання допоміжних (супутніх) послуг – маркування, перепакування, відстеження запасів у точках збуту.

Зазначимо також, що саме це – диференціація послуг – зіграло важливу роль за умов кризи 2008–2009 рр., коли відбувалося повальне зниження ставок на зберігання. Складські оператори, що змогли зацікавити замовників додатковими послугами, які були включені у вартість зберігання, а) не втратили багатьох замовників (клієнтів), в) не знижували засильно ставки оренди.

Представники компаній Ernst & Young вважають, що наразі оптимізація ланцюгів постачань полягає у структуруванні рівня сервісу без суттєвих втрат і полягає у наступних аспектах: побудові прямих поставок за рахунок закриття децентралізованих складів; оптимізації транспортування продукції як за рахунок зміни маршрутів, так і за рахунок зниження вартості транспортування; зниженні рівня запасів по всьому ланцюгу постачань; спрощенні ланцюга постачань шляхом стандартизації потоку товарів; оптимізації дистрибутивної мережі.

Взагалі питання доданої вартості (надання таких послуг, що підвищують вартісну складову) актуальні не лише у складуванні, а в цілому для держави. Адже для того, щоб заробити один умовний долар ВВП, в Україні у середньому необхідно перевезти 6 тонн-км вантажів. У той же час, у Євросоюзі (ЄС) даний показник становив 0,3 тонн-км, тобто у 20 разів менше [29, 30]. В Україні таке співвідношення визначає залежність економіки від поставок продукції в основному низької якості обробки (commodities), таких як: метали, руди, зерно. Це не є товари, на яких можна зробити додану вартість, збільшивши при цьому їх цінність для споживача. А саме додана вартість – один з факторів у конкурентній боротьбі. Отже, для того, щоб розуміти, наскільки ефективною є діяльність складування та зберігання, необхідно знати, які показники про це свідчать.