Принципи та основні етапи оцінки п.п.

Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

1) принципи, які базуються на уявленнях користувача;

- корисність - базується на постулаті, що будь-яке підприємство має вартість, якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

- Заміщення - передбачає, що максимальна ринкова вартість підприємства визначається найменшою вартістю іншого підприємства з еквівалентною корисністю

- Очікування - ґрунтується на тому, що вартість підприємства, котре оцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікує покупець від володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепродажу.

2) принципи, які пов’язані із землею, будинками і спорудами;

· залишкова продуктивність - згідно з економічною теорією земля має вартість або взагалі яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва.

· Внесок - сутність цього принципу полягає в тому, що додаткові вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємства ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість.

· Віддача - даний принцип означає, що в міру додавання ресурсів до основних складових потенціалу підприємства чистий прибуток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі).

· Збалансованість - усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру.

· Оптимальний розмір - вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва — землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптимальний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон’юнктури в даному районі.

· поділ і поєднання майнових прав - сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об’єкта власності.

3) принципи, які пов’язані з ринковим середовищем;

· залежність - вартість потенціалу підприємства формується під впливом множини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження;

· відповідність - за інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тенденціям землекористування, має найвищу вартість.

· попит і пропонування - на вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням.

· Конкуренція - сутність даного принципу полягає в тому, що ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку, які прагнуть отримувати максимальні прибутки.

· Змінювання - цей принцип передбачає під час оцінювання вартості потенціалу підприємства та його складових урахування можливих змін їх функціонування внаслідок трансформації економічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіо­нальних і локальних факторів.

4) принцип найліпшого і найефективнішого використання - є синтезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіантів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результативність.

Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій.

Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

· Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів.

· З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції.

· Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.

· Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.

· Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони (їхні можливості) відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах.

¨ Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні.

¨ Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. За цією площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.

¨ Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.

Юридичний статус — це сукупність права власності, забудови, застави, сервитутів, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання.

¨ Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей.

¨ Поліпшення земельної ділянки (об’єкта нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживної вартості).

¨ Н ерухомість -об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та нерухомості прав власності.

¨ Будівлі — інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів.

¨ Споруди — будівельні об’єкти, призначені для перебігу спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

До принципів визначення вартості землі та нерухомості відносяться:

1) Корисності

2) Заміщення

3) Очікування

4) Елімінованості

5) Збалансованості

6) Розподілу

7) Ринковий принцип

8) Оточення

9) Найкращого та найбільш ефективного використання

Земе́льна ре́нта — дохід, який отримують землевласники, реалізуючи власність на землю. Причиною виникнення визнається існування монополії на землю як об'єкт господарювання. Земельна рента — нетрудовий тип приватної власності на засоби виробництва.

 

Розрізняють такі форми земельної ренти:

диференційна рента І-го роду — диференціація земель за їх якістю;

диференційна рента ІІ-го роду виникає при послідовних вкладеннях капіталу та праці в одну і ту ж ділянку землі;

абсолютна рента утримується власником землі з орендарів незалежно від родючості земель і їх місцезнаходження;

монопольна рента виступає у вигляді додаткового доходу, який утворюється внаслідок перевищення ціни товару над його вартістю, коли даний товар вироблений у сприятливих умовах, що дають можливість виробляти рідкісні види продукції й за рахунок цього встановлюють на них монопольно високі ціни.

 

НА підприємства - умовна вартість об’єктів інтелектуальної власності, так і витрати на нематеріальні об’єкти.

С пецифічні риси нематеріальних активів:

1) відсутність матеріальної основи для отримання вигід;

2) умовна невіддільність від суб’єкта господарювання;

3) тривалий термін використання;

4) відсутність корисних відходів;

5) невизначеність усього спектра можливих ефектів від використання;

6) підвищений рівень ризику на стадіях створення та використання.

Риси нематеріальних активів характеризують їх як об’єкт обліку, як узагальнену оцінку результатів творчої діяльності і засобів індивідуалізації юридичних осіб.